2016年房地产估价师案例分析章节讲义第二章第四节(三)

　　(一)假设未设立法定优先受偿权利下的市场价值

　　l.收益法

　　(1)酒店年经营收入的计算

　　A.客房部分收入

　　根据市场调查，东莞市四星级以上酒店的客房平均折扣率一般在45%～65%之间，客房入住率一般在50%～80%之间。根据本酒店管理人员介绍及企业提供的近三年会计报表，本酒店的折后房价约为350元/间，另外加收10%的客房服务费，平均折扣率在55%～60%之间，由于酒店配套齐全，位于虎门镇的中心区域，且客房定价合理，本酒店的年平均入住率在80%左右，属于东莞市酒店行业中的较高水平。在本次评估中，考虑到酒店成新率、档次等，我们最终取客房平均折扣率为60%，年均入住率为85%。

　　注：借鉴：客房平均折扣率为60%，年均入住率为85%。数值取值既有社会平均水平又考虑了个体情况，

　　客房部分年收益具体计算如

　　表2-44：

客房类型	间数（间）	收费（天/间·天）	房价折扣率	折后价元/间·天）	客房服务费率（%）	服务费（元/间·天）	日收入（元）
高级房	144	530	60%	318	10%	31	注：50256=（318+31）*144
豪华房	18	600	60%	360	10%	36	7128
行政房	10	630	60%	378	10%	37	4150
高级行政房	12	680	60%	408	10%	40	5376
蜜月房	16	730	60%	438	10%	43	7696
高级套房	17	780	60%	468	10%	46	8738
行政套房	2	980	60%	588	10%	58	1292
海逸套房	l	1380	60%	828	10%	82	910
总统套房	l	3880	60%	2328	10%	232	2560
小计	221						88106
日收入总计（元）	88106
平均入住率	80%
年收入总计（万元）	注：2572.70=88106*365*80%

　　注：年经营收益按每年365个经营日计算，以后的计算均取365日。且中餐厅收入

　　考虑到本酒店的中餐厅为海港城，该餐厅定位档次较高，人均消费一般在100～150元，酒店分午餐和晚餐，午餐平均上座率一般在50%左右，晚餐平均上座率在70%左右，因此我们取酒店中餐厅的每天上座率为120%，人均消费为130元。中餐厅年收益计算见表2-45

　　表2-45

项目	收费（元/人）	座位数	上座率	日收入（元/天）
中餐	130	550	120%	85800
日收入总计（元）				85800
年收入总计（万元）	3131.70

　　C.西餐厅收入

　　本酒店佛罗伦萨西餐厅的人均消费在120元左右，分早餐、午餐、晚餐，每天平均上座率在200%左右。西餐厅年收益计算见表2-46：

　　表2-46

项目	收费（元/人）	座位数	上座率	日收入（元/天）
西餐	120	80	200%	19200
日收入总计（元）				19200
年收入总计（万元）	700.80

　　注：中餐厅的每天上座率为120%，人均消费为130元、西餐厅的人均消费在120元左右每天平均上座率在200%左右、所有包房平均消费约为2500元/间。平均开房率为90%，都没有说明是客观取值。

　　D.桑拿收入

　　根据酒店管理人员介绍，本酒店的日式按摩房平均消费在484元，这里我们按照市场平均价格450元计算，每日平均营业时间为12小时，一般为每双钟计费，平均开房率在350%左右。年收益计算见表2-47：

　　表2-47

客房类型	收费（元/房间）	间数（间）	平均开房率	日收入（元/天）
日式按摩房	450	57	350%	注：89775=450*57*350%
日收入总计（元/天）				89775
年收入总计（万元）	3276.79

　　注：桑拿收入按57间计算错误，没有计算装修10间的收入，应与后会议中心收入计算相同理由，应计算67间。

　　E.KTV俱乐部收入

　　本酒店KTV俱乐部，共设有各类型豪华包房42间，其中小包房5间，中包房17间，大包房7间，豪华大包房9间，总统包房4间。小包房最低消费为900元/间，豪华包房的最低消费为2800元/间，所有包房平均消费约为2500元/间。平均开房率为90%，年收益计算见表2-48：

