[案例3-9]

　　××乐园部分房地产估价结果报告(节选)

　　(一)委托方：××市××乐园实业发展有限公司

　　(二)估价方：××市××房地产业咨询有限公司

　　(三)估价对象：

　　1.区深南路白石洲“××乐园”办公综合楼。

　　房地产证：×房地字第4000020820号。

　　2.区深南路白石洲“××乐园”广场(地下停车场)。

　　房地产证：×房地字第4000020817号。

　　3.区深南路白石洲“××乐园”宗地号T207-0031土地。

　　房地产证：×房地字第4000020816号。

　　(四)估价目的：抵押贷款

　　(五)估价时点：2003年6月3日

　　(六)价值定义：本次估价采用公开市场价值标准

　　(七)估价依据

　　1.估价委托书。

　　2.房地产证及《××市土地使用权出让合同书》，(证号：××号)《××市建设用地规划许可证》(证号：××号)。

　　3.国家及××市有关房地产的政策和法规。

　　4.××市房地产市场资料。

　　5.估价人员现场查勘时获得的有关资料。

　　(八)估价原则：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。

　　(九)估价方法在估价中，我们根据估价对象的性质和用途，对办公综合楼采用市场法，对“××乐园”广场(地下停车场)采用成本法，对“××乐园土地”(宗地号T207-0031)采用基准地价修正法进行计算。

　　市场法：是通过市场调查，以现行类似房地产的交易价格为参照，并对估价对象的客观因素加以考虑，对参照价格进行修正，其修正值为估价对象的价格。

　　成本法：是在求取估价对象的价格时，以开发或建造估价对象或类似房地产所需耗费的各项必要费用之和为基础，再加上正常利润和应纳税金来确定估价对象价格的一种估价方法。

　　基准地价修正法：是在有了基准地价的地区，通过具体区位、土地使用权年限、建筑容积率等的比较，将基准地价修正为估价对象价格的一种估价方法。

　　(十)估价结果估价人员运用市场法、成本法和基准地价修正法分别综合计算、估价，结果如下：

　　1.区深南路白石洲“××乐园”广场配套办公综合楼，建筑面积：3753.11m2，在估价时点的价值为人民币壹仟捌佰柒拾陆万伍仟伍佰元(￥18765500.00)，单价：5000元/m2.

　　2.区深南路白石洲“××乐园”广场(地下停车场)，占地面积：6005.51m2，在估价时点的价值为人民币贰仟玖佰柒拾柒万捌仟玖佰元(￥29778900.00)。

　　3.区深南路白石洲“××乐园”土地，(宗地号T207-003l土地)土地面积：7256.70m2，在估价时点的价值为人民币陆佰零肆万捌仟元(￥6048000.00)。

　　以上房地产价值合计为人民币伍仟肆佰伍拾玖万贰仟肆佰元(￥54592400.00)。

　　(十一)估价人员：(略)

　　(十二)估价作业日期：(略)

　　(十三)估价报告应用的有效期：(略)

　　××乐园部分房地产估价技术报告

　　(一)实物状况分析××市“××乐园”是国内首家综合性高科技旅游项目，现已建成开放。其项目建设内容包括：①主体建筑——××乐园中心，是一幢建筑面积16945m2、基底面积14333.52m2、内净高达32m的单层巨大空间建筑物，主景是巨大的热带雨林和林中优雅美丽的英式花园。主要功能还有未来街市、森林探险、儿童娱乐区、英式花园、餐饮区、××乐园大剧场和大型杂技。②配套办公综合楼一幢，现已通过竣工验收。③住宅楼一幢，现已竣工④早身公寓二幢，尚未建设。⑤“××乐园广场”(包括半地下停车场、停车库)。

　　1.“××乐园”办公综合楼

　　(1)土地

　　①使用权来源：协议(出让)。

　　②等级：二级。

　　③用途：旅游度假及游乐用地。

　　④用地面积：3605.7m2.⑤使用年限：40年，自2001年8月18日至2041年8月17日止。

　　(2)建筑物

　　①结构：框架。

　　②建筑物层数：七层。

　　③拟估物楼层：整栋。

　　④用途：办公综合楼。

　　⑤建筑面积：3753.11m2.⑥竣工日期：2002年9月。

　　(3)成新率：99%。

　　(4)装修及设施：外墙：褐红色条形砖(该建筑物为欧陆风格外形)。

　　内墙：高级墙纸、乳胶漆。

　　天花：石膏线条，乳胶漆，部分明铝矿棉板。

　　楼地面：抛光地砖地面。

　　楼梯、走道：抛光花岗岩。

　　门窗：铝合金窗，部分实心木门、门套，部分夹板门。

　　卫生间：地面防滑地砖，墙面瓷片到顶，天花铝板吊顶。

　　2.“××乐园”广场(地下停车场)

　　(1)土地

　　①使用权来源：协议(出让)。

　　②等级：二级。

　　③用途：旅游度假及游乐用地。

　　④用地面积：6005.5m2.⑤使用年限：40年，自2001年8月18日至2041年8月17日止。

　　(2)建筑物××乐园广场是大型室内综合性旅游项目××市××乐园的配套设施(进口处)，占地面积6005.5m2，地面有一棵巨型人造大榕树，建筑面积280m2的单层商铺及其他绿化休闲设施，半地下有面积约3800m2、车位140多个的中巴、小车停车场(库)。

