××市××区天河北路×××号××××大厦部分办公房地产估价技术报告(节选)

　　一、个别因素分析(略)

　　二、区域因素分析(略)

　　三、房地产市场背景分析

　　今年以来××市写字楼成交均价出现大幅上升，写字楼成交均价从去年2月份的7508.68元/㎡上升至今年2月份的9763.66元/㎡，大幅增长了30.03%。××写字楼市场的“强势效应”仍继续维持，预计今年广州写字楼市场还将继续保持强势发展，并成为今年广州楼市一大亮点。

　　近两年××写字楼市场以中端产品为主的格局不同，2005年的写字楼供应将集中在高端的甲级写字楼为主。而随着近年××经济的迅速发展，以及中国加入世贸、CEPA的实施、9+2经济合作协议的建立，外资银行、保险、会计和律师等公司将被允许经营本地业务，而它们的进入将会对甲级写字楼产生很大的需求，可以预见，未来几年××市的写字楼市场前景看好，将进入高速发展的阶段。2005年，由于有多个大型的甲级写字楼项目进入市场，如位于天河路的壬丰大厦、正佳东翼的广晟大厦、天河北天誉三期、金海大厦、盘活中的中诚广场、大鹏国际广场以及珠江新城的写字楼等。这些写字楼都以甲级写字楼配置为卖点，素质高，越来越重视高科技高智能化，在规划设计配套上也各有特色，更强调生态办公、休闲办公等理念，创新元素和细节设计也越来越受重视。由于这些写字楼项目的起点高，而且规模亦十分庞大，对整个××的写字楼市场质素有明显的提升作用，以高端写字楼的销售为主，而售价亦攀升至近几年少见的高位。

　　四、最高最佳使用分析

　　房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价，最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经充分合理考虑，使估价对象产生最高最佳的利用价值。

　　由于估价对象所处地段位于天河区天河北路中央商务区，周边写字楼林立，交通便利，市政配套设施完善，商务办公氛围较浓厚。加上广州写字楼市场2005年呈现供求两旺的局面，天河商务圈写字楼受“住宅禁商”政策刺激，各种类型写字楼都出现了热租，估价对象的证载办公用途能体现其最高最佳利用价值。故本次评估按估价对象证载用途评估。

　　五、估价方法(略，见结果报告)

　　六、估价测算过程

　　本次评估，先通过市场法和收益法测算估价对象第1002房的单价，再以1002房单价为基础，经估价人员市场调查，采用类比法，经过楼层、朝向、景观、面积、间隔修正，得出各估价对象的市场价值。

　　(一)市场法

　　1.选择可比实例

　　对与估价对象在同一区域内类似的物业进行了市场调查，针对估价对象的功能及特点，收集了有关的成交资料，进行分析比较，从中选择了可比性较强的实例详见表2-24。

　　可比案例概况表　表2-24，教材121-123页

　　注：分析可比实例是否可比?权利性质、结构档次、用途

　　缺少可比实例总建筑面积、总楼层的介绍

　　2.对可比实例进行因素修正

　　交易情况修正：经过调查，比较物业概况表中交易实例为正常交易，没有特殊行为造成的交易价格偏差，交易情况修正系数为100/100。

　　交易日期修正：可比实例交易时间与估价时点较近，交易日·期修正系数为100/100。

　　区域因素修正：通过分析可比实例概况表中实例的成交价格，需进行区域因素修正。经过分析，影响办公用房价格的主要区域因素为商务繁华度、交通便捷程度、配套完备度、规划前景等，根据这些因素对办公用房价格的影响程度确定其各自权重

　　注：规划前景的权重取值没有依据。

　　个别因素修正;通过分析可比实例概况表中可比实例的成交价格，需要进行个别因素修正。经过分析，影响办写字楼价格的主要个别因素为写字楼档次及物业管理收费合理性、设施设备、装修情况、平面布局、成交面积、楼宇成新度、楼层、朝向、景观等，根据这些因素对其价格的影响程度确定其各自权重