　　表2-48

项目	收费（元/间）	间数（间）	平均开房率	日收入（元/天）
包间	2500	42	90%	注：94500=2500*42*90%
日收入总计（元）				94500
年收入总计（万元）	3449.25

　　F.铺位出租收入

　　由于本酒店仅有少量的铺位进行出租经营，且出租租金收益稳定，故本次计算出租铺位收益时根据租赁合同计算，目前出租铺位共4个，其中包括一层工艺精品店、停车场内发廊及士多店、三层KTV俱乐部商品销售铺位，年收入合计为47.64万元。

　　注：没有说明租赁合同的期限，租约期内按租约价格计算，租约期外按市场价格计算。

　　G.会议中心收入

　　目前本酒店会议中心正在装修中，预计今年8月可投入使用，考虑到从估价时点至预计投入经营日期间隔较短，对酒店长期收益价值影响不大;故本次评估按照正常营业计算其收益价值。

　　根据酒店管理人员介绍，本会议中心的定价为每天800～1000元/间，根据市场调查，该定价合理，会议中心的平均使用率一般在50%左右，则会议中心的年收益计算如表2-49：

　　表2-49

会议室类型	间数（间）	收费（元/间·天）	平均使用率	日收入（元）
会议室	2	1000	50%	1000
年收入总计（万元）	36.50

　　H.其他收入

　　其他收入是指酒店其他配套设施的有偿服务，该部分配套设施主要服务于入住酒店的客户，如大堂吧等设施，这里我们按客房收入10%计算。则年收入为257.27万元。

　　注：如有多项收入可分别计算，选用不同的报酬率

　　以上8部分构成本酒店的全部收益，则本酒店年经营收入为：

　　酒店年经营收入=客房部分收入+中餐厅收入+西餐厅收入+桑拿收入+KTV俱乐部收入+铺位出租收入+会议中心收入+其他收入=2572.70+3131.70+700.80+3276.79+3449.25+47.64+36.50+257.27=13472.65万元

　　(2)总营业支出

　　A.营业成本

　　根据酒店财务分类，营业成本包括：耗用食品、香烟、酒水等;饮料的原材料、调调、配料成本;餐馆等耗用的材料;洗衣房耗用的材料成本等;客房用品等。一般四星级酒店的营业成本占年经营收入的20%～30%，根据酒店近三年会计报表，该项目占年经营收入的18%～25%，属于行业正常水平，在此我们以经营收入的25%计取。则营业成本为3368.16万元。

　　B.营业费用估算

　　营业费用包括：工资、福利、燃料费、摊销低值易耗品、服装费、洗涤费、水电费、邮电费、保险费、包装费、运杂费、保管费、展览费、广告宣传费、差旅费、清洁卫生费、工作餐费、装修折旧、其他等。

　　四星级酒店一般的经营费用约为经营收入的25%～30%左右，根据本酒店近三年会计报表，该项目占总收入的30%～35%，考虑到在估价时不计建筑物折扣费用，我们在此取总经营收入的33%。则营业费用为4445.97万元。

　　C.管理费用及财务费用估算

　　管理费用包括：公司经费、工会经费、培训教育经费、劳动保险费、待业保险费、审计费、咨询费、诉讼费、排污费、绿化费、开办费、聘请会计、审计师费用、修理费、交际应酬费、坏账损失、存货盘亏、上级管理费、其他费用等。财务费用包括：银行手续费、信用卡手续费及其他。一般酒店的管理费用及财务费用占经营收入的8%～10%，我们以经营收入的10%计取。则管理费用及财务费用合计为1347.26万元。

　　D.有关税费

　　依照虎门镇交税标准，经营酒店物业每年缴纳的相关税费如表2-50;

