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2017房地产估价师《案例与分析》知识点详解(1)

来源 :中华考试网 2017-01-10

  旅馆房地产估价

  旅馆房地产及其估价的特点

  旅馆房地产,包括饭店、酒店、宾馆、度假村、旅店、招待所等。

  旅馆房地产一般较少在市场上转让,而旅馆房地产一旦转让,一般是整体转让,很少采取部分转让的形式。同样,旅馆房地产估价时,也是估算其整体价值的情况居多。与之相应要注意的是,单独估算旅馆大堂等部分房地产的价值是没有意义的。

  不仅如此,这样单独估算的结果必然是导致价值的重复计算,[案例3-6]就存在类似的问题。

  由于同类型旅馆的价值主要在于其接待能力,因此衡量旅馆接待能力的指标床位数或是房间数,常常可以作为估价的指标,即以床位数或房间数作为比较因素,根据同类旅馆估算其每个床位或是每个客房的价格,然后乘以总的床位或客房数,即可得出旅馆的总价。

  影响旅馆房地产的主要区位状况

  交通条件

  这是影响旅馆房地产的最重要的区位状况。

  周围环境

  周围环境和交通条件往往是相互起着相反作用的:交通条件好的旅馆往往周围环境嘈杂,作为旅馆价值的直接使用者和评价者——旅客,往往也会理解这一点,会在交通和环境之间做出适当的取舍。但相比接待观光和商务旅客的旅馆而言,接待度假旅客的旅馆就特别需要优美的环境,而交通条件的便利这时就退居其次了。

  影响旅馆房地产的主要实物状况

  除了通常的房地产实物状况,特别是影响商业房地产的实物状况以外,影响旅馆房地产的重要实物状况是:

  设备设施和用具

  除了设备设施以外,用具是影响旅馆房地产价值的一个比较特殊的重要实物状况。虽然在对旅馆房地产估价时,用具往往并不包括在内,但和设备设施一样,用具也是旅客选择和评价旅馆的主要考虑因素。正因为如此,旅馆的设备设施和用具的更新速度往往很快,远远快于设备设施和用具的自然寿命。我们往往也可以看到这样的情形:有的旅馆由于经营不善,无力更新设备设施和用具,导致更加无客问津,最终成了恶性循环。

  经营管理

  旅馆的经营管理对于提升旅馆房地产的价值起着重要的作用,好的酒店往往聘请国际著名的酒店管理集团经营管理,这样不仅能够提高酒店的服务水准,而且能够利用这些酒店管理集团的国际订房网络,保证酒店的客源。

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