房地产估价师

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2017房地产估价师《案例与分析》知识点详解(3)

来源 :中华考试网 2017-01-10

  一、大纲要求考试目的:

  本部分的考试目的是测试应考人员对居住、商业、商务办公、旅馆、娱乐、工业、农业、特殊目的等各种类型的房地产的估价的特点和影响因素的掌握程度。

  考试基本要求:

  掌握:娱乐类型的房地产及其估价的特点、分别影响这类房地产的主要区位状况和主要实物状况,在这类房地产估价中如何选用估价方法。

  熟悉:工业的房地产及其估价的特点、分别影响这一类型房地产的主要区位状况和主要实物状况,在这些类型的房地产估价中如何选用估价方法。

  了解:农业、特殊类型房地产的估价。

  要点说明:

  5.娱乐房地产估价

  娱乐房地产是一类特殊的房地产,其估价的个别性、独特性比较强,一般较难把握,娱乐房地产估价的注意事项需要通过案例来说明。

  6.工业房地产估价

  工业房地产主要包括厂房及工厂区内的其他房地产、仓库及其他仓储用房地产。

  (1)工业房地产及其估价的特点

  1)涉及的行业多;

  2)非标准厂房多,单价相差大;

  3)要区分设备和建筑物的造价;

  4)受腐蚀的可能性大。

  (2)工业房地产估价的常用方法

  1)市场法工业房地产通常缺少同类房地产的交易案例,特别是非标准厂房,更是不易在同一供需圈内找到符合条件的比较案例,所以一般不具备采用市场法估价的条件。

  但在一些新兴工业地带,往往有较多的标准厂房,这些标准厂房的租售案例(特别是出租案例)通常较多,可以考虑采用市场法估价。

  2)收益法如果可以从企业的总收益中剥离出房地产的收益,则可以考虑采用收益法估价,但这种剥离通常有一定的难度,特别是难以准确区分厂房和设备各自产生的收益。

  3)成本法工业房地产估价时采用较多的是成本法。标准厂房较易确定统一的重置价格,从而可以制定当地统一重置价格表,非标准厂房的重置价格的确定则有两个主要途径:一是参考预算价格计算,二是利用标准厂房的重置价格表,根据跨度、柱距、高度等修正,修正参数由经验得出。

  (3)影响工业房地产价值的主要区位状况

  1)交通条件;

  2)基础设施;

  3)地理位置。

  (4)影响工业房地产价值的主要实物状况

  1)用地面积与形状;

  2)地质和水文条件;

  3)房地产用途。

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