　　表2-50

税项	交税标准	税率（占经营收入的比例）
营业税	营业额的5%	5%
城市维护建设税	营业税的5%	0.25%
教育费附加	营业税的3%	0.15%
印花税	按实收资本和资本公积两项合计金额万分之五贴花	0.05%
房产税	原建购价的70%的1.2%	0.84%
城镇土地使用税	虎门为5元/㎡	0.314%
堤围防护费	按营业收入的千分之五计算缴纳	0.50%
文化事业建设费	娱乐业按3%征收	仅KTV属于娱乐业
税费合计		约为经营收入的7.104%

　　则有关税费为957.04万元。

　　本次评估酒店的年经营支出由以上4部分构成，合计为10118.44万元。

　　(3)酒店房地产年净收益计算

　　酒店年净收益为酒店年经营总收益扣除酒店年经营支出部分再扣除属于酒店行业带来的商业利润后的收益，根据市场调查，酒店旅游行业的平均利润率在9%～15%之间，考虑到本酒店经营效益良好，我们取商业成本利润为11%，则本酒店属于房地产带来的年净收益为：

　　房地产年净收益=酒店年经营收益-酒店年经营支出-酒店商业利润=13472.65-10118.44-10118.44×11%=2241(万元)

　　注：见教材135页：当界定酒店仅为不动产部分为估价对象进行评估时，在净收益计算中除考虑扣除商业利润外，还应考虑扣除非不动产部分所带来的收益。

　　(4)房地产的收益价值

　　房地产年净收益为2241万元，土地剩余年期为48.5年。报酬率按目前银行一年期贷款利率及投资风险系数，并考虑到目前酒店经营收入随市场变化的不确定性等因素，我们确定房地产综合报酬率为9%，某酒店的建筑面积共计28105.32万㎡，则房地产收益价值为：

　　V=(a÷r)×[1-(1+r)-n]=2241÷9%×[1-1÷(1+9%)48.5]=24519万元，则，酒店单位面积收益价值为：24519×10000÷28105.32=8724元/㎡

　　根据评估经验，本酒店的收益单价取整为8700元/㎡。

　　注：报酬率按目前银行一年期贷款利率及投资风险系数错误，应是存款利率

　　我们确定房地产综合报酬率为9%，依据不充分

　　选用公式无理由

　　收益年限48.5年未说明理由

　　土地剩余年限至2054年12月29日，估价时点2006年6月21日

　　2054年12月29日-2006年6月21日=48.5年

　　建筑物剩余经济年限

　　99年12月23日建成，至估价时点2006年6月21日，共

　　2006年6月21日—1999年12月23日=6.5年

　　建筑物剩余经济年限=60-6.5=53.5年

　　应为土地剩余年限48.5年短于建筑物剩余经济年限53.5年，所以选用土地剩余经济寿命，并假设土地届满时，不对剩余建筑物经济寿命进行补偿。

　　折旧年限应取 60-5=55年

　　2.成本法

　　(1)土地成本

　　由于估价对象土地用途为综合楼，现状用途为酒店，遵循最有效利用原则，评估过程中土地用途以酒店用途为前提。考虑到××市目前尚未公布基准地价，无法采用基准地价对土地进行估价，通过查询××市土地交易信息网，2005年至2006年期间，××镇几乎无酒店用地交易实例，但周边其他镇区范围内有酒店用地的交易实例，考虑到酒店用地的特殊性，并参考××市近几年来成交的酒店用地，各镇酒店用地的成交价格差异较小，因此我们通过其他镇区的交易实例进行相应修正以求取本宗酒店用地的土地成本。交易实例如表2-51：

　　表2-51

地块编号	土地位置	面积（㎡）	用途	土地使用期限	截止交易时间	买方	总成交价（万元）	地价（元/㎡）
2006G009	企石旧围村	72 735	酒店	2046年3月22日止（40年）	2006-3-22	××市钻石半岛酒店有限公司	7300	1003
2005G043	中堂东泊村	33 332	酒店	2045年6月22日止（40年）	2005-6-22	××市鸿富国际酒店有限公司	3335	1000
2005G010	石排福隆	4291	酒店	2045年（40年）	2005-3-10	王妙玲	470	1095

