第三节　商务办公房地产估价

　　写字楼可从不同角度、按照不同标准进行分类和分级。

　　按建筑面积的大小不同，写字楼可分为小型、中型和大型写字楼，其中建筑面积在1万平方米以下的为小型写字楼;建筑面积在1～3万平方米的为中型写字楼;建筑面积在3万平方米以上的为大型写字楼。

　　按使用功能不同，可将写字楼分为：①单纯型写字楼，即写字楼基本上只有办公一种用途，没有其他功能(展示厅、餐饮等);②商住型写字楼，即既可以办公还可以住宿;③综合型写字楼，即以办公为主，同时又有其他多种功能，如展示厅、商场、公寓、餐饮等功能。

　　按写字楼所处的位置、自然或质量状况和收益能力不同，可将写字楼分为甲、乙、丙三个档次。

　　影响商务办公房地产价格的区位状况：集聚程度;交通条件;周围环境;楼层。商业房地产楼层越高价值越小，而商务房地产楼层越高价值越大，租金水平越高，这与办公环境有关，楼层越高，景观、空气质量越好，被干扰的机会越小。

　　影响商务办公房地产价格的主要实物状况：外观形象;内部装修;设备与设施;智能化程度;物业服务水平;租户类型。

　　商务办公房地产估价可以采用收益法、市场法、成本法(通常用于抵押估价)等进行估价。

　　由于商务办公房地产通常采用出租经营，因此收益法是商务办公房地产估价最为常用的方法之一，其主要的工作是测算商务办公房地产的净收益和收益率。

　　求取商务办公房地产租金应关注：租约问题;租金构成内涵问题;租金的支付方式问题;地下车库租金问题。

　　整幢商务办公房地产估价的技术路线及难点处理：在商务办公房地产的实际评估中常碰见整层或几层商务办公房地产、单间或几间商务办公房地产、整幢商务办公房地产的估价。对于单间或几间商务办公房地产的估价相对比较容易，可以直接利用市场法或收益法进行测算;而对于整层、整幢商务办公房地产的估价相对比较复杂。

　　(1)单纯型商务办公房地产：单纯型商务办公房地产基本上只有办公一种功能，没有其他功能，对其估价主要可以采用市场法、收益法。由于市场上整幢转让、转租的实例比较少，难以通过整幢转让、转租求取估价对象的价格。但由于单纯型商务房地产只有办公一种功能，每一层的价格差异比较小，层与层之间主要存在楼层价格差异，因此不管用哪种方法，都可以先评估出某一层的价格，再确定层差修正系数，计算出所有楼层的价格。

　　(2)商住型商务办公房地产：商住型商务办公房地产是既有办公功能又有居住功能，通常是楼的一部分是办公，楼的另一部分是住宿。因此对商住型商务办公房地产估价时，首先应区分不同的功能区及其面积大小，然后分别按办公用房、居住用房进行估价，办公用房可以采用市场法、收益法，居住用房主要采用市场法。此外对商住型商务办公房地产估价时，应考虑办公功能与居住功能的相互干扰和影响问题，在选择交易实例时首先应选择同为商住型的商务办公房地产，如果选择其他类型的商务办公房地产交易实例，应考虑进行适当的修正 。

　　(3)综合型商务办公房地产：综合型商务办公房地产是以办公为主，同时又有其他功能，如公寓、餐饮、商场、展示厅、娱乐厅等，但其中用作办公部分的面积最多。由于综合型商务房地产的建筑体量大、功能多样性的特点。因此对其估价就比较复杂，首先要区分不同的功能区，了解和确定各功能区的面积大小、经营方式、收益能力;根据不同功能区的收益性特点、实例收集的难易程度而选用不同的估价方法，主要采用市场法和收益法;最后将各功能区的价格进行汇总得到整幢商务办公房地产的价格。