第三章 不同目的房地产估价

　　第三节 房地产抵押价值评估

　　1.房地产抵押价值的内涵及评估实质：

　　房地产抵押价值是指抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

　　法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。房地产抵押价值评估的实质是采用公开市场价值标准，评估估价对象在设定抵押权时的价值(而不是预期处分抵押房地产时所能实现的客观合理价值折现到估价时点的价值)，同时，要充分考虑未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。

　　2.房地产抵押价值评估技术路线及估价方法：

　　行政划拨土地房地产作为抵押物进行抵押价值评估时，可采用成本法、市场法或收益法估价;也可先假设估价对象为出让土地房地产，先计算出其完整产权下的市场价格，从得出的估价额减去需要补交的土地出让金得出估价对象价值。

　　部分(局部)房地产作为抵押物进行抵押价值评估时，应注意到该部分(局部)房地产在整体房地产中的作用，能否独立使用，是否可以独立变现，并注意到十地的分摊和公共配套设施、共用部分的合理享用问题，估价方法可选用成本法、市场法或收益法。

　　在建工程进行抵押价值评估时，可选用成本法、假设开发法和市场法。

　　乡镇企业用房作为抵押物进行抵押价值评估时，应注意未经法定程序不得改变土地集体所有权性质和土地用途，在估价时应扣减与国有土地价值的差异。可选用成本法、市场法或收益法估价。由于房地产抵押估价时要充分考虑预期风险、未来市场变现风险和抵押期间的耗损，因此，房地产抵押价格一般比正常市场价格低。

　　3.房地产抵押价值评估的注意事项