估价测算过程

　　(一)采用成本法测算估价对象价格

　　估价对象属于独立的整幢楼宇，并且尚未竣工，适用于成本法测算。成本法是求取估价对象在估价时点的重新构建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。重新构建价格中包括：土地使用权价格、建筑安装工程费、红线内市政工程费、专业人士费、管理费、投资利息以及投资利润。

　　注：缺销售费和销售税费等

　　1.土地使用权价格(采用基准地价修正法)

　　北京市基准地价是指各土地级别内，土地开发程度为宗地外通路、通电、通讯、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整(简称“七通一平”)或宗地外通路、通电、通讯、通上水、通下水及宗地内土地平整(简称“五通一平”)，在平均容积率条件下，同一用途的完整土地使用权平均价格。基准地价的表示形式为楼面熟地价，同时公布楼面毛地价;楼面熟地价是指各土地级别内，完成通平的土地在平均容积率条件下，每建筑面积分摊的完整土地使用权的平均价格;楼面毛地价是指各土地级别内，在平均客积率条件下，政府收取的某种用途法定最高出让年限内的土地出让金、市政基础设施配套建设费的平均楼面价格。

　　楼面熟地价的计算公式为：

　　楼面熟地价=适用的楼面熟地价×期日修正系数×年限修正系数×容积率修正系数×因素修正系数

　　北京市基准地价表(单位：元/建筑面积)

　　表1-4

土 地 用 途	价格类型	土地级别
		一级	二级	三级	四级	五级	六级	七级	入级	九级	十级
商 业	基准地价（楼面熟地价）	7210～9750	5680～ 7680	4530～ 6130	3720～ 5090	2720～ 4000	l970～ 2900	1150～ l980	530～ l180	250～ 540	140～ 260
	楼面毛地价	2660～ 4900	l680～ 3120	1500～ 2420	l240～ 1860	970～l450	720～ l090	500～ 740	360～ 540	180～ 380	90～ 190
综 合	基准地价（楼面熟地价）	5540～ 8250	4440～ 6000	3620～ 4940	2650～ 3900	1960～ 2790	l290～ 2080	880～ l320	430～900	200～ 450	140～ 260
	楼面毛地价	l640～ 4500	l460～ 2200	1130～ 1690	880～ l320	660～ 990	500～ 740	400～ 600	250～ 470	140～ 260	90～ 150
居 住	基准地价（楼面熟地价）	4740～ 7000	3800～ 5760	2730～ 4590	2090～ 3600	l500～ 2790	l060～ l820	630～ l080	330～ 650	180～ 370	140～ 260
	楼面毛地价	1710～ 3000	900～ 2100	550～ l300	400～ 930	300～ 680	190～ 430	150～ 350	120～ 280	100～ 220	90～ 150
工 业	基准地价（楼面熟地价）	1200～ 1800	1000～ l220	850～ l050	600～ 900	420～ 680	310～ 510	220～ 330	150～ 240	100～170
	楼面毛地价	420～ 850	430～ 530	340～ 440	270～ 360	195～ 300	135～ 225	100～ 160	60～ 100	20～ 60

　　北京市基准地价内涵如下：

　　①土地开发程度：居住用途一至六级土地开发程度为“七通一平”;

　　②平均容积率：居住一至六级平均容积率为2;

　　③基准日期：基准地价的基准日期为2002年1月1日;

　　④土地使用年限：居住用途最高使用年限为70年;

　　⑤适用的基准地价：估价对象现状用途为居住，是北京市基准地价区类划分标准中的居住一级地价区，土地使用权楼面熟地价在4740～7000元/㎡之间。计算高低限的平均值，确定楼面熟地价为5870元/㎡;

　　⑥期日修正系数：基准地价的基准日期为2002年1月1日，基准日期至估价时点期间，估价对象所在区域土地使用权价格基本没有变化，所以不需要修正;

　　⑦因素修正系数的确定：

　　北京市居住一级基准地价因素修正系数表

　　表1-5

影响因素	调整幅度	修正系数
A、居住社区成熟度	－2%～2%	－2.00%
B、交通便捷度	－4%～4%	－2.00%
C、区域土地利用方向	－2%～2%	0.00%
D、临街状况	－2%～2%	－2.00%
E、宗地形状及可利用程度	－1.6%～1.6%	1.50%
F、公共服务、基础设施状况	－2.4%～2.4%	－1.00%
G、自然和人文环境状况	－4%～4%	3.00%
H、与商业中心的接近程度	－2%～2%	0.00%
合计	－20%～20%	－2.50%

　　备注：A、商业繁华度：指距离商业中心的距离、商业设施的种类规模与集聚程度、经营类型、客流的数量与质量。B、文通便捷度：指公吏条件、距离火车站等交通疏散中心距离、区域道路密集程度。C、区域土地利用方向：指周边土地利用方向的一致性。D、临街宽度和深度：指临街宽度和深度对商业的影响。E、临街道路状况：指临街道路类型、级别、人行道宽度和交通管制。F、宗地形状及可利用程度：指宗地形状对土地利用的影响程度。G、公共服务、基础设施状况：指公共设施和水、电、热、通讯等各种基础设施的配套完善程度。

　　因素修正系数=l-2.5%=97.5%。

　　⑧年限修正系数：基准地价界定的居住用途土地使用权年限为m=70年，估价对象土地使用权终止日期为2065年10月30日，土地剩余使用年限为n=59.48年。年限修正系数=(1-[1/(1+r)n])÷(1-[1/(1十r)m])=0.994

　　r：土地报酬率(取8.00%)

　　注：r的取值未说明理由

　　n：宗地剩余使用年限(59.48年)

　　m：法定最高出让年限(70年)

　　⑨容积率修正系数的确定：按照城市规划管理部门给定的宗地容积率(R)，查相应的《容积率修正系数表》确定容积率修正系数。估价对象现状容积率约为2.71，确定容积率修正系数为0.932。