　　注：可比实例一和可比实例二选用不当，因为土地面积和估价对象比过大，大于0.5-2之间，规模不相当。

　　三个可比实例都是40年土地使用年限，估价对象50年，综合用地，土地用途不同，不具有可比性。

　　相关因素修正：

　　考虑到上述成交实例均为近2年内成交的酒店用地，交易情况正常，考虑到东莞市近两年土地价格变动不大，且由于酒店用地的特殊性，近几年东莞市各地成交价格差异不大，因此我们对用地类型、交易日期、交易情况、区域因素及个别因素不进行修正，仅对土地剩余使用年期进行修正。

　　本宗地剩余使用年期为48.5年，土地报酬率取6%，则土地年期修正系数：(1-1÷(1+6%)48.5)÷(1-1÷(1+6%)40)=1.04

　　土地成本单价：(1003×1.04+l000×1.04+1095×1.04)÷3=1074元/㎡

　　土地成本=l074×3691=3964134.元

　　注：土地报酬率取6%,无取值依据

　　(2)建造成本

　　建筑物的建造成本包括实地查看设计和前期工程费、建筑工程费、安装工程费、公共配套设施费。具体计算见估价计算表(2—52)。

　　(3)管理费用

　　是用于管理和组织房地产开发经营活动所发生的各种费用，包括管理人员工资、差旅费等，一般为建造成本的3%～6%，考虑到为四星级酒店，工程复杂，本次取5%。

　　(4)资金利息

　　包括土地取得成本、建造成本和管理费用的利息，利率取现行银行1～3年期贷款利率6.03%。

　　(5)投资利润

　　以当地房地产开发的一般水平为基础，并参考项目所在区域房地产营利水平具体情况确定。投资利润率一般为土地取得成本、，建造成本和管理费用的10%～25%，考虑到物业为酒店，本次取20%。

　　(6)税费

　　为开发商销售房地产应缴纳的税费，包括营业税(销售收入的5%)、城建税(销售收入的0.25%)，教育费附加(销售收入的0.15%)和堤围防护费(销售收入的0.1%)，为总投资的5.5%。

　　(7)计提折旧

　　按年限直线折旧法计算，其建筑物的寿命为经济寿命。

　　注：缺少基础设施配套费的计算，如在土地取得成本(熟地价)中应加以说明

　　缺少其他工程费计算、开发期税费计算

　　缺少销售费的计算

　　资金利息计算中缺少销售费计算，或不计算的相关说明

　　资金利息计算中不应用单利计算，应(1)*[(1+6.03%)1.5—1]

　　+(2)*[(1+6.03%)1.5/2—1]

　　投资利润中缺少销售费

　　销售税费计算基数是销售价格，而不是成本，如是成本+销售税费

　　销售税费百分比错误，应为5.5%

　　计提折旧，考虑土地使用权剩余年限影响，应加以说明

　　建筑物经济寿命晚于土地使用期限结束，分为在出让合同中未定不可续期和已约定不可续期两种情况。对于在出让合同中未约定不可续期的，应按照建筑物经济寿命计算建筑物折旧：

　　4112(1-0%)/55*6.5=486。7

　　(8)评估测算结果

　　重置成本法计算依据及计算过程详见表2—52。

　　通过成本法评估测算，估价对象的评估单价为人民币5800元/㎡，评估总值为人民币163010856元整。

　　表2-52

估价计算表（1）
序号	项目内容	计算方法及说明	建筑面积（㎡）：	28105.32
			用地面积（㎡）：	3691.00
			建筑物经济寿命：	55.00
			建筑物已用年限：	6.00
			建筑年期：	1.5
			单价（元/㎡）
（1）	土地成本	按市场地价确定地面地价	1074	3964134
（2）	建造成本	（3）＋（4）＋（5）＋（6）	2710	76165417.20
（3）	前期工程费	根据《建设工程价格信息》、××市工程造价水平、同类物业预决算资料和拟估物业具体情况等综合确定	60	1686319
（4）	建筑工程费		1160	32602171
4.1	地基处理	同（3）	60	1686319
4.2	主体工程	同（3）	1100	30915852
（5）	安装工程费		1430	40190608
5.1	给排水（含洁具，锅炉房管线）	同（3）	400	11242128
5.2	喷淋、气体消防	同（3）	100	2810532
5.3	污水处理（含管线）	同（3）	30	843160
5.4	空调工程	同（3）	300	8431596
5.5	照明、防雷、动力、变配电	同（3）	500	14052660

