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2017房地产估价师案例与分析章节分析:第二章第三节商务办公房地产估价

来源 :中华考试网 2017-05-05

  第三节 商务办公房地产估价

  写字楼可从不同角度、按照不同标准进行分类和分级。

  按建筑面积的大小不同,写字楼可分为小型、中型和大型写字楼,其中建筑面积在1万平方米以下的为小型写字楼;建筑面积在1~3万平方米的为中型写字楼;建筑面积在3万平方米以上的为大型写字楼。

  按使用功能不同,可将写字楼分为:①单纯型写字楼,即写字楼基本上只有办公一种用途,没有其他功能(展示厅、餐饮等);②商住型写字楼,即既可以办公还可以住宿;③综合型写字楼,即以办公为主,同时又有其他多种功能,如展示厅、商场、公寓、餐饮等功能。

  按写字楼所处的位置、自然或质量状况和收益能力不同,可将写字楼分为甲、乙、丙三个档次。

  影响商务办公房地产价格的区位状况:集聚程度;交通条件;周围环境;楼层。商业房地产楼层越高价值越小,而商务房地产楼层越高价值越大,租金水平越高,这与办公环境有关,楼层越高,景观、空气质量越好,被干扰的机会越小。

  影响商务办公房地产价格的主要实物状况:外观形象;内部装修;设备与设施;智能化程度;物业服务水平;租户类型。

  商务办公房地产估价可以采用收益法、市场法、成本法(通常用于抵押估价)等进行估价。

  由于商务办公房地产通常采用出租经营,因此收益法是商务办公房地产估价最为常用的方法之一,其主要的工作是测算商务办公房地产的净收益和收益率。

  求取商务办公房地产租金应关注:租约问题;租金构成内涵问题;租金的支付方式问题;地下车库租金问题。

  整幢商务办公房地产估价的技术路线及难点处理:在商务办公房地产的实际评估中常碰见整层或几层商务办公房地产、单间或几间商务办公房地产、整幢商务办公房地产的估价。对于单间或几间商务办公房地产的估价相对比较容易,可以直接利用市场法或收益法进行测算;而对于整层、整幢商务办公房地产的估价相对比较复杂。

  (1)单纯型商务办公房地产:单纯型商务办公房地产基本上只有办公一种功能,没有其他功能,对其估价主要可以采用市场法、收益法。由于市场上整幢转让、转租的实例比较少,难以通过整幢转让、转租求取估价对象的价格。但由于单纯型商务房地产只有办公一种功能,每一层的价格差异比较小,层与层之间主要存在楼层价格差异,因此不管用哪种方法,都可以先评估出某一层的价格,再确定层差修正系数,计算出所有楼层的价格。

  (2)商住型商务办公房地产:商住型商务办公房地产是既有办公功能又有居住功能,通常是楼的一部分是办公,楼的另一部分是住宿。因此对商住型商务办公房地产估价时,首先应区分不同的功能区及其面积大小,然后分别按办公用房、居住用房进行估价,办公用房可以采用市场法、收益法,居住用房主要采用市场法。此外对商住型商务办公房地产估价时,应考虑办公功能与居住功能的相互干扰和影响问题,在选择交易实例时首先应选择同为商住型的商务办公房地产,如果选择其他类型的商务办公房地产交易实例,应考虑进行适当的修正

  (3)综合型商务办公房地产:综合型商务办公房地产是以办公为主,同时又有其他功能,如公寓、餐饮、商场、展示厅、娱乐厅等,但其中用作办公部分的面积最多。由于综合型商务房地产的建筑体量大、功能多样性的特点。因此对其估价就比较复杂,首先要区分不同的功能区,了解和确定各功能区的面积大小、经营方式、收益能力;根据不同功能区的收益性特点、实例收集的难易程度而选用不同的估价方法,主要采用市场法和收益法;最后将各功能区的价格进行汇总得到整幢商务办公房地产的价格。

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