　　⑩估价对象楼面熟地价的确定楼面熟地价=适用的楼面熟地价×期日修正系数×年限修正系数×容积率修正系数×因素修正系数

　　楼面熟地价=5870×l×0.994×0.932×0.975=5302元/㎡

　　2.建筑安装工程费

　　根据北京市建筑工程概预算定额标准，估价对象的建筑结构的建筑安装工程费约为1 800元/m2。

　　3.红线内市政工程费(基础设施建设费)

　　红线内市政包括供暖、给水、排水、弱电、道路、绿化等，参考目前市政工程建设标准，类似于估价对象的红线内市政工程费大约为建筑安装工程费的10%，由此可测算红线内市政工程费：

　　1800×10%=180元/m2

　　4.专业人士费(勘察设计前期工程费)

　　包括工程的工程设计、勘察、可行性研究等以及不可预见费，该费用约占建筑安装工程费及红线内市政工程费的10%：

　　(1800+180)×10%=198元/m2

　　注：该费率取值未说明理由

　　5.管理费

　　管理费是指在建设施工过程中的发生人员工资、福利等，该项费用占建筑安装工程费和红线内市政工程费的8%，则管理费为：

　　(1800+180)×8%=158.40元/m2

　　上述4项费用合计为2336.40元/m2。

　　注：该费率取值未说明理由

　　6.投资利息

　　利率按年贷款利率6.O3%计算。类似于估价对象的正常建造期为2年，其中土地开发期为0.5年、建设期1.5年。各项费用均匀投入，则投资利息为：

　　土地投资利息:5302×[(1+6.03%)0.5/2+1.5-1]=658.70元/m2

　　建筑物投资利息:2336.40×[(1+6.03%)1.5/2-1]=104.89元/m2

　　投资利息:658.70+104.89=763.59元/m2

　　7.投资利润

　　根据北京市同类房地产投资的平均利润率水平状况，估价对象的实际情况，设定估价对象整个建设周期的客观开发利润，以上述土地使用权价格、建安工程费、红线内外市政工程费、专业人士费及管理费之和为基数，成本利润率取10.00%，则投资利润为：

　　土地投资利润：5302×10.O0%=530.20元/m2

　　土地投资利润计算

　　建筑物投资利润：2336.40×10.O0%=233.64元/m2

　　投资利润：530.20+233.64=763.84元/m2

　　8.建筑物现值的确定

　　成本法中的成新折扣法是根据建筑物的建成年代、新旧程度等，确定建筑物的成新率，直接求取建筑物的现值。根据注册房地产估价师实地查看，并结合委托人和资产占有方的介绍，估价对象于1998年改造为现状，根据建设部、财政部制定的《房地产单位会计制度一会计科目和会计报表》(1992年6月5日建综[1992]349号印发)，钢筋混凝土结构(包括框架大板与框架轻板)的说明，非生产用房的年限为60年，截止估价时点，估价对象房屋剩余耐用年限约为52年。求取建筑物的成新率的计算公式为：

　　(1)该建筑物的成新率=n÷(t+n)×100%

　　t=建筑物已使用过的年限为8年

　　n=建筑物剩余的年限为52年

　　该建筑物的成新率=52÷(8+52)×100%=86.67%

　　注：年限计算，估价时点土地剩余年限59.45大于建筑物剩余年限52年，所以选用建筑物剩余经济寿命计算，应在报告中说明。

　　(2)求取最终建筑物的现值，其计算公式为：

　　V=C×q

　　V=建筑物现值

　　C=建筑物重新购建价格(估价对象建筑物现状价值为上述建安工程费、红线内外市政工程费、专业人士费及管理费、建筑物投资利息、建筑物开发利润之和);

　　q=建筑物的成新率(%)

　　最终建筑物现状价值单价=(1800+180+198+158.40+104.89+233.64)×86.67%=2318.27元/㎡

　　9.估价对象房地产价值的确定

　　最终估价对象的价值单价=建筑物现状价值单价+土地使用权价格+土地投资利息+土地开发利润=2318.27+5302+658.70+530.20=8809.17元/㎡

　　最终估价对象现状价值总价=8809.17×15032.27=13242万元人民币

　　(二)从改建为写字楼角度测算估价对象市场价格(假设开发法)

　　根据清华建筑设计院出具的改造方案要点，估价对象现状主楼所有夹层拆除;主楼4至12轴设为办公及设备用房;主楼一至四轴楼板及剪力墙拆除，设为立体机械停车库;主楼12至16轴梁、板、柱、剪力墙及四层以上部分均拆除，四层屋顶改为网架屋顶，共设三层会议室;基地面积为1875㎡，总建筑面积为9036㎡;主楼为六层;前面附属楼为八层(由于是砖混结构，不宜对这一部分的结构再行改造);主楼顶上还加有一层设备层;结构形式为框架—剪力墙结构;大会议室按观演空间设计，共有池座一层，楼座两层，总面积为533㎡，可设732座;停车库设为立体机械停车库，设六个出口，停车总数为132辆。

　　各楼层面积表　　　　　　　　　　　　　　表1-6

	办公及设备用房（㎡）	会议室（㎡）	停车库（㎡）	前附楼（㎡）	小计（㎡）
一层	966	358	301	504	2129
二层	759	156	301	504	1720
三层	847	99	301	504	1751
四层	847		301	504	1652
五层	786				786
六层	786				786
设备层	212				212
合计	5203	613	1204	2016	9036

　　改建方案的室内外装修设计如下：

　　外墙面：背槽式瓷板干挂幕墙(重量轻，强度高);

　　外墙窗：断桥隔热铝合金中空玻璃窗;

　　天棚：T型铝合金龙骨，面层采用铝合金板;

　　隔断墙：采用双排T型龙骨，岩棉填充，双层AT板刮胶;

