七、收益法估价应注意的问题

　　难点：各扣除项目的界定;资本化率的确定

　　★运用收益法估价应按下列步骤进行：①搜集有关收入和费用的资料;②估算潜在毛收入;③估算有效毛收入;④估算运营费用⑤估算净收益;⑥选用适当的资本化率;⑦选用适宜的计算公式求出收益价格。

　　注：潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益均以年度计。

　　★净收益应根据估价对象的具体情况，按下列规定求取：⑴出租型房地产，应根据租赁资料计算净收益，净收益为租赁收入扣除维修费、管理费、保险费和税金。租赁收入包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入。维修费、管理费、保险费和税金应根据租赁契约规定的租金涵义决定取舍。若保证合法、安全、正常使用所需的费用都由出租方承担，应将四项费用全部扣除;若维修、管理等费用全部或部分由承租方负担，应对四项费用中的部分项目作相应调整。⑵商业经营型房地产，应根据经营资料计算净收益，净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。⑶生产型房地产，应根据产品市场价格以及原材料、人工费用等资料计算净收益，净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润。⑷尚未使用或自用的房地产，可比照有收益的类似房地产的有关资料按上述相应的方式计算净收益，或直接比较得出净收益。

　　★估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，除有租约限制的之外，都应采用正常客观的数据。有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金。利用估价对象本身的资料直接推算出的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，应与类似房地产的正常情况下的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益进行比较。若与正常客观的情况不符，应进行适当的调整修正，使其成为正常客观的。

　　★运营费用不包含抵押贷款还本付息额、建筑物折旧费、土地提摊费，不包含所得税、改扩建费用，但包含寿命比建筑物寿命短的设备、装修的折旧费，如电梯、锅炉、地毯等。

　　★对于单独土地和单独建筑物的估价,应分别根据土地使用权年限和建筑物耐用年限确定未来可获得收益的年限,选用对应的有限年的收益法公式计算,净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。

　　★对于土地和建筑物合一的估价对象,当建筑物耐用年长于或等于土地使用权年限时,应根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限,选用对应的有限年的收益法公式计算,净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。

　　★对于土地和建筑物合一的估价对象,当建筑物耐用年限短于土地使用权年限时,可采用下列方式之一处理：⑴先根据建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有限年的收益法公式计算，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销;然后再加上土地使用权年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限的折现值。⑵将未来可获收益的年限设想为无限年，选用无限年的收益法计算公式，净收益中应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。

　　5、收益期限确定错误，收益年限的确定未说明来源(一般是因为前面缺少权利描述造成的)收益年限确定错误，当建筑物耐用年限和土地剩余年限不一致时，处理方式也不同。

　　6、没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据采用市场法求客观收益时，几个比较实例应与估价对象有可比性。

　　7、对于客观收益没有考虑到未来的变化，要分析未来收益变化的趋势，不能只看当前收益情况。

　　8、收益法评估中还应考虑出租率，入住率、满客率、公共流通比，酒店还要考虑上座率，则对应的吧台、大堂也不能再计算价值;

　　9、收益计算中有关面积套错

　　10、计算潜在毛收入时套用的天数错误、面积错误(应扣减的未扣减)，按使用面积计租的，要按使用面积系数将建筑面积换算成使用面积后再计算租金。净收益一般以年为单位，看是否前后一致，是否有漏乘12、365等。

　　11、净收益与估价时点不一致

　　12、净收益中未扣除无形资产价值或正常利润、超额利润等。无形收益不应单独计算，而应当通过选取较低的报酬率来体现。

　　13、收益法中价值重复计算，大堂、宾馆办公用房、配电室、技术(设备)层等不应单独计算价值。

　　14、正常费用的测算错误：A、费用的测算遗漏了项目或增加了不合理的项目。①将一次性支付的费用及与总收益不直接相关的费用作为获取客观收益的直接必要的费用。②对于租赁房地产采用收益法评估时，正常费用中税金的计算只计算了房产税，而没有计算营业税及其附加和土地使用税。③自己经营的房地产，在正常费用的计算中遗漏了经营利润。④把所得税也作为总费用的一个组成部分。B、费用的计算中计费基础错误。C、费用的计算方法错误。D、参数确定错误。E、总费用包含了折旧费。F、带租约的转让评估。租约期内总费用的扣除项没有按租赁合同的约定。G、租赁收入包括租金收入、保证金或押金的利息收入，扣除费用项目要分析租约。扣除费用项目一般为维修费、管理费、保险费、税金(房产税、营业税及附加、土地使用税)

