【案例分析几个显又易忽视的错误】

　　1、估价结果报告的标题表述不完整，应全面表述为“**房地产项目”估价结果报告。

　　2、可比实例表中给出的实例单价元/㎡没有说明币种。

　　3、结果报告中没给出单价、分层结果说明。

　　4、计算待开发房产完成后的价值未考虑设备用房对价值的影响，因为可比实例没交待设备用房情况。

　　5、计算建安工程费时，给出的900元/㎡没说明理由。

　　6、假设开发法公式表述不完整。

　　7、房地产还未处于销售期间不计算销售费用的说法错。

　　【估价报告修改思路及报告常见错误】

　　一、快速浏览报告。查找结构性错误。是否按规范撰写，是否漏项，描述是否恰当，前后是否一致，是否符合法律法规。

　　二、详细检查报告。1、法律依据性要素。产证资料：⑴旧有房地产。《土地使用权证》及《房屋所有权证》;⑵在建工程。《土地使用权证》《建设用地许可证》《建设规划许可证》《施工许可证》以及规划部门审定的规划总平面布置图;⑶预售商品房。《商品房预售许可证》、商品房买卖合同及购房付款凭证。

　　2、描述性要素。⑴估价对象描述。从区位、权益(所有权、使用权、抵押、租赁等，土地说明是划拨还是出让、土地使用年限)、实物三方面描述。注意用语的准确性，是否漏项，描述有无错误，前后是否一致(如面积前后是否一致);⑵影响因素描述。①个别因素描述。对照估价对象分析、描述。注意是否漏项。②区域因素描述。不同的估价目的区域因素的选取不同，分析、说明对各类房地产影响较大的因素。注意影响因素与估价类型的匹配。③市场背景分析。背景分析是否与估价目的有关联性，对待估房地产的估价结果是否具有影响。

　　三、分析测算过程。⑴价格内涵及技术路线是否正确;⑵基础数据是否准确。⑶参数选取是否合理。参数确定是否有误，是否具有可比性，单位是否统一，价格内涵是否一致，计算是否正确等;⑷方法的选用是否符合估价原则，是否体现了合法原则、最高最佳使用原则等;⑸公式的选用是否恰当。每一种公式的内涵和适用范围是否清楚。⑹计算过程是否有误。关键步骤是否进行了说明，计算过程中单位是否统一，每一种参数应用是否有根据。

　　四、估价结果的确定。估价结果确定方法是否说明理由，如采用简单算术平均或加权算术平均的理由。是否考虑不可量化因素的影响而进行适当调整。

　　五、估价目的规范表述

　　1、抵押估价目的，应表述为：为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据而评估房地产抵押价值。

　　2、拆迁估价目的的统一表述为：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。

　　3、房地产转让估价目的可表述为：为委托方转让估价对象提供市场价值参考。

　　4、征收集体土地估价目的可表述为：为被征地农民支付法定补偿提供价值依据。

　　5、企业入股、合并等涉及的房地产估价目的可表述为：为企业入股、合并等发生房地产权属转移的作价提供价值依据。

　　6、房地产投资决策分析和咨询服务估价目的可表述为：为房地产投资提供价值参考依据。

　　六、估价结果报告中考试注意事项:

　　1、行文遣词、用句不当

　　⑴用词用语不能带有较强烈的感情色彩

　　⑵用词准确、语义不含糊，不能用“大约、估计、大概、可能、左右”等字样

　　⑶报告的用语要前后一致，前后要有照应，如:报告中描述为估价对象应全为估价对象

　　2、逻辑不严谨

　　⑴数据来源没有出处或有错

　　⑵判断、推理没有充足的理由

　　3、估价方法及其应用中的错误:

　　A.估价方法选择的错误:

　　规范解释:

　　5.1.2对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价。

　　5.1.3根据已明确的估价目的，若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍;若必须取舍，应在估价报告中予以说明并陈述理由。

　　1.具备收益法、市场法、假设开发法条件的应将其作为基中的一种估价方法

　　规范解释:

　　5.1.4有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法。

　　5.1.5收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。

　　5.1.6具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法。

　　2.不宜选收益法、市场法、假设开发法进行估价的情况下应以成本法为主

　　规范解释:

　　5.1.7在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。

　　3.拆迁补偿的估价一般选用市场法;除了市场法外收益的房屋选收益法;非收益的房屋选成本法

　　案107解释:不具备采用市场法条件的房地产，可采用其他方法进行评估。由于拆迁估价的特殊性，尽量避免使用收益法、假设开发法、可采用成本法对估价对象的拆迁补偿价值进行评估。