　　会议室层顶：采用轻型钢架，保温隔声屋面加芯板;

　　楼地面：会议室采用地毯，办公用房采用复合木地板，卫生间采用瓷砖。

　　A.采用收益法测算改建完成后的写字楼市场价格

　　收益法是指运用适当的报酬率，将预期的房地产未来各期的正常净收益折算

　　到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产市场价格。

　　1.年租金毛收入

　　经对估价对象周边相类似的物业调查分析，确定估价对象可出租建筑面积的租金水平。整个区域类似中高档次写字楼每天每平方米租金4元至6元。实例如下表：

　　注：选用类似写字楼可比实例状况描述不充分，表格形式一目了然。

　　未说明可比实例租金的含义

　　未说明租金4-6元为预测值

　　写字楼租金实例

　　表1-7

物业名称	位置	租金
平安发展大厦	东城区东四十条	5元/d·㎡
御都友谊大厦	东城区东安门大街	5元/d·㎡
柏景大厦	东城区灯市口大街	5元/d·㎡

　　最终取其平均值确定估价对象的租金为每天每建筑平方米5元，在市场上有一定的竞争力，办公面积、会议室面积等在计算租金时统一按可出租的办公用房面积，即7832㎡计算

　　注：计算错误4991+613+2016=7620，设施设备面积不可出租;

　　车库收益按停车位计算，停车总数为132辆，根据当前市区写字楼车位出租情况，估价对象的车位租金取600元/个·月，在市场上有一定的竞争力。则估价对象的年租金毛收入为：

　　(5×7832×365+600×12×132)÷10000=1524.38万元

　　注：车库租金应单独计算和写字楼的报酬率不同

　　没有考虑停车场出租空置率和拖欠租金问题

　　2.年有效租金收入

　　考虑出租代理费用、出租空置率、租赁缓租期、租金交付拖欠等情况的影响，每年每套房屋总收益损失的租金按1.5个月计算，则年有效租金收入为：

　　1524.38万元×(1-1.5/12)=1333.83万元

　　注：应说明是预测值

　　车库收益按房屋的空置率计算不合适

　　3.年客观运营费用

　　(1)房产税

　　按年有效租金收入的12%计算，

　　1333.83万元×12%=160.06万元

　　(2)营业税、城市建设维护税和教育费附加

　　按年有效租金收入的5.5%计算，

　　1333.83万元×5.5%=73.36万元

　　(3)物业维修费用

　　根据目前物业维修的统计资料，维修费用约占年有效租金收入的2%，则物业维修费为：

　　1333.83万元×2%=26.68万元

　　维修费用约占年有效租金收入的2%

　　注：应说明取费依据

　　(4)土地使用税(城镇土地使用税);

　　按4元/㎡(土地面积)计算，土地使用税为：

　　5550×4÷10000=2.22万元

　　注：应说明土地使用税4元/㎡取费依据

　　(5)物业管理费(合公共水电费、垃圾处理费、物业公司工作人员工资等)

　　按年有效租金收入的5%计算：

　　1333.83万元×5%=66.69万元

　　物业管理费按年有效租金收入的5%

　　注：应说明取费依据

　　(6)年客观运营成本

　　年客观运营成本=上述5项之和=329.01万元

　　注：缺保险费或相关说明

　　4.年净收益

　　年净收益=年有效租金收入一年客观运营成本=1333.83万元-29.01万元=1004.82万元

　　5.确定报酬率

　　报酬率实质上是一种投资收益率，即报酬率应等同于与获取估价对象产生的净收益具有同等风险投资的收益率。虽然目前北京房地产投资的风险较以往有所增加而投资收益率有所下降，但相对其他行业仍然具有较高的投资收益率。由于房地产本身的固有特性以及房地产存在的地域性，使不同区位、不同类型、不同时期的房地产投资收益率会存在一定的差异。经过调查计算分析，估价对象所在区域为北京市最中心地带，房价回落的可能性很小，但同时总房价款较高因此仍具有一定的投资风险，最终确定投资收益率为8%。

　　注：写字楼和车库取相同的报酬率错误

　　6.采用收益法测算的房地产市场价格

　　注：未说明公式选用理由

　　p=a/r×[1-1/(1+r)n]

　　其中P——房地产市场价格

　　a——年净收益(1004.82万元/年)

　　r——报酬率(8%)

　　n——收益年限(综合土地使用年限50年)

　　注：土地使用年限50年应说明取值理由

　　需要考虑建筑物剩余经济寿命52年，估价时点取得土地使用权取50年，分两种情形：

　　到期后对收回建筑物不予补偿，取50年

　　到期后对收回建筑物给予补偿，应加上建筑物剩余补偿的价值。

　　根据上述公式以及分析取得的数据，采用收益法测算出估价对象具有转让、出租、抵押权利条件下的房地产市场价格为总价12292万元，单价为13603元/㎡。

　　B.采用市场法测算改建完成后的写字楼市场价格

　　市场法是指在求取估价对象的房地产价格时，将估价对象与在较近时期内交易的类似房地产加以比较对照，从交易价格修正得出估价对象房地产价格的一种方法。

　　1.可比实例选择

　　选择三个与估价对象的用途相近(同)、交易类型相同、区域及个别因素条件相近、交易情况正常的交易的实例，以它们的价格作比较，结合影响房地产的因素，进行因素修正，求取估价对象的价格。由于估价对象周边新建出售的写字楼项目较少，选取实例时以同一地价区位的写字楼为参照。

　　注：三个可比实例结构、权益状况未说明(权利相同、结构用途相同、规模档次相当)