　　15、报酬率确定错误：①报酬率选定错误;②功能或用途不同的房地产选用了相同的报酬率：如公寓与地下室不能采用同一报酬率;③安全利率选择错误：到底是指同期一年国债年利率，还是中国人民银行公布的一年定期存款利率，缺乏必要的说明;④把物价上涨率和经济增长作为报酬率;物价指数、通货膨胀率、所得税率等不能作为资本化率的参照指数;⑤Y选定缺乏依据和过程;⑥建筑物、土地、房地产三者报酬率不匹配;⑦不同收益类型(期间收益与未来转售收益)应采用不同的报酬率

　　16、注意公式的适用条件：收益期内年收益比较稳定方可用V=A/Y[1-1/(1+Y)n]

　　17、收益法公式是假设净收益于估价时点发生在期末。若净收益发生在期初，则有A末=A初(1+Y)。

　　18、销售税费(两税一费)计税依据为销售收入，税费中不能列支所得税。

　　19、未考虑租约的影响。未说明租赁期限及租赁协议对估价对象有无影响。计算费用时，出租的房地产，房产税应按租金×12%计算。

　　20、计算有效毛收入时未考虑(或只有部分考虑了，漏掉另一部分)空置率(或入住率、出租率)，若空置率为0或者入住率为100%就不合理，至少要说明原因。

　　21、计算费用(房产税)时，出租的房地产，房产税应按租金×12%计算。

　　22、计算费用时要根据和约上是否转嫁了部分费用，来决定是否有漏项或者多项，如：漏管理费用(直接经营型房地产漏扣商业利润)，计算费用时多项(如：不能将折旧费、土地摊提费、抵押贷款还本付息额、改扩建费、所得税等计入)

　　23、某些计费基数未说明基数数值的来源。

　　24、押金利息不应计算管理费。没说明当地规定的管理费中是否包括水、电、汽、热等费用。

　　25、计算保险费时，应按建筑物现值或重置价值为计算基数，而不是年租金收入。

　　26、报酬率的选取未说明求取方法和来源;报酬率选取不当(应选取同期一年期定期存款利率或一年期国债利率为无风险报酬率，再加上风险补偿等)。

　　27、收益法中可比实例的成交单价未说明是人民币还是港元。

　　28、计算租金收入时不能参照与估价对象不同楼层的租金。(不同楼层租金收入标准不具有可比性)

　　29、净收益方面(扣除项目不全、客观性不足、没有考虑出租率、餐馆酒店应考虑上座率、潜在的收益是否稳定、自营的考虑利润等);

　　30、资本化率采用通货膨胀率利润率加入是不对的，投资收益率在某些方面等同于资本化率，对同一房地产，租金/售价=资本化率，不同用途的房地产具有不同的资本化率，注意资本化率的客观性，应侧重投资收益率;

　　31、非房产收入的不能计入房产中，如宾馆中床、空调、沙发、电视等设备，不能再单独计算价值;

　　32、租赁合同中租金的收取应为一具体数字，不能写作为100～120元/平方米;

　　33、出租的房屋应注意租赁期限和租金收取标准;

　　34、收益法中，收益年限确定，净收益求取中不应扣除的项目(如在多数情况下，不应扣除折旧费、土地摊提费、利润等)，收益年限没有采用尚可使用年限，资本化率的确定中没有说明确定的理由;

　　35、在采用收益法估价时，采用的净收益应为客观收益，成本应为客观成本，各种估价报告中使用的专用名词以及各名词的用法等;

　　36、在各种方法计算中，参数的确定要有依据，特别是估价结果的确定的理由要充分，参数确定是否有误，如前面提到10%，后面却用了8%，土地资本化率、建筑物资本化率、综合资本化率的关系以及计算时资本化率的应用是否正确，选用的公式是否正确;

　　37、资本化率是否合理，综合、土地、建筑物相比较;

　　38、安全利率的选取应有必要的说明：是同一时期的一年期国债年利率和中国人民银行公布的一年定期存款年利率中的哪一个

　　39、收益无限年限扣除折旧和土地摊销成本;

　　27、资本化率确定错误：①资本化率选定错误;②用途不同的部分采用了相同的资本化率;③安全利率选择错误;④把物价上涨率和经济增长率作为资本化率。物价指数、通货膨胀率、所得税率等不能作为资本化率的参照指数;