房地产估价师

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2017年房地产估价师考试案例分析学习总结(三)

来源 :中华考试网 2017-05-19

  一、估价报告本身的不完善

  ㈠估价报告内容不完整,缺少规范中“估价报告的规范格式”所要求的必备项目

  ⑴缺少委托估价方有关项目:如单位名称、法人代表及住所或个人姓名和住所等(个人委托);

  ⑵缺少受理估价方有关项目:如名称、住所,特别是估价资格等级;

  ⑶缺估价原则; ⑷没有估价的假设前提和限制条件;

  ⑸缺少估价时点; ⑹缺少价值定义或价值定义中价值标准或价值内涵表述不确切;

  ⑺估价方法没有说明定义; ⑻缺少估价作业日期;

  ⑼估价结果缺少大写、单价或货币单位等,用外币表示时缺少相应的汇率,等等。

  ⑽没有估价师声明; ⑾没有附件; ⑿没有估价人员; ⒀没有说明。

  ⒁缺少估价目的或估价目的含糊不清;是何种条件状态下的价格。如熟地、毛地;开发场地还是项目完成时的土地;已完工建筑还是在建工程;期地、期房现房等。

  ⒂缺估价依据。估价方法及操作的主要依据;与估价目的相配合的合法性依据等。

  ㈡房地产策划报告本身的不完善P396

  二、对估价对象描述不清

  ★对估价对象没有描述或描述不清。具体包括:估价对象名称、坐落、面积、形状、四至、用途、现状、楼层、结构、装修、设备、建成年月、规划限制条件、建筑物利用现状、建筑物建成年月、产权状况没有描述或描述不清(权属性质和土地使用年限)等

  ★估价对象概况交代不清,所需资料收集不全面。土地需说明:名称、坐落、面积、形状、四至、用途、生熟程度、土地现状、地质条件、产权状况及说明、土地使用权起止期、地价区类等。建筑物需说明:名称、坐落(门牌)、面积、楼层数、结构、装修、设备、建成年代、用途、产权状况及证明等。单独估价建筑物时,也要有土地证明。此外,还应对环境作简要说明。

  A、权益方面:

  1、土地使用人(估价对象的产权,即未说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权)

  2、土地使用的性质(出让、划拨;集体土地还是国有土地,长期用地还是临时用地;何时取得、取得方式、法律文书证明等)。

  3、土地使用权年限交代不清,如50年(少起止年月)

  估价对象权利状况交待不清,通常情况下无土地使用年限,漏掉土地使用年限起止日期

  4、土地的规划用途交代不清

  5、有无土地使用权证、所有权证

  6、是否共有、部分产权

  7、产权有无争议

  B、土地物理状况方面

  1、土地“生熟”程度描述不清

  2、土地地价类别交代不清(几类用地、商业、工业)

  3、土地用途交代不清(商业、工业、住宅)

  4、建筑容率不清

  5、建筑密度不清

  6、绿化率介绍不清

  其中(3、4、5、6为规划中确定的指标,以规划审批件为准,不可假设)

  C、房地产中的土地:

  1、土地面积、形状等

  2、土地四至

  (1、2归类为一个错误)

  D、建筑物方面:

  1、房屋用途交代不清(如有土地用途,视为清晰)

  2、建筑物结构交代不清(房屋层数)

  3、房屋建成年代不清 注:2,3错误可描述为建筑物实物状况交代不清

  4、房屋的状况(分为完整、在建工程),房屋的状态交代不清楚(如在建工程的投入数量)

  5、房屋装修(主要指宾馆、酒店,住宅不用交代)

  6、是否具有房屋所有权证没有交代

  7、房屋的权属交代不清(特别是抵押的情况)

  8、房屋的状态交代不清楚(如在建工程的投入数量)

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