　　具体实例如下：

　　实例A：金宝通汇大厦

　　位于东城区建国门内金宝街18号，金宝街东段路南。金宝通汇大厦左右邻街无其他办公建筑，其商业、办公气氛主要受金宝街西段众多商务大厦影响。公共配套、基础设施齐全。交通便利，有24路、44路、713路、820路到达，距东二环线较近。项目占地3347㎡，总建筑面积17056㎡。建筑共9层，有底商，为新建建筑，目前主体结构及外立面装修均已完成，正进行内部装修，尚未有企业入住。抛光大理石外立面，采暖通风系统采用中央空调。物业管理费拟定为10元/㎡·月。2006年5月的市场价格为15500元/㎡。

　　实例B：盈地大厦

　　位于东城区朝阳门内大街298号，北邻朝阳门内大街，西距东四北大街约50m。地段商业气氛较好，公共配套、基础设施齐全。公交线路有110路、111路、106路、112路、202路、807路、846路等。大厦为建成并已使用项目，共地上9层，地下3层，含商业和写字楼。商业部分名称为盈通购物城，现正在招商。项目占地6500㎡，总建筑面积48·000㎡。建筑物外立面铺米花石材，部分为淡绿色玻璃幕墙。公共部分精装修，淡绿色玻璃外窗，采用中央空调系统。办公物业管理费为23元/月·㎡，由专业物业管理公司进行管理。2006年5月写字楼的市场价格为15000元/㎡。

　　实例C：金域中心

　　位于东城区朝阳门内大街以南，北距朝阳门内大街约50m，东距东二环约100m，西邻朝内小街。项目东有新建成的凯恒中心、北有中海油大厦，区域商务气氛浓郁，公共配套设施齐全。交通便利公交线路多，有112路、115路、109路等，距环线地铁朝阳门站约100m。项目总建筑面积12万㎡，共分九个组团，规模巨大。建筑物地下、2层地上7至12层不等，一至二层为商业。底商层高4.5m，二层商业及办公部分层高3.9m。配有美国约克和瑞士威克特中央空调系统、美国艾顿自控系统，美国GIC通讯系统、日本BOLIN安防系统等先进楼宇配套，通宽带及有线电视。建筑外立面采用抛光大理石与褐色玻璃幕墙相间，公共部分精装修。2006年5月的市场价格为15000元/㎡。

　　2.编制比较因素条件说明表

　　估价对象与可比实例的比较因素条件详述见表下表。

　　比较因素条件说明表

　　表1-8

#FormatImgID_0#	待估宗地（估价对象）	实例A	实例B	实例C
位置	××区××大街××号	东城建国门内金宝街18号	东城区朝阳门内大街298号	东城区朝阳门内大街
土地使用期限（年）	50	50	50	50
交易日期	2006年5月	2006年5月	2006午5月	2006年5月
土地用途	综合	综合	综合	综合
交易情况	正常	正常	正常	正常
交易价格（元/㎡）	待估	15500	15000	15000

		待估宗地	实例A	实例B	实例C
区域 因 素	交通便捷度	位于市中心有多条公交线路	位于二环内有多条公交线路	位于二环内有多条公交线路	位于二环内有地铁及多条公交线路
	商业繁华度与办公集聚度	有少量写字楼	以西有大量商业和写字楼	商业物业多、办公气氛一般	新建高档项目 多、商务气氛好
	区域土地利用方向	土地利用方向较好	土地利用方向好	土地利用方向好	土地利用方向好
	公共设施状况	较齐全	齐全	齐全	齐全
	基础设施状况	齐全	齐全	齐全	齐全
个 别 因 素	临街状况	不临街	一面临街	一面临街	三面临街
	临街道路情况	北河沿大街	金宝街	朝阳门内大街、东四北大街	朝阳门内大街、朝内小街
	项目知名度与美誉度	普通知名度	不知名	知名度高、美誉度一般	知名度、美誉度较高
	建筑档次	中档	中档	中档	高档
	总建筑面积（㎡）	9036	17056	48000（注：规模不相当，不适宜做可比实例）	120000
	建筑内部设施情况	基本设施	基本设施；	基本设施	高档设施
	物业管理状况	自有物业管理	自有物业管理	专业物业管理	专业物业管理

　　3.编制比较因素条件指数表

　　根据估价对象与可比实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。比较因素条件指数表见下表：

　　比较因素条件指数表

　　表1-9

#FormatImgID_1#		估价对象	实例A	实例B	实例C
土地使用期限		100	100	100	100
交易日期		100	100	100	100
土地用途		100	100	100	100
交易情况		100	100	100	100
区域因素	交通便捷度	100	100	100	101
	商业繁华度	100	102	101	102
	区域土地利用方向	100	101	101	101
	公共设施状况	100	101	101	101
	基础设施状况	100	100	100	100
个别因素	临街状况	100	101	101	102
	临街道路情况	100	102	103	103
	项目知名度与美誉度	100	99	101	102
	建筑档次	100	100	100	101
	总建筑面积（㎡）	100	100	101	103
	建筑内部设施情况	100	100	100	102
	物业管理状况	100	100	101	101

　　4.编制因素比较修正系数表

　　根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数表：

　　因素比较修正系数表

　　表1-10

#FormatImgID_2#		实例A	实例B	实例C
土地使用期限		100/100	100/100	100/100
交易日期		100/100	100/100	100/100
土地用途		100/100	100/100	100/100
交易情况		100/100	100/100	100/100
区域因素	交通便捷度	100/100	100/100	100/101
	商业繁华度	100/102	100/101	100/102
	区域土地利用方向	100/101	100/101	100/101
	公共设施状况	100/101	100/101	100/101
	基础设施状况	100/100	100/100	100/100
个别因素	临街状况	100/101	100/101	100/102
	临街道路情况	100/102	100/103	100/103
	项目知名度与美誉度	100/99	100/101	100/102
	建筑档次	100/100	100/100	100/101
	总建筑面积（㎡）	100/100	100/101	100/103
	建筑内部设施情况	100/100	100/100	100/102
	物业管理状况	100/100	100/101	100/101

