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2017年房地产估价师《案例与分析》单项选择题

来源 :中华考试网 2016-10-17

  1.答题要求(共3大题,10小题,每小题2分,每小题的备选答案中只有一个最符合题意,请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内)

  【2010考题•单选题】甲公司开发建设的某工业项目,土地面积为20000m2,2007年11月取得建设工程许可证,规划建设厂房5幢,食堂、浴室、办公楼各1幢,总建筑面积为25000m2,2008年6月甲公司取得了其中的办公楼和3幢厂房的建设工程施工许可证,总建筑面积为16500m2,至2008年12月办公楼已完成主体结构,3幢厂房尚未完成屋架施工,此后项目停工至今,在此期间,2009年5月甲公司自行建设了两间宿舍,共计500m2,因经营不善,甲公司现拟转让该项目以偿还债务,委托乙房地产估价机构评估该项目于2010年6月30日的市场价值。

  1.采用假设开发法估价时,应按照( )前提进行估价。

  A.自己开发

  B.溢价转让

  C.被迫转让

  D.自愿转让

  『正确答案』C

  『答案解析』本题考查的是假设开发法的估价前提。假设开发法的估价前提有3种:(1)估价对象仍然由其业主开发完成,这种估价前提称为“业主自行开发前提”;(2)估价对象要被其业主自愿转让给他人开发完成,这种估价前提称为“自愿转让开发前提”;(3)估价对象要被迫转让给他人开发完成,这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。本题中是因经营不善,只能转让。因此应该按照被迫转让前提进行估价。参见《房地产估价理论与方法》教材P324。

  2.采用成本法估价,求取土地重新取得价格时,容积率应采用( )。

  A.0.03

  B.0.83

  C.0.85

  D.1.25

  『正确答案』D

  『答案解析』本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。容积率是指一定地块内总建筑面积与建筑用地面积的比值。25000÷20000=1.25。参见《房地产估价理论与方法》教材P112。

  3.采用成本法估价时,可计入开发成本的是( )。

  A.办公楼开发费用

  B.食堂开发费用

  C.宿舍开发费用

  D.浴室开发费用

  『正确答案』A

  『答案解析』本题考查的是房地产价格构成。房地产价格=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润,只有办公楼建造了,所以可计入开发成本的是办公楼开发费用。参见《房地产估价理论与方法》教材P273。

  4.采用成本法估价时,应( )。

  A.按照预算额预算在建工程价值

  B.按工程已结算额预算在建工程价值

  C.按综合完成的形象进度预算在建工程价值

  D.按综合完成的形象进度和折旧因素预算在建工程价值

  『正确答案』D

  『答案解析』本题考查的是成本法最基本的公式。成本法是重新构建价格减折旧,因在建工程停工所以要考虑折旧的问题,计算重新构建开发成本时可根据实际完成的形象进度计算开发成本。参见《房地产估价理论与方法》教材P284。

  2.答题要点:本题是为增加试题覆盖面而设置,三个大的案例,十个小题,每题只选一个最佳答案,但分值2分,分量重。看清要求与所有可选答案、运用排除法、运用猜测法,最后剩两个答案如果认为都对,就挑一个最符合题干题意的。有些基础题,很容易答,不要失分,有几题很偏,从来没见过,就猜好了,蒙对了就赚了,错了也无所谓,又学会一个知识点。

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