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2016年房地产估价师考试《案例与分析》讲义:房地产损害赔偿估价的技术路线及难点处理

来源 :中华考试网 2016-05-09

  房地产损害赔偿估价的技术路线及难点的处理

  【教材案例3-6】

  ××房地产估价报告

  封面(略)

  目录(略)

  致估价委托人函(略)

  注册房地产估价师声明(略)

  估价假设和限制条件(略)

  ××市某房地产开发项目因政府规划变更所致的经济损失估价结果报告(节选)

  一、估价委托人(略)

  二、估价机构(略)

  三、估价对象

  1.估价对象基本情况

  估价对象位于××市××区,东至××路,西至××路,南至××路,北至××路,毗邻钱塘江,距区政府约1500m,距在建的地铁站约2000m,至火车站约25分钟车程,至××国际机场约20分钟车程,附近有k195、k315、k327等多路公交站点,周边有各类大型居住物业及商务中心,地理位置优越,交通条件便利。

  估价对象由甲公司于2004年6月以出让方式取得

  估价对象由甲公司于2004年6月以出让方式取得,由a、b两地块组成,总用地面积55093㎡,其中,a地块31950㎡,为住宅用地;b地块23143㎡,为商业、办公用地。2005年市规划局《建筑方案设计批复》要求:

  (1)a地块由四幢地上34层、地下3层的住宅建筑组成;

  (2)b地块商业办公大楼(五星级酒店)为一幢主楼54层、地下3层、总高228m的大厦,同时要求该酒店必须开发为国家旅游局规定的五星级标准酒店。为确保酒店建成为××区的精品工程,要求酒店总投资额在6亿元人民币以上或等值外币(注:实际投资预算为10亿元人民币)。其技术指标见下表:

  表3-48

规划技术指标

a地块

b地块

合计

用途

住宅用地(设配套公建)

商业办公(含五星级酒店)

 

规划建筑面积(㎡)

95850(其中公建4370)

127286.5

223136.5㎡,不含地下建筑面积83388㎡

建筑密度

不大于18%

不大于30%

 

绿地率

不小于50%

不小于35%

 

泊车位

户数1:1以上,地面泊位不超过总车位的10%

客房不少于0.2个/每床位,餐饮娱乐不少于1.7个/百平方米,地面泊位不超过总泊位的10%

 

  2.估价对象勘察现状

  至估价时点,a地块住宅楼项目主体已封顶,根据委托人提供的资料,住宅预售面积为可售面积的55%。//b地块五星级酒店已完成场地平整、勘探设计及环境评价、酒店扩初设计、酒店可行性研究方案、施工图设计、酒店餐厅内装饰设计等,并完成了酒店基坑、桩基工程施工,地面以上尚未建有建筑物。

  3.权利状况及建设手续

  (1)土地权利状况

  本项目包括a、b两地块,共有三本《国有土地使用证》,土地使用权人均为甲公司。

  ①杭×国用(2006)字第××号,使用权类型为出让,用途为综合(办公)用地,土地面积为12747㎡,使用年限至2056年1月15日止;

  ②杭×国用(2006)字第××号,使用权类型为出让,用途为商业用地,土地面积为10396㎡,使用年限至2046年1月15日;

  ③杭×国用(2006)字第××号,使用权类型为出让,用途为住宅用地,土地面积为31950㎡,使用年限至2076年1月15日。

  (2)建设手续

  本开发项目已取得下列建设手续:

  ①《建设工程规划许可证》,编号为2006015330××;

  ②《建筑工程施工许可证》,编号为33010820061026××。

  (3)他项权利

  在估价时点,酒店项目未设定抵押他项权利,但存在勘察设计、桩基施工等应付未付款项。

  四、估价目的

  为甲公司向政府提出经济补偿提供参考依据。

  五、估价时点

  二oo八年二月十日。

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