　　5.选取交易实例时，根据估价对象的实际用途，采用了中高档写字楼作为实例。但是估价对象在商业与办公集聚度等区域因素及临街方面均劣于实例。因此市场法测算的价格低于可比实例的平均价格。

　　根据注册房地产估价师的估价经验和市场状况，采用加权平均求取房价，权重分别为金宝通汇大厦0.4、盈地大厦0.3、金域中心0.3。则采用市场法测算的结果为：

　　办公部分单价：14606×0.4+13583×0.3+12428×0.3=13646元/㎡

　　6.根据当前市区写字楼车库出售情况，价格从15万元至20万元不等，估价对象属于立体车库，且其位置决定需要其提供停车服务的物业较少，车位售价应取低限，为15万元/个。

　　7.改建后写字楼的总建筑面积变更为9036㎡，其中办公部分建筑面积(包括办公及设备用房、会议室、前附楼)为7832㎡，总停车库132个。则改建后写字楼价格为：

　　总价：13646×7832÷10000+15×132=12668万元

　　单价：12668÷9036=14019元/㎡

　　C.改建完成后的写字楼市场价格估价结果的确定收益法和比较法从不同角度反映了房地产价格，估价对象为投资收益型房地产，因此收益法与市场法测算的房地产市场价格较为接近。根据的估价对象的特点以及目前房地产市场行情，结合估价师的经验，取上述两种评估方法测算结果的平均值作为最终的评估结果。测算的结果见下表：

　　两种评估方法评估结果一览表

　　表1-11

评估方法	总价（万元）	单价（元/㎡）	权重
收益法	12292	13603	0.5
市场法	12668	14019	0.5
写字楼市场价格	12480	13811	1

　　改建完成后的写字楼单价：13603×0.5+14019×0.5=13811元/㎡

　　改建完成后的写字楼总价：13811×9036÷10000=12480万元

　　D.假设开发法测算估价对象市场价格

　　1.补交出让金

　　根据《国有土地使用证》(市东中外国用(95)字第××号)、《北京市城镇国有土地使用权出让合同》(京房地出让[合]字(95)第××号)和《建设工程规划许可证》((95)规建字××号)记载，东城区××大街××号建筑面积45910㎡(不合古建)，土地用途为商业办公及公寓，总出让金5396.85万元。由于资产占有方北京××有限公司无法提供各个用途土地的出让金额，在此我们根据总出让金和总建筑面积测算出原楼面毛地价为1175.53元/㎡，并以此为假设前提计算因用途改变而需补交的出让金额。

　　估价时点时，估价对象用地应交楼面毛地价由市场法测算，可比实例为综合二级类别，测算过程具体如下：

　　(1)可比实例选择

　　选择三个与估价对象的用途相近、交易类型相同、区域及个别因素条件相近、交易情况正常的土地出让交易实例，以它们的价格作比较，结合影响土地价格的因素，进行因素修正，求取待估土地的价格。

　　具体实例如下：

　　实例A：海运仓危改B2国华大厦用地位于东城区东城区海运仓，总占地面积9502㎡，地上建筑面积56990㎡，2004年土地楼面价格为1800元/㎡。

　　实例B：中国石油大厦1、2期用地位于东直门内大街，总占地面积22519.88㎡，地上建筑面积144959㎡，2004年土地楼面价格为1800元/㎡。

　　实例C：东营房住宅小区用地

　　位于东城区东营房，总占地面积9573㎡，地上建筑面积66053.7㎡，含居住、商业、办公，2004年综合用地土地楼面价格为1600元/㎡。

　　(2)编制比较因素条件说明表

　　估价对象与可比实例的比较因素条件详述见下表。

　　比较因素条件说明表

　　表1-12

#FormatImgID_3#		待估宗地	实例A	实例B	实例C
位置		东城区北河沿大街	东城区海运仓	东直门内大街	东城区东营房
土地使用年限（年）		50	50	50	50
交易日期		2006年	2004年（注：不适合作可比实例）	2004年（注：不适合作可比实例）	2004年（注：不适合作可比实例）
土地用途		综合	综合	综合	综合
交易情况		正常	正常	正常	正常
楼面毛地价（元/㎡）		待估	1800	1800	1600
区 域 因 素	交通便捷度	较好	较好	较好	一般
	区域土地利用方向	较好	较好	较好	一般
	临街道路状况	一般	较好	较好	一般
	宗地形状及可利用度	较好	较好	较好	较好
	基础设施状况	较好	较好	较好	较好
个 别 因 素	商业繁华度	一般	较好	较好	一般
	临街状况	不临街	一面临街	一面临街	三面临街
	临街宽度和深度	较差	较好	较好	一般
	土地面积（㎡）	5550	9502	22519.88（注：不适合作可比实例）	9573
	容积率	2.71	6.00	6.44	6.9
	地价区类	二类	二类	二类	二类

　　(3)编制比较因素条件指数表

　　根据估价对象与可比实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。比较因素指数见下表：

　　比较因素条件指数表

　　表1-13

#FormatImgID_4#		待估宗地	实例A	实例B	实例C
土地使用年限		100	100（注：未作年限调整）	100（注：未作年限调整）	100（注：未作年限调整）
交易日期		100	100	100	100
土地用途		100	100	100	100
交易情况		100	100	100	100
区 域 因 素	交通便捷度	100	100	100	98
	区域土地利用方向	100	100	100	98
	临街道路状况	100	101	101	100
	宗地形状及可利用度	100	100	100	100
	基础设施状况	100	100	100	100
个 别 因 素	商业繁华度	100	102	102	100
	临街宽度和深度	100	102	102	101
	土地面积（㎡）	100	101	102	101
	客积率	100	97	96	95
	地价区类	100	100	100	101