　　续表

估价计算表（1）
序号	项目内容	计算方法及说明
5.6	电话总机及配线、闭路电视、监视、广播音响、管理电脑、火灾报警、共用天线、电报电传	同（3）	100	2810532
5.7	煤气工程	同（3）	30	843160
5.8	电梯	同（3）	300	843l596
5.9	洗衣房设备	同（3）	100	2810532
5.10	厨房设备	同（3）	200	5621064
（6）	公共配套设施费	同（3）	60	1686319
（7）	管理费用	（2）×（3%～6%），本次取5%	136	3808271
（8）	资金利息	（1）×6.03%＋（2）×6.03%÷2	220	6174825
（9 ）	投资利润	（（1）＋（2）＋（7））×（10%～25%），本次取20%	784	22031760
（10）	税费	（（1）十（2）＋（7）＋（8）＋（9））×5.35%	263	7402548
（11）	建筑物重置成本	（2）＋（7）＋（8）＋（9）十（10）	4112	115582821
（12）	应计提折旧	（11）÷建筑物经济寿命×已使用年限	449	12619289
（13）	二次装修价值	根据装修标准及企业介绍确定	2500	70263300
（14）	二次装修净值	根据装修成新率确定，本酒店装修成靳率约为8成	2000	56210640
（15）	建筑物成本价值	建筑物重置成本－应计提折旧＋二次装修净值	5663	159174172
（16）	房地产价值	土地成本＋建筑物成本	5805	163138306
（71）	评估总值	取整	5800	163010856

　　3.酒店市场价值的确定

　　上述两个结果中，以收益法测算的收益价格大于以成本法通过积累建造估价对象各项成本、费用测算出的价格，考虑到收益法得出收益价格能更好地反映房地产的市场价值，估价人员确定本次估价结果中以收益法为主，兼顾考虑成本法，采用加权平均的方法，综合得出本次估价对象的市场价值如表2-53：

　　表2-53

内容	权值	单价（元/㎡）	总值（元）
收益法	70%	8700	244516284
成本法	30%	5800	163010856
估价结果		7830	220064656

　　(二)房地产估价师知悉的法定优先受偿款

　　根据委托人提供的物业未抵押证明及相关调查，确认估价对象在估价时点房地产估价师知悉的法定优先受偿款为房地产转让预计税费。具体计算见表2-54：

　　表2-54

序号	税（费）种	税（费）计算方法	转让额（元）：	220064656
			原建购价（元）：	62000000
			应补地价（元）：	0
（1）	营业税	（转让额－原建购价款）×5%	7903233
（2）	城市维护建设税	营业税×5%	395162
（3）	教育费附加	营业税×3%	237097
（4）	企业（个人）所得税	转让额×3%	6601940
（5）	印花税	转让额×0.05%	110032
（6）	土地增值税	转让额×0.5%	1100323
（7）	交易服务费	3元/㎡	3690
（8）	堤围防护费	转让额×0.01%	220065
	合计		1657154l

　　①估价对象转让预计税费不属于法定优先受偿款。

　　(三)房地产抵押价值

　　房地产抵押价值=市场价值-房地产估价师知悉的法定优先受偿款=220064656-16571541=203493115

　　则本次评估酒店的房地产抵押价值为203493115元。

　　七、估价结果确定

　　根据市场调查，结合估价对象的个别因素和使用现状，最终我们确定，估价对象在估价时点的评估结果如下：

　　市场价值：人民币220064656元，大写金额：人民币贰亿贰仟零陆万肆仟陆佰伍拾陆元整;知悉的法定优先受偿款：人民币16571541元，大写金额：人民币壹仟陆佰伍拾柒万壹仟伍佰肆拾壹元整;

