2016年房地产估价师案例分析章节讲义第二章第四节(二)

　　四、旅馆房地产估价的技术路线及难点处理

　　(一)星级酒店不同功能用房收益的测算

　　星级酒店一般都具有多种功能，不同功能用房具有不同的经营方式、收益水平，因此估价时应根据其具有的不同功能及其经营状况、收益能力分别估算其收益。一般星级酒店的功能分布、经营方式主要有：

　　(1)客房。客房服务是星级酒店的主要功能，一般设有各种类型的客房，如标准单人房、豪华单人房、双人房、商务房、一般行政套房、高级行政套房等。客房的经营收入主要来源于床位费或房间费，客房的收益可通过市场调查获取房间单价/天、入住率、平均价格折扣率等资料，并根据客房数量求取。

　　(2)商场。星级酒店的一、二层一般都设有各种形式的中小型商场，如工艺精品店、鲜花店、服装店等。商场一般采用出租经营，其收益的测算注意区分租约内和租约外而分别计算，租约内根据所订租约确定，租约外可以利用市场法获取。

　　(3)餐饮。星级酒店一般设有中餐厅、西餐厅，其经营的方式主要有出租经营、自主经营。出租经营餐厅的收益可以根据租约或市场法求取，自主经营餐厅的收益可根据市场调查获取同类型餐厅的人均消费、上座率等，并根据座位数量求取。

　　(4)商务会议。星级酒店的商务主要包括各种服务商务，如外币兑换服务、票务服务、旅游服务等，星级酒店通常拥有不同面积、不同功能的各种的会议厅。商务、会议厅一般采取自主经营，经营方式按小时时间段收取使用费用，不同时间段收取费用一般不同，这部分用房的收益可根据其不同商务功能厅的面积、收费标准、平均使用率等进行测算。

　　(5)娱乐、健身。星级酒店一般都具有各种娱乐功能，如设有交谊舞厅、迪斯科舞厅、卡拉OK厅、棋牌室、桌球室、电子游戏机室、游泳池、保龄球场、网球场、壁球室、健身室、桑拿浴室等。其经营的方式主要有出租经营和自主经营，出租经营的收益可以根据租约或市场法求取，自主经营的收益可根据不同娱乐功能用房的数量、平均消费标准、平均开房率等求取。

　　(二)星级酒店净收益的求取

　　酒店房地产作为一种能直观获取长期收益的经营性不动产，区别于其他各类房地产，特别是大中型星级酒店，由于酒店的经营管理水平的高低、设施配套程度、酒店经营的信誉等诸多因素形成的无形价值，都将固着于酒店这一特定房地产上，隐含在酒店房地产的价值之中。因此如何测算酒店房地产的净收益是酒店房地产估价的难点之一，这是因为酒店的整体贡献能力和获利来源涵盖动产和不动产等诸多因素，且相互交叉作用。此外估价对象范围的不同界定也会影响净收益的计算。因此对酒店房地产利用收益法估价时，必须清楚估价对象范围及内涵，动产与不动产给酒店带来的收益区别。当界定酒店为整体资产并考虑其持续经营能力进行估价时，在净收益的计算中应考虑扣除商业利润。当界定酒店仅为不动产部分为估价对象进行评估时，在净收益计算中除考虑扣除商业利润外，而应考虑扣除非不动产部分所带来的收益。

　　1.假设未设立法定优先受偿权利下的市场价值

　　本次估价的估价目的是对已建成的房地产即酒店房地产进行现有价值估价。通过实地查看和对周边区域的调查并分析有关资料后，根据估价对象酒店房地产的特点和实际情况，进行评估方法的具体选择。酒店物业作为一种能直接获取长期收益的经营性不动产，区别于其他各类物业，特别是中大型星级酒店房地产，其房地产价值已并非各项要素资产的简单估价加总，据此我们确定将收益法作本次某酒店抵押价值评估的基本方法。同时，在酒店房地产构成要素资产的单项评估遵循贡献原则的前提下，除收益法外，成本法也具有评估合理性的一面，能够保守地测算估价对象的现有价值。因此我们拟采用成本法作为本次酒店房地产估价的辅助方法。

　　收益法基本原理：

　　收益法是运用适当的报酬率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常净收益折算到估价时点上的现值，求其之和来确定估价对象房地产价格的一种估价方法。即购买一宗一定使用年限的房地产，等于在这个年期内可以在将来源源不断地获得年净收益，那么，以现有的一个货币额与这将来源源不断的年收益的现值之和等同起来，这个货币额即是该房地产的价格，称为收益价格。

　　收益法的假定前提：

　　a.净收益每年不变;b.报酬率每年不变且大于零;c.收益年期为有限年。

　　计算公式：v=(a÷r)×[1-(1+r)-n]

　　式中V—市场价值;

　　a—年净收益;

　　r—报酬率;

　　n—获取净收益的持续年限。

　　注：没有说明公式选用理由

　　成本法基本原理：

　　是假定存在一个潜在的购买者，重置一宗与估价对象可以产生同等效用的房地产所需投入的合理费用。也应当是估价对象价值的衡量标准，即是一种以建造房地产所需耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的资金利息和计划利润，并扣除相应的折旧来确定房地产价格的估价方法。

　　成本法的假定前提：

　　a.土地成本建设期内一次性投入、建造成本均匀投入;b.土地取得至开发完成不超过1.5年;c.建筑物的经济寿命为55年;d.建筑物残值率为零。

　　注：后面计算用1年，前后矛盾

　　注：建筑物的经济寿命为55年，没有依据未介绍建筑结构

　　2.房地产估价师知悉的法定优先受偿款

　　法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，应补地价，以及其他法定优先受偿款。

　　本次估价对象估价师知悉的法定优先受偿款为预计转让税费。

　　注：法定优先受偿款为预计转让税说法错误

　　见房地产估价理论与方法 第三章第四节房地产价格和价值种类98页

　　房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。但不包括诉讼费用、拍卖费用、估价费用、变卖的费用和税金。

　　十、估价结果

　　估价对象在估价时点的评估结果如下：

　　市场价值：人民币220064656元，大写金额：人民币贰亿贰仟零陆万肆仟陆佰伍拾陆元整;知悉的法定优先受偿款：人民币16571541元，大写金额：人民币壹仟陆佰伍拾柒万壹仟伍佰肆拾壹元整;抵押价值：人民币203493115元，大写金额：人民币贰亿零叁佰肆拾玖万叁仟壹佰壹拾伍元整。

　　注：缺少单价表示

　　十一、估价人员：(略)

　　十二、估价作业日期(略)

　　十三、估价报告使用期限(略)

　　十四、风险提示

　　1.估价对象可能因区域规划、功能定位、市政建设、交通条件、生态环境、使用状况等因素变化导致抵押价值减损。

　　2.估价对象可能房地产市场变化、国家宏观政策和经济形势变化、房地产相关税费和银行利率调整等因素导致估价对象的抵押价值减损。

　　估价报告使用者应合理使用评估价值。关注处置房地产时快速变现费用变化对估价对象抵押价值的影响;关注估价报告出具之后至抵押登记期间是否会出现法定优先受偿权利。

　　使用者应定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。

　　十五、变现能力分析

　　房地产变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。

　　表2-41