　　(4)编制因素比较修正系数表

　　根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数见下表：

　　因素比较修正系数表

　　表1-14

#FormatImgID_5#		实例A	实例B	实例C
土地使用年限		100/100	100/100	100/100
交易日期		100/100	100/100	100/100
土地用途		100/100	100/100	100/100
交易情况		100/100	100/100	100/100
区 域 因 素	交通便捷度	100/100	100/100	100/98
	区域土地利用方向	100/100	100/100	100/98
	临街道路状况	100/101	100/101	100/100
	宗地形状及可利用度	100/100	100/100	100/100
	基础设施状况	100/100	100/100	100/100
个 别 因 素	商业繁华度	100/102	100/102	100/100
	临街宽度和深度	100/102	100/102	100/101
	土地面积（㎡）	100/101	100/102	100/101
	容积率	100/97	100/96	100/95
	地价区类	100/100	100/100	100/100
修正后的地面出让金		1748	1749	1719
比准价格		1739

　　(5)上述三个实例中与估价对象的相关性强度相近，采用算术平均求取，

　　则测算的结果为：

　　正常楼面毛地价：(1748+1749+1719)÷3=1739元/㎡

　　则需补交楼面毛地价=正常楼面毛地价-原楼面毛地价=1739-1175.53=63.47元/㎡

　　补交地价总额为563.47×9036÷10000=509.15万元

　　2.建筑安装工程费

　　(1)改造方案：

　　根据清华建筑设计院出具的改造方案要点，估价对象现状主楼所有夹层拆除;主楼4至12轴设为办公及设备用房;主楼一至四轴楼板及剪力墙拆除，设为立体机械停车库;主楼12至16轴梁、板、柱、剪力墙及四层以上部分均拆除，四层屋顶改为网架屋顶，共设三层会议室;本方案占地面积为1875㎡，总建筑面积为9036r㎡;主楼为六层;前面附属楼为八层(由于是砖混结构，不宜对这一部分的结构再行改造);主楼屋顶上还加有一层设备层;结构形式为框架—剪力墙结构;大会议室按观演空间设计，共有池座一层，楼座两层，总面积为533㎡，可设732座;停车库设为立体机械停车库，设六个出口，停车总数为132辆。

　　实施基本步骤：首先拆除1995～1997年新建的夹层部分，1～4轴、12～15轴、A～F轴五层及五层以上部分;再对3～5轴，11～13轴的剪力墙进行拆除，最后拆除1～4轴、12～15轴、A～F轴楼板和中间的梁柱，并且对不满足结构安全性要求的部位进行加固处理。拆除加固完成后，对1～4轴，A～F轴范围内委托专业厂家安装机械停车设备;对12～15轴，A～F轴形成的四层通高室内无柱空间按照剧院模式设置一层池座、两层楼座，并且按会议室声学要求进行室内装修;同时对其他部位的办公室进行装修。主要的设备用房设于首层的A～C轴、4～12轴。

　　各楼层面积表

　　表1-15

	办公及设备用房（㎡）	会议室（㎡）	停车库（㎡）	前附楼（㎡）	小计（㎡）
一层	966	358	301	504	2129
二层	759	156	301	504	1720
三层	847	99	301	504	1751
四层	847		301	504	1652
五层	786				786
六层	786				786
设备层	212				212
合计	5203	613	1204	2016	9036

　　改建方案的室内外装修设计如下：

　　外墙面：背槽式瓷板干挂幕墙(重量轻，强度高);

　　外墙窗：断桥隔热铝合金中空玻璃窗;

　　天棚：T型铝合金龙骨，面层采用铝合金板;

　　隔断墙：采用双排丁型龙骨，岩棉填充，双层AT板刮胶;

　　会议室层顶：采用轻型钢架，保温隔声屋面加芯板;

　　楼地面：会议室采用地毯，办公用房采用复合木地板，卫生间采用瓷砖。

　　(2)改造预算

　　根据清华建筑设计院出具的《××2号楼改造估算表》，改建工程预算费用为31695861元，估价对象的继续建安装修工程费为3540元/㎡。

　　清华建筑设计院出具的《××2号楼改造估算表》

　　注：应说明是客观数据

　　详见下表：

　　改造估算表 表1-16

项目名称	单位造价	工程量	估价费（元）	利润	税金	小计
一、拆除费用同拆除余下废料相抵消			0	0	0	0
二、土建部分	894元/㎡	9036㎡	7316116	512128	248747	8076992
1.外墙背槽式瓷板干挂幕墙	380元/㎡	6003㎡	2281140	159680	77559	2518379
2.断桥中空玻璃铝合金窗	802元/㎡	848㎡	680096	47607	23123	750826
3.楼地面工程	103元/㎡	9036㎡	930708	65150	31644	1027502
4.铝合金天棚	115元/㎡	9036㎡	1039140	72740	35331	1147211
5.龙骨式隔墙	300元/㎡	4712㎡	1413600	98952	48062	1560614
6.脚手架	25元/㎡	9036㎡	225900	15813	7680	249394
7.大型垂直运输费	42元/㎡	9036㎡	379512	26566	12903	418981
8.水电费	10元/㎡	9036㎡	90360	6325	3072	99757
9.会议室钢架屋顶	770元/㎡	358	275660	19296	9372	304329
三、加固改造	500元/㎡	9036㎡	4518000	316260	153612	4987872
四、立体停车库	5万元/车位	132辆	6600000	462000	22400	7286400
五、电梯	50万元/部	4部	2000000	140000	68000	2208000
六、中央空调系统	450元/㎡	9036㎡	4066200	284634	138251	4489085
七、强、弱电工程	320元/㎡	9036㎡	2891520	202406	9832	3192238
八、火灾报警系统	30元/㎡	9036㎡	271080	18976	9217	299272
九、自动喷淋系统	80元/㎡	9036㎡	722880	50601	24578	798060
十、给排水工程	65元/㎡	9036㎡	587340	41113	19970	648423
总计：	3540元/㎡	9036㎡	28973136	2028119	694606	31695861

