六、成本法估价应注意的问题

　　难点：折旧的求取

　　房地产价值=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润

　　1、成本应为社会同类平均成本即客观成本，采用了实际成本;

　　2、应结合市场供求分析确定评估出的积算价格

　　3、过旧的建筑物不大适用成本法

　　4、新开发的土地、新建房地产可采用成本法，一般不扣除折旧，应进行工程质量、环境等因素调整。

　　5、自有资金利息不计入利润，而计入成本。

　　6、利润基数与利润率不对应;《规范》5.4.2开发利润应以土地取得费用和开发成本之和为基础，根据开发、建造类似房地产相应的平均利润率水平来求取。

　　★开发利润计算时，不同的利润率要对应不同的计算基数

　　a.直接成本利润率基数=土地取得成本+开发成本

　　b.投资利润率基数=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用

　　c.成本利润率基数=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息 【理论教材】

　　【规范】成本利润率基数：土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用

　　d.销售利润率基数=开发完成后的房地产价值

　　7、关于重新购建价格：①必须是估价时点的②必须是客观的③是全新状态下的;《规范》5.4.3具体估价中估价对象的重置价格或重建价格构成内容，应根据实际情况，在5.4.2条列举的价格构成内容基础上酌情增减，并在估价报告中予以说明。

　　8、重置价格≠重建价格，两者适用条件不同

　　9、建筑物折旧(2007版经济折旧和功能折旧的计算，《理论》159页)

　　①可修复项目，修复费用为折旧额;不可折旧额，可分为短寿命、长寿命项目

　　②经济寿命与土地使用权年限的关系(《理论》P145、《规范》5.4.11条)

　　③残值率或成新率确定有误

　　④建筑物重置价格中已包含利息、利税，不再重计。

　　⑤旧有房地产未扣除折旧额⑥《规范》5.4.9……估价人员都应亲临现场……

　　10、销售税费计算基数为销售收入

　　11、积算价格中有必要时应扣除由于旧有建筑物的存在而导致的土地价值损失。

　　12、建筑物耐用年限应从竣工验收合格之日起。旧房、房地产价格=重新购建价格-折旧

　　13、投资利息和利润的计算基数要正确

　　14、取费时采用的是项目实际发生额，未说明是否符合当地现时社会一般成本(即要区分实际成本和客观成本、采用重置成本，不能用重建成本)

　　15、成本法计算贷款利息时应用复利，不能用单利。基数为土地取得成本+开发成本+管理费用。

　　16、成本法计算贷款利息时计算期有错。

　　17、计算公式有错(积算价格=重新购建价格-折旧)

　　18、要根据市场供求分析为来最终确定评估值(体现在经济折旧的确定上)。

　　19、折旧年限确定错误。

　　20、计算估价对象折旧时有错误(未考虑建筑物经济寿命对建筑物价值的影响)。

　　计算折旧时，建筑物的经济寿命从建筑物竣工验收合格之日起计⑴建筑物经济寿命早于土地使用年限，按建筑物经济寿命计。⑵建筑物经济寿命晚于土地使用年限，按建筑物实际经过年数加上土地使用权剩余年限计算折旧。

　　《规范》5.4.11条规定：估价中确定建筑物耐用年限与折旧，遇有下列情况时的处理应为：①建筑物的建设期不计入耐用年限，即建筑物的耐用年限应从建筑物竣工验收合格之日起计;②建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，应按建筑物耐用年限计算折旧;③建筑物耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使用权年限计算折旧;④建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限早于土地使用权年限而结束时，应按建筑物耐用年限计算折旧;⑤建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限晚于土地使用权年限而结束时，应按建筑物已使用年限加土地使用权剩余年限计算折旧。

　　21、价格构成不全(土地取得成本、开发成本、管理费、销售费用、投资利息、销售税费、利润7项);

　　22、新开发的土地没有注意可转让比率;

　　23、利息、利润的计算基数不对(取得土地成本+开发成本+管理费)三者的和再乘利息率或利润率;

　　24、销售税费通常为“二税一费”等(计税依据为销售收入)，而不包括所得税和土地增值税等。

　　25、成本法中采用的残值率不和《房地产估价规范》中一致的均为错。

　　26、成本法中房屋的建造成本不同房屋的重置成本，房屋的重置成本包括房屋的建造成本再加上开发商应负担的正常费用、利息、利润和税金等。

　　27、成本法计算利息时，费用的投入是在建造期内均匀投入的，故计算期应计建造期的一半。注意第一年投入40%，第二年投入40%，第三年投入20%的计算期的计算方法是考试的重点。地价是开始一次性投入的，从投入到工程完工都要计息。

　　28、成本法计算折旧时，特别注意折旧年限确定，一是建筑物的经济寿命，二是土地使用年限(出让土地)。地租的求取不能简单的取系数，而是同收益法中求净收益一样的方法计算;

　　29、注意各种物业的价格构成(及商品房，农地征用，拆迁房屋);

　　30、销售税费的依据是销售收入不是成本，税费构成是否正确;注意销售税金的计算基数和税率

　　31、预售的价值应在销售价格中扣除而不是在最后的估价报告中;

　　32、用成本计算而非成本价;

　　33、长寿命的折旧要减去短寿命的重置价格;

　　34、新开发土地和新建房地产可采用成本法估价，一般不应扣除折旧，但应考虑其工程质量和周围环境等因素给予适当修正。

　　35、分宗转让土地要考虑转让比例(应以净地面积计算) 净地面积=土地总面积-道路-绿地