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2017年房地产估价师《案例分析》辅导:房地产估价结果报告

来源 :中华考试网 2017-08-17

房地产估价结果报告

  一、委托人(略)

  二、估价机构

  北京市×××房地产评估有限责任公司

  单位地址:北京市××区×××胡同24号院

  资质级别:建设部壹级

  资质证书:建房估证字[2005]×××号

  法人代表:×××

  联系人:×××

  三、估价对象

  (一)估价对象界定

  估价对象指位于北京市××区××大街××号的××公寓2号楼土地使用极及地上建筑物(停建)。

  估价对象状况一览表

项目名称

××公寓2号楼

项目位置

××区××大街××号

建筑结构

框架剪力墙

楼层

地上12层,无地下

土地使用权类型

出让

土地使用权用途

公寓

土地使用权面积(m2

5550

土地使用权终止日期

2065年10月30日

总建筑面积(m2

15032.27(主体14805.48,锅炉房226.79)

建筑年代

1995年至1998年由旧厂房改造为现状,尚未完工且闲置多年

国有土地使用证

市东涉外单位国有(99)字第××号

房屋所有权人与土地使用权人

北京××有限公司

  (二)估价对象概况

  1.估价对象四至

  估价对象位于北京市××区××大街××号西院,东至××大街××号东院,南至××大街22号,西至小夹道,北至嵩祝寺。

  2.建筑物历史背景

  该楼为原牡丹集团东风电视机厂生产组装车间,始建于1974年,原设计为六层框架结构,局部七层。

  该楼于二十世纪九十年代中期进行了结构改造:1995年11月由清华建筑设计院完成改造设计,1997年完成改造施工,后由于使用功能改变于1998年再次进行修改,即在每层增设了一局部夹层(公寓楼格局形式),总体上形成目前的十二层结构形式。此次改造期间对一层及二层部分框架柱、顶层框架梁进行了加固处理;在局部区域增设了现浇混凝土剪力墙、电梯井及楼梯间、承重柱和建筑面积约5000㎡的夹层楼板;此外还对局部区域的预制圆孔板进行了拆除,改为现浇混凝土板。建筑物主体结构改造基本完成,闲置至今。

  3.建筑物现状

  建筑物周边为水泥砂浆及沥青地面,地上停车位约50个。外立面为白色小块瓷砖兼有粉色瓷砖点缀,墙面有瓷砖脱落现象。内墙为水泥墙面,部分砌块外露。地面及楼梯间为水泥面,尚未抹平。顶棚未作处理,管线外露。外窗为中空双玻黑色铝合金窗,但折旧较大。

  估价对象现保存有个别精装修标准样板间,楼道吊顶有筒灯、烟感喷淋。入户门为防盗门和实木门,大厅、卧室、书房为米黄色木地板,墙面刷白色涂料,卫生间瓷砖铺地面、铺墙面、铝合金吸音吊板,厨房为瓷砖铺地面、铺墙面。由于样板间长期闲置,装修有折旧现象。

  建筑物原设计消防采用自动报警及喷淋系统。供暖及空调通风系统冬季采用暖气供暖,热源由锅炉房提供;夏季采用分体空调系统。各类管线、暖气片已安装到户,上述设施为原设计标准;部分管线已预留,但因长期闲置在质量和功能上已不能满足当前的使用要求。

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