　　3.红线内市政工程费

　　上述预算价格中包含了续建工程的红线内市政工程费，此处不再重复计算。

　　4.专业人士费

　　包括工程的工程设计、勘察、可行性研究等以及不可预见费，该费用约占建筑安装工程费及红线内市政工程费的10%：

　　3540×10%=354元/㎡

　　5.管理费

　　管理费是指在建设施工过程中的发生人员工资、福利等，该项费用占建筑安装工程费和红线内市政工程费的8%，则管理费为：

　　3540×8%=283.20元/㎡

　　上述4项费用合计为4177.20元/㎡。

　　6.投资利息

　　利率按年贷款利率6.03%计算。类似于估价对象的正常继续建造装修期为1年，各项费用均匀投入，则投资利息为：

　　投资利息：4177.20×[(1+6.03%)1/2-1)=124.10元/㎡

　　7.开发利润

　　根据北京市同类房地产投资的平均利润率水平状况，估价对象的实际情况，设定估价对象整个建设周期的客观开发利润，以上述建安工程费、红线内外市政工程费、专业人士费及管理费之和为基数，利润率取10.00%，则开发利润为：

　　开发利润：4177.20×10.00%=417.72元/㎡

　　8.估价对象改建费用

　　估价对象改建费用单价：4177.20+124.10+417.72=4719.02元/㎡

　　9.估价对象价格测算结果

　　估价对象价格=改建完成后的写字楼价值-改建费用-应补交的出让金

　　注：缺销售费、销售税、公共配套费、开发税、其他工程费缺、取得在建工程买方税

　　专业人士费10%、管理费8%、利润率取10.00%缺数值取值理由

　　投资利息计算基数缺销售费、取得在建工程买方税费，估价对象补交出让金不应计息

　　开发利润应是成本利润率，基数缺销售费、投资利息、取得在建工程买方税费

　　单价=13811—4719.02—563.47=8528.50元/㎡

　　估价对象总价=8528.50×9036÷10000=7706万元

　　(三)从续建为公寓角度测算估价对象市场价格(假设开发法)

　　公寓的续建工程主要包括部分未完工的土建工程、装修工程、设施设备工程等。续建公寓的基本设施情况：供暖及空调通风冬季采用暖气供暖，热源由锅炉房提供;夏季采用分体空调系统。消防设自动报警及喷淋系统，地面停车位约50个。

　　续建公寓的建成后主要部分装修设计标准见下表：

　　主要部分内装修一览表

　　表1-17

	地面	踢脚	墙裙	墙面	顶棚
客厅、卧室、餐厅	单层长条硬木	硬木		彩喷	纸面石膏板吊顶上做彩喷
卫生间	防滑地砖			艺术瓷砖 （到顶）	T型铝合金龙骨，矿棉 吸收板吊顶
厨房	防滑地砖			艺术瓷砖 （到顶）	纸面石膏板吊顶上做彩喷
阳台	防滑地砖	地砖			涂料
走廊	防滑地砖		木墙裙	彩喷	矿棉吸收板吊顶
门厅、电梯厅	磨光花岗岩			彩喷	矿棉吸收板吊顶
楼梯间、前室	防滑地砖	地砖		乳胶漆	涂料
门卫值班室	防滑地砖	地砖		涂漆	涂料

　　A.采用市场法测算改建完成后的公寓市场价格;

　　市场法是指在求取估价对象的房地产价格时，将估价对象与在较近时期内交易的类似房地产加以比较对照，从交易价格修正得出估价对象房地产价格的一种方法。

　　1.可比实例选择

　　选择三个与估价对象的用途相近、交易类型相同、区域及个别因素条件相近、交易情况正常的二手房交易实例，以它们的价格作比较，结合影响房地产的因素，进行因素修正，求取估价对象的价格。

　　具体实例如下：

　　实例A：元嘉国际公寓

　　位于东城区东四十条，总建筑面积约3.5万㎡，其中包括酒店式服务公寓、底商、地下停车场及其相应配套服务设施，交通便利公交线路多临近地铁，距东二环约200m。2006年5月精装修公寓的二手房市场价格13627为元/㎡。

　　实例B：恒基中心汇豪阁公寓

　　位于东城区建国门内大街，北京站附近，交通便利公交线路多临近地铁，公寓为酒店式管理，精装修，2006年5月公寓的二手房市场价格为13043元/㎡。

　　实例C：巷上家园

　　位于东城区钟楼北桥东北向安德路，有底商。交通便利，公交线路较多。容积率4.9，绿化率30.27%，2006年5月简装修公寓的二手房市场价格为11280元/㎡。

　　注：缺权益、结构、总建筑面积介绍

　　2.编制比较因素条件说明表

　　估价对象与可比实例的比较因素条件详述见下表。

　　比较因素条件说明表

　　表1-18

		待估宗地	实例A	实例B	实例C
位置		××区××大街××号	东城区东四十条	东城区建国 门内大街	东城区钟楼北桥 东北角
剩余土地使用年限（年）		60（59.45）	65	60	66
交易日期		2006年5月	2006午5月	2006年5月	2006年5月
土地用途		居住	居住	居住	居住
交易情况		正常	正常	正常	正常
交易价格（元/㎡）		待估	13627	13043	11280
区 域 因 素	交通便捷度	较好	较好	好	较好
	商业繁华度	一般	一般	较好	一般
	区域土地利用方向	一般	一般	一般	一般
	公共设施状况	较好	好	好	较好
	基础设施状况	较好	较好	较好	较好
个 别 因 素	临街道路状况	一般	较好	较好	一般
	停车状况	地上停车，车位不足	地上地下停车，车位充足	地下停车，车位充足	地下停车，车位较充足
	装修档次	普通装修	精装修	精装修	简单装修
	楼层状况	共12层	共18层	共24层	共14层
	物业管理状况	较好	较好	较好	较好

