收益法

　　1、有租约采用租约金，无租约采用客观未来收益租金，要分析未来租金水平的变化趋势。

　　2、年收益天数为365天，月份为12个月。

　　3、出租率为100%不合理;要有确定正常出租率的方法和理由。

　　(一)年净收益 =有效毛收入—运营费用;=每平米月租金×12月×可出租面积×(1-空置率)×(1-运营费率);

　　1、有效毛收入=潜在毛收入—空置和收租损失(包括扣减押金收入的空置率);

　　潜在毛收入=潜在毛租金收入+租赁押金收入+其他收入;

　　2、运营费用=管理费+租赁税费+房地产税+保险费+运行维护维修费+设备家具折旧费

　　(不包含还本付息额、房屋折旧土地摊销、改扩建费、所得税和划拨土地上交收益或使用费);

　　(1) 管理费=人员工资+办公费(管理费率的确定要有理由);

　　(2) 租赁税费=营业税及附加(5.5%)+租赁手续费**费;

　　(3) 房地产税=土地使用税+房产税;

　　(4) 保险费=房屋现值×保险费率(确定要有理由);

　　(5) 维修费(确定要有理由);

　　(6) 水电费等=水电费+有线电视费等(说明租金中是否含有，如有要扣除);

　　(7) 设备家具折旧费=电梯、空调、电视机、冰箱、太阳能、家具等折旧费(要说明：如出租人提供，要扣除)。

　　3、商业和工业净收益=销售收入-生产或销售成本-销售费用-营业税及附加-管理费-财务费用-商业利润。

　　(二)收益期限(特别注意)

　　1、房屋早于土地，取房屋剩余经济寿命(收益价值另加土地剩余年限价值);

　　2、房屋晚于土地，约定不可续期，取土地剩余使用年限;

　　3、房屋晚于土地，未约定不可续期，取土地剩余使用年限(收益价值另加房屋残值);

　　4、住宅房屋晚于土地，住宅地自动续期，取房屋剩余经济寿命。

　　(三)报酬率Y(资本化率R )=1年期存款利率+风险补偿;

　　1、要有充分的依据和过程;不能只选1个参照实例，否则客观性不够;

　　2、房屋、土地、房地三者Y或R应不同(一般来说房产比土地约大2%)。

　　(四)根据过去和现在的情况，判断说明净收益流未来各期的变动情况属于：

　　1、每年基本固定不变V=A/Y×[1-1/(1+Y)^n];

　　2、按某个固定数额递增或递减V=(A/Y±b/Y^2)×[1-1/(1+Y)^n] ±b/Y×n/(1+Y)^n;

　　3、按某个固定比率递增或递减V=A/(Y±g)×{1-[(1±g)/(1+Y)]^n};

　　4、其他有规则的变动情况V=∑Ai /(1+Y)^i+ A/Y×[1-1/(1+Y)^(n-t)] ×1/(1+Y)^t。

　　再选用和列出相应的报酬资本化公式计算。