第九章　房地产金融与项目融资

　　判断题

　　判断题每题1分。请根据判断结果，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分。

　　【习题】房地产资本市场中通过私人融资渠道筹措的资金只能来自民营企业。(　)(2014年真题)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是房地产权益融资。权益融资、债务融资的市场渠道有私人市场和公众市场。私人融资渠道包括私人投资者、机构投资者、国外投资者、银行类金融机构、保险公司、退休基金。参见教材P285。

　　【习题】由于商用房地产购买者资金更为雄厚，因此相对于个人住房抵押贷款，商用房地产抵押贷款风险更低。(　)(2014年真题)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是房地产抵押贷款。商用房地产抵押贷款相对于个人住房抵押贷款来说，承担了更高的风险。参见教材P308。

　　【习题】房地产开发贷款的主要抵押物是开发项目的建设用地使用权和在建工程。(　)(2013年真题)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是房地产开发贷款。房地产开发贷款的主要抵押物是开发项目的建设用地使用权和在建工程。参见教材P301。

　　【习题】房地产开发企业能否获得其他金融机构提供的抵押贷款承诺，越来越成为金融机构向房地产开发企业发放商用房地产开发贷款的重要条件之一。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是房地产开发贷款。开发商是否可以获得抵押贷款承诺，越来越成为金融机构发放房产开发贷款的重要条件之一。参见教材P302。

　　【习题】金融机构在为房地产置业投资者发放抵押贷款前，规定权益投资比率的目的是为了控制信贷风险。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是房地产开发贷款。规定权益投资比率，即自有资金比例最低比率，就是为了控制风险。参见教材P303。

　　【习题】按照财政部和中国人民银行的规定，土地储备贷款应为担保贷款，故政府的各类财政性资金可以用于土地储备贷款的担保。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是土地储备贷款。实际上政府及事业单位不能作保证人，政府的担保在法律上没有效力。参见教材P306。

　　【习题】房地产开发企业通过权益融资所获得的资金属于资本金，不需要还本付息。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是房地产债务融资。权益融资所得资金属于资本金，不需要还本付息，投资者的收益来自于税后盈利的分配，也就是股利。参见教材P289。

　　【习题】由于REITs投资物业的类型多种多样，所以REITs投资者几乎不会受到利率变化带来的风险影响。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是房地产投资信托基金风险及其管理。利率的变化会给信托的实际收益带来损失，特别是抵押债权型，因为它的资产主要是由一些长期固定利率的抵押贷款组成。一般对于一些短期贷款来说，利率风险非常小。参见教材P324。

　　【习题】无论是权益融资还是债务融资，资金融出方都要承担项目的投资风险。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是房地产债务融资。权益融资需要承担项目风险，债务融资的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的收益报酬是融资协议中所规定的贷款利息和有关费用。参见教材P289。

　　【习题】债务融资的资金供给方与投资者共同承担投资风险，所希望获得的报酬是项目投资所形成的可分配利润。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是房地产权益融资。房地产权益融资的特点是资金供给方或房地产权益投资者需要与房地产企业共同承担投资风险，分享房地产投资活动形成的可分配利润。参见教材P285。