房地产估价师

导航

2016年房地产估价师考试《案例与分析》讲义:居住房地产及其特点

来源 :中华考试网 2016-04-15

  居住房地产及其特点

  居住房地产主要包括普通住宅、高档公寓、别墅等。居住房地产是房地产商品中所占比重最大的一类,也是社会存量资产的一个重要组成部分。与其他类型房地产相比,居住房地产主要有以下特点:

  (一)单宗交易规模较小,但市场交易量十分巨大

  居住房地产主要以满足自用为目的,也有部分作为投资,出租给租客使用。由于居住房地产往往以居民个人的购买行为为主,因此,其单宗交易规模较小,但市场交易频繁,交易量十分巨大。

  (二)具有较强的相似性、可比性

  居住房地产之间的相似性、可比性比其他房地产多,在一个居住小区中,往往有很多幢相似的居住房地产,即这些居住房地产处于同一区位,具有相似的建筑设计、相似的户型及功能等;在同一幢居住房地产楼内,特别是高层住宅,楼层接近而方位相同的各套住宅也基本上没有什么区别。此外,由于居住房地产市场交易量巨大,所以比较容易获取足够数量的可比实例。

  (三)不同类型住房价格内涵差异明显

  由于我国住房政策阶段性、导向性差异的原因,在我国城市中存在着商品房、房改房、经济适用住房、廉租住房和集资房等,这些住房的权属性质存在差异,商品房具有完全产权,即拥有一定期限的国有土地使用权和地上建筑物的所有权;房改房、经济适用住房只拥有地上建筑物的所有权,不拥有或部分拥有土地使用权,其土地使用权既有划拨的,也有出让的;廉租住房只拥有建筑物的使用权。由于现阶段住房权属性质的不同,必然导致其价格构成内涵上的差异,因此其估价也具有各自的特殊性。商品房价格既包含建筑价格也包含土地价格,房改房、经济适用住房在考虑包含建筑价格的同时,还应分析是否包含土地价格,如果是划拨性质的,还应扣除出让金。因此对居住房地产进行估价时应了解这些特点。

分享到

您可能感兴趣的文章