房地产估价师

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2017年房地产估价师考试案例分析学习总结(四)

来源 :中华考试网 2017-05-19

  八、估价方法应用错误(选用估价方法错误)

  【选用估价方法错误】选用估价方法应遵循的原则:①有大量可比实例(选用市场比较法,并以该法为主);②具有预期收益(收益法作为其中一个方法) ;③具有开发或待开发潜力(选用假设开发法) ;④无上述条件的选用成本法。

  【估价方法应用错误】

  1、公式选用错误。例如:收益法公式选用错误,有限期限估价却采用了无限期限公式;市场法修正时修正系数的分子分母颠倒;用假设开发法测算时未考虑销售税费等。

  2、参数错误。收益法中收益期限选用错误。

  3、计算错误。指一些简单的数学计算错误,多层商业用房建筑面积累加后不等于总建筑面积等。还有些是较难看出的计算错误,如用收益法算出了估价对象房地产的总体价值,却又加上了其高档装修的成本价,或是又扣除了折旧费用,实际上是进行了重复计算。

  4、概念错误。指估价方法中某些概念的理解错误。如:成本法中的成本是客观成本,却采用了实际成本;收益法中的净收益是正常净收益,却采用了个别收益;市场法中案例选取少于3个,或案例交易时间过早、与估价对象在某项修正因素上差异超出标准等。此外,还容易常犯的概念错误有:土地使用年限和建筑物经济寿命与折旧的关系问题;环比指数与定基指数的区别问题等。

  九、估价技术路线常见错误

  ㈠ 损害赔偿房地产评估

  1、损害前和损害后房地产状况掌握不清;

  2、没有考虑间接损失(残值清理费用、造成收益下降)。

  ㈡ 拍卖底价的评估

  1、强制处分对房地产价格的影响;

  2、快速变现使交易价格相对正常价格较低;

  3、市场需求面、推广力度小,造成成交价格低于正常价格;

  4、消费者心理因素;

  5、购买者需额外支出(支付拍卖机构的佣金)

  6、技术路线:首先确定正常市场价值;分析拍卖市场成交价格水平与正常市场价格水平的调减幅度;按照这个偏低的幅度对估价结果调减。调减幅度来源:源自拍卖市场价格水平与正常房地产价格水平的比较;

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