　　注：楼宇成新度权重与前表没有对应关系

　　3.测算估价对象比准单价

　　比准单价=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数

　　注：缺权益状况的调整

　　注：比准单价没有说明选用简单算数平均值的理由

　　(二)收益法

　　1.测算年净收益

　　年有效毛收入=月租金×12×收益总面积×出租率

　　年运营费用=维修费+管理费+保险费+税金

　　年净收益=年有效毛收入-年运营费用

　　(1)年有效毛收入

　　调查档次相同、用途相近、结构相似、装修 档次相近的房地产的租金水平和出租率，比较分析确定出租的客观租金水平和出租率。根据调查分析，用市场法推算估价对象客观租金水平。

　　注：没有说明可比实例租金内涵

　　注：由于选取的实例与市场法的实例相同，故区域因素、个别因素情况表与市场法一样，不再重复列示，直接取市场法数据。

　　经估价人员实地查看和调查，估价对象所处地段位于天河区天河北路中央商务区，周边写字楼林立，交通便利，市政配套设施完善，商务办公氛围较浓厚，周边办公楼的出租率在90%左右。另到估价对象所在的××××大厦管理处咨询，该大厦的出租率约为90%，故确定估价对象客观出租率为90%。

　　注：平均比准租金、客观出租率为90%应说明是预测值

　　年有效毛收入=65×12×90%=702元/㎡

　　注：未考虑收租损失和可出租面积

　　(2)年运营费

　　年运营费包括维修费、保险费、税金等

　　注：保险费计费依据错误

　　缺少城镇土地使用税的计算

　　(3)年净收益a

　　年净收益a=702×(1-19%)=568.62元/㎡

　　2.测算报酬率r

　　对报酬率的计算，综合考虑以下两种方法：

　　第一种方法采用累加法，报酬率=安全利率+风险调整值，安全利率取一年定期存款法定利率2.25%，风险调整值取4%，则采用累加法推算报酬率：

　　2.25%+4%=6.25%。

　　注：风险调整值取4%未说明取值依据

　　第二种方法通过调查办公用途房地产的租售比推算报酬率

        根据         采用试算法，借助计算机计算各可比实例的报酬率r，得到：

　　报酬率测算

　　综合上述两种方法，根据估价对象的实际情况，最后确定估价对象报酬率为6%。

　　3.测算收益价格

　　估价对象土地使用权到2048年8月22日止，评估基准日为2005年9月13日，剩余收益年限为42.94年(50-7.06)，假设收益期内收益平稳。

　　V=A÷r×[1-1/(1+r)n]=568.62/6%×(1-1/10642.94)=8701元/㎡

　　注：公式选用理由;未考虑建筑物剩余经济寿命

　　经计算，采用市场法及收益法计算的结果相近，均符合市场状况(平均算数平均值结果计算理由)，故采用算术平均值确定最终

　　案例说明

　　一、估价背景

　　本报告是估价机构接受××市××××××实业有限公司委托，对其位于广州市天河区天河北路×××号××××大厦第9、10层部分办公用途房地产在估价时点的市场价值进行评估，为其进行资产处置提供价值参考。

　　二、技术路线

　　估价对象为办公性质房地产，与估价对象位于同一供求范围内，并与其相类似的房地产交易实例较多，根据替代原则可使用市场法进行评估;与其同一供求范周内办公性质物业的租金水平可供参考，估价对象在可预见的未来有连续的净收益，可采用收益法测算其收益价格。故本报告采用市场法及收益法为估价方法，经综合测算得出估价对象的市场价格。

　　三、疑难问题的处理

　　(1)市场法中售价、租金影响因素的选取及权重的确定

　　估价对象为甲级写字楼，影响办公用房的因素很多，本次评估根据估价对象的实际情况，根据影响的程度，确定不同的权重进行修正。

　　(2)收益法中报酬率的确定

　　收益法中报酬率的确定历来是估价的难点，本次评估采用累加法及租售比推算报酬率，其中租售比法通过调查各实例的售价、租金、出租率、剩余收益年限等，根据收益法公式，借助计算机，采用试算法及内插法，能够快速计算各可比实例的报酬率r。

　　(3)处置费用的披露

　　本次评估目的为资产处置，根据委托人委托，评估估价对象于估价时点的公开市场价值。但是，若需进行短期强制处分时，由于受快速变现等因素的影响，成交价格可能低于公开市场价值。若进行拍卖变现，还须缴纳一定的费用。对此，评估报告在特别事项中进行了披露。