　　抵押价值：人民币203493115元，大写金额：人民币贰亿零叁佰肆拾玖万叁仟壹佰壹拾伍元整。

　　案例说明

　　1.案例说明

　　本次估价对象为××省××市××镇某五星级酒店，由于权利人需用此酒店产权作为抵押物向银行申请抵押贷款，委托人及银行需要了解该酒店的公开市场价值及抵押价值，因此权利人特委托我司对该酒店的抵押贷款价值进行评估，以供其抵押贷款作参考。

　　2.估价技术路线

　　本次估价首先是对已建成的房地产即酒店进行现有公开市场价值估价。通过实地查看和对周边区域的调查并分析有关资料后，根据估价对象酒店物业的特点和实际情况，进行评估方法的具体选择。酒店物业作为一种能直接获取长期收益的经营性不动产，区别于其他各类房地产，特别是中大型星级酒店物业，其房地产价值已并非各项要素资产的简单估价加总，据此我们确定将收益法作为本次公开市场价值评估的基本方法。同时，在酒店房地产构成要素资产的单项评估遵循贡献原则的前提下，除收益法外，成本法也具有评估合理性的一面，能够保守地测算估价对象的现有价值。因此我们拟采用成本法作为本次酒店房地产估价的辅助方法。

　　通过以上两种方法加权平均得出估价对象的公开市场价值，再扣除法定优先受偿款，即得出本次估价对象的抵押价值。

　　3.工作难点与解决方案

　　工作难点：

　　(1)在运用收益法的计算过程中，求取酒店的年营业成本和营业费用较困难，通常酒店经营收益容易通过市场调查求取，但成本费用很难调查取证，在计算中如何合理计算酒店营业成本和营业费用是关键;

　　(2)酒店收益中除房地产本身带来的收益外，还包括了酒店行业的商业利润，在净收益求取过程中，要扣除营业成本、营业费用、税金、管理费用及财务费用外，还要扣除商业利润，该利润如何计算是关键。

　　解决方案：

　　(1)星级酒店的成本费用可以通过统计信息查询，访谈专业人士等多种途径了解，再结合物业所在区域的情况进行分析，与酒店近三年审计报告进行对比，评估取值要在合理的取值区间，同时这也需要估价人员在平时的工作中进行资料积累;

　　(2)商业利润我们通过调查旅游统计信息可以了解到酒店旅游行业的平均利润水平，结合当地情况在区间内合理取值。

　　4.估价师心得

　　大型星级酒店整栋物业的市场交易实例缺乏，通常无法采用市场法对其评估，考虑到酒店作为长期收益性房地产，我们选用收益法作为主要的评估方法，但收益法又有局限性，净收益求取时成本费用难以做到完全客观合理，且酒店的收益年限较长，对于未来的收益有较大的不确定性。作为抵押贷款物业，抵押权人为了控制其贷款风险，通常对酒店的客观成本价值较为关注，因此我们采用成本法作为辅助评估方法，再综合求取酒店市场价值，这样在一定程度上即能给抵押贷款控制风险又能反映估价对象的客观收益价值。但在求取酒店净收益时还要多收集信息，积累经验，尽量做到估值客观合理。

　　旅馆房地产中的酒店，特别是一些大型酒店房地产，其一次性投资比较大，特别是装修及其各种设施设备的投资很大，而酒店房地产主要是通过经营获取回报，因此投资回收期较长，在经营期内将可能遇到宏观经济形势、通货膨胀、金融政策、法律法规等因素的变化影响，尤其是供求变化对酒店房地产的价格变动影响很大，经营风险较大。

　　4.价值主要体现在接待客户的类型及其能力

　　旅馆房地产功能主要是接待各种类型的客户，如会议客户、经商客户、度假客户等。不同类型的旅馆房地产其接待的客户类型、层次不同，其体现的价值不同。对同类型旅馆房地产而言，其价值主要体现在接待能力的大小，因此旅馆房地产的房间价格(或床位价格)、房间数(或是床位数);入住率等指标，常常可以作为估价的指标，即以床位数或房间数作为比较因素，根据同类旅馆估算其每个床位或是每个客房的价格，然后乘以总的床位或客房数，即可得出旅馆的总价。