　　3.编制比较因素条件指数表

　　根据估价对象与可比实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。比较因素指数确定见下表：

　　比较因素条件指数表

　　表1-19

#FormatImgID_6#		待估宗地	实例A	实例B	实例C
土地使用期限		100	101	100	101
交易日期		100	100	100	100
土地用途		100	100	100	100
交易情况		100	100	100	100
区 域 因 素	交通便捷度	100	100	101	100
	商业繁华度	100	100	101	100
	区域土地利用方向	100	100	100	100
	公共设施状况	100	101	101	100
	基础设施状况	100	100	100	100
个 别 因 素	临街道路状况	100	101	101	100
	停车状况	100	104	102	101
	装修档次	100	102	102	100
	楼层状况	100	100	100	100
	物业管理状况	100	100	100	100

　　4.编制因素比较修正系数表

　　根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数下表：

　　因素比较修正系数表

　　表1-20

#FormatImgID_7#		实例A	实例B	实例C
区 域 因 素	区域土地利用方向	100/100	100/100	100/100
	公共设施状况	100/101	100/101	100/100
	基础设施状况	100/100	100/100	100/100
个 别 因 素	临街道路状况	100/101	100/101	100/100
	停车状况	100/104	100/102	100/101
	装修档次	100/102	100/102	100/100
	楼层状况	100/100	100/100	100/100
	物业管理状况	100/100	100/100	100/100
修正后的地面熟地价		12468	12048	11058
比准价格		11919

　　5.上述三个实例中与估价对象的相关性强度依次为元嘉国际公寓、恒基中心汇豪阁公寓、巷上家园，根据注册房地产估价师的估价经验和市场状况，采用加权平均求取，权重分别为：元嘉国际公寓取0.4，恒基中心汇豪阁公寓0.3，巷上家园取0.3，则测算的结果为：

　　改建完成后的公寓单价：0.4×12468+0.3×12048+0.3×11058=11919元/㎡

　　改建完成后的公寓总价：11919×15032.27÷10000=17917万元

　　B.假设开发法测算估价对象市场价格

　　1.建筑安装工程费

　　根据北京市建筑工程概预算定额标准以及原设计方案，估价对象的继续建安装修工程费为1000元/㎡。

　　2.红线内市政工程费

　　红线内市政包括供暖、给水、排水、弱电、道路、绿化等，参考目前市政工程建设标准，类似于估价对象的红线内市政工程费大约为建筑安装工程费的10%，由此可测算红线内市政工程费：

　　1000×10%=100元/㎡

　　3.专业人士费

　　包括工程的工程设计、勘察、可行性研究等以及不可预见费，该费用约占建筑安装工程费及红线内市政工程费的10%：

　　(1000+100)×10%=110元/㎡

　　4.管理费

　　管理费是指在建设施工过程中的发生人员工资、福利等，该项费用占建筑安装工程费和红线内市政工程费的8%，则管理费为：

　　(1000+100)×8%=88元/㎡

　　上述4项费用合计为1298元/㎡。

　　5.投资利息

　　利率按年贷款利率6.03%计算。类似于估价对象的正常继续建造装修期为1年，各项费用均匀投入，则投资利息为：

　　投资利息：1298×[(1+6.03%)1/2—1]=38.56元/㎡

　　6.开发利润

　　根据北京市同类房地产投资的平均利润率水平状况，估价对象的实际情况，设定估价对象整个建设周期的客观开发利润，以上述建安工程费、红线内外市政工程费、专业人士费及管理费之和为基数，利润率取10.00%，开发利润为：

　　开发利润：1298×10.00%=129.80元/㎡

　　7.估价对象续建费用

　　估价对象续建费用单价：1298+38.56+129.80=1466元/㎡

　　8.估价对象价格测算结果

　　估价对象价格=改建完成后的公寓价值一改建费用

　　估价对象单价=11919-1466=10453元/㎡

　　估价对象总价=10453×15032.27÷10000=15713万元

　　(四)估价结果的确定

　　估价结果运用了三种技术路线测算，分别是：采用成本法兼用基准地价法测算估价对象价格，采用假设开发法兼用收益法、市场法从改建为写字楼角度测算估价对象市场价格，采用假设开发法兼用市场法从续建为公寓角度测算估价对象市场价格。

　　三种评估技术路线从不同角度反映了房地产价格，测算的结果见下表：

　　三种评估技术路线评估结果一览表

　　表1-21

评估方法	单价（元/㎡）	建筑面积（㎡）	总价（万元）	权重
成本法	8809	15032.27	13242	0.4
假设开发法一（写字楼）	8528	9036	7706	0.3
假设开发法二（公寓）	10453	15032.27	15713	0.3
评估价格	8197	15032.27	12323	1

　　三种估价路线测算出的方法价格差别较大，分析原因有以下内容：

　　(1)设定建成后为写字楼时扣除的续建成本较大，根据对目前周边写字楼市场价值的估算，续建后的增值空间并不明显，而续建成本的价值偏高，则导致现状房地产价格较低，同时由于续建方案中对写字楼的建筑面积由现状的15032.27㎡，变更为9036㎡，导致房地产总价的价格同样降低。

　　(2)目前北京市房地产市场的居住房地产价格增势明显，通过对该区域的市场调查分析，该区域的公寓与写字楼的销售价格差别较小，而由于两种类型的房地产的续建成本差别较大，也导致最终价格差异性明显。

　　根据的估价对象的特点以及目前房地产市场行情，结合估价师的经验，采用加权平均求取最终评估结果，权重分别为：0.4，0.3，0.3，则测算的结果为：

　　总价：13242万×0.4+7706万×0.3+15713万×0.3=12323万元

　　平均单价：12323万元÷15032.27=8197元/㎡

　　六、最终测算结果

　　最终确定估价对象的房地产市场价格，如下表：

　　表1-22

	单价（元/㎡）	建筑面积（㎡）	总价（万元）
合计	8197	15032.27	12323

　　附件(略)