　　3.“××乐园”土地(宗地号T207-0031)

　　(1)土地

　　①使用权来源：协议(出让)。

　　②等级：二级。

　　③用途：旅游度假及游乐用地(本宗地拟建“××乐园”配套单身公寓)。

　　④用地面积：7256.7m2.⑤使用年限：40年，自2001年8月18日至2041年8月17日止。

　　⑥规划设计要点：建筑容积率：0.7(拟建两幢建筑面积4000m2的早身公寓)。

　　建筑覆盖率：40%。

　　建筑层数：7层。

　　⑦宗地现状：三通一平。

　　(二)区位状况分析××市“××乐园”位于××市区白石洲，地处××市最繁华热闹的旅游中心华侨城地段，北临深南大道，东靠“世界之窗”西侧，西边邻沙河高尔夫球场。周围有“民俗文化村”、“锦绣中华”、“欢乐谷”等主题公园和世界花园、祥祺苑、汇盛阁等高尚住宅区，及华厦艺术中心、××大酒店、何香凝美术馆、新开通的“观光巴士”等旅游配套设施。该地段绿化良好、环境幽雅、交通方便，适合开发旅游项目。

　　(三)市场背景分析：(略)

　　(四)最高最佳使用分析：(略)

　　(五)估价方法选用在估价中，我们根据估价对象的性质和用途，对办公综合楼采用市场法，对“××乐园”广场(地下停车场)用成本法和对“××乐园”土地(宗地号T207-0031)用基准地价修正法进行计算。

　　市场法：是通过市场调查，以现行类似房地产物业的交易价格为参照，并对估价对象的客观因素加以考虑，对参照价格进行修正，其修正值为估价对象的价格。

　　成本法：是在求取估价对象的价格时，以开发或建造估价对象或类似房地产所需耗费的各项必要费用之和为基础，再加上正常利润和应纳税金来确定估价对象的价格的一种估价方法。

　　基准地价修正法：是在有了基准地价的地区，通过具体区位、土地使用权年限、建筑容积率等的比较，将基准地价修正到估价对象价格的一种估价方法。

　　(六)估价测算过程

　　1.“××乐园”配套办公综合楼的估价对“××乐园”配套办公综合楼，我们采用市场法，以同区域、同类物业为参照物进行分析比较，得出结论见后文。

　　2.“××乐园”广场价值的估价

　　(1)“××乐园”广场土地价值确定根据委托方提供的房地产证，广场占地6005.5m2.①用地价款(含土地出让金、市政配套设施费、土地开发费)为400元/m2，计240.22万元。

　　②拆迁补偿费约421.96万元(按建筑成本分摊)。

　　③利息、利润综合按20%计算，为132.44万元。

　　④以上合计795.62万元。

　　(2)构筑物(含地下停车场)价值确定根据委托方提供的有关资料，广场上构筑物及半地下停车库、场的建设成本为：①前期费用(设计报建)：35.00万元②地下车库基础及主体：578.6l万元③水电、消防：93.16万元④前广场小卖部、贵宾室、售票房等：116.25万元⑤绿化占用费、绿化费：93.00万元⑥花池、地面砖、不锈钢扩栏：171.77万元⑦构筑物(大榕树)：363.00万元⑧建筑物(门厅部分)：584.00万元小计：2034.79万元⑨利息：148.48万元合计：2183.27万元(3)“××乐园”广场成本值为：2977.89万元3.“××乐园”T207-003l土地的估价根据××市规划国土局发布的“××经济特区多层住宅楼面市场地价图(××区)”，该宗地所在地段的多层住宅市场地价为1640～2220元/m2(楼面地价)，通过对宗地所处位置在环境、交通、配套设施等因素的比较，宗地的多层住宅市场地价评定为2000元/m2;宗地的用地建设规划为单身公寓，按照有关规定，早身公寓地价为住宅地价的0.8倍，其土地使用年限为40年，建筑容积率为0.55，其修正系数分别为0.90和1.05，则：宗地总地价=4000×2000元/×0.8×0.9×1.05=604.8(万元)

　　楼面地价：1512元/m2单位地价：833元/m2

　　(七)估价结果确定估价人员运用市场法、成本法和基准地价修正法分别综合计算、估价，结果如下：

　　1.××区深南路白石洲“××乐园”广场配套办公综合楼，建筑面积：3753.11m2，在估价基准日的价格为人民币壹仟捌佰柒拾陆万伍仟伍佰元(￥18765500.00)，单价：5000元/m2.

　　2.××区深南路白石洲“××乐园”广场(地下停车场)，占地面积：6005.5m2，在估价基准日的价格为人民币贰仟玖佰柒拾柒万捌仟玖佰元(￥29778900.00)。

　　3.××区深南路白石洲“××乐园”宗地号T207-0031土地，土地面积：7256.70m2，在估价基准日的价格为人民币陆佰零肆万捌仟元(￥6048000.00)。

　　以上房地产价格合计为人民币伍仟肆佰伍拾玖万贰仟肆佰元(￥54592400.00)。

　　[案例3-9]分析

　　1.年限修正系数计算有误([案例3-8])。

　　2.成新率的确定缺少分析。