第十章　物业资产管理

　　单项选择题

　　单项选择题每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。

　　【习题】写字楼基础租金主要根据业主希望达到的投资收益率和(　)来确定。(2014年真题)

　　A.市场租金水平的预测值

　　B.业主可接受的最低租金水平

　　C.市场租金的变化趋势

　　D.同类写字楼的平均租金水平

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是写字楼租金的确定。在确定租金时，一般应首先根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平来确定一个基础租金。参见教材P351。

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　　【习题】关于写字楼租约中业主为租户提供折让优惠的说法，错误的是(　)。(2014年真题)

　　A.折让优惠是为了吸引潜在租户

　　B.折让优惠可以使租户节省写字楼的租金开支

　　C.折让优惠可以体现为业主给租户的优先承租权

　　D.折让优惠可以体现在租约中租金水平的折减上

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是写字楼的租约与租约谈判。折让优惠虽然能使租户节省写字楼的开支，但租约中规定的租金水平不会变化。参见教材P354。

　　【习题】写字楼的可出租面积是指(　)。(2013年真题)

　　A.出租单元内使用面积加上分摊公用建筑面积

　　B.出租单元内使用面积加上外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间分隔墙的水平投影面积

　　C.出租单元内使用面积加上外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间分隔墙的水平投影面积一半

　　D.出租单元内建筑面积加上分摊公用建筑面积

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是写字楼租金的确定。出租单元内建筑面积等于出租单元内使用面积加上外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间分隔墙的水平投影面积一半，写字楼的可出租面积等于出租单元内建筑面积加上分摊公用建筑面积。参见教材P350。

　　【习题】以下有关物业服务企业的说法不正确的是(　)。

　　A.物业服务企业取得物业服务收入，应缴纳增值税

　　B.物业服务企业属于一般纳税人的，税率为6%

　　C.物业服务企业属于小规模纳税人的，征收率为3%

　　D.物业服务企业代收的水费、电费，也应缴纳增值税

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是收益性物业管理服务费用。代收的各项费用，不计入销售额中，不需要缴纳增值税。参见教材P375。

　　【习题】市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于(　)。

　　A.物业出租经营成本

　　B.业主希望的投资回报率

　　C.通货膨胀率

　　D.同类物业的市场供求关系

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是制定物业管理计划。市场经济条件下，租金水平的高低主要取决于同类型物业的市场供求关系决定。参见教材P339。

　　【习题】某写字楼月潜在毛租金收入为100万元，月平均运营费用为60万元，月平均空置率为5%，月平均租金损失率为2%，月平均其他收入为潜在毛租金收入的3%，则该写字楼的月净经营收入是(　)万元。

　　A.33.00

　　B.33.10

　　C.36.00

　　D.36.10

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是收益性物业经营状况的评估。有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入=100-100×(5%+2%)+100×3%=96(万元)

　　净经营收入=有效毛收入-运营费用=96-60=36(万元)。参见教材P366～367。

　　【习题】在同一商业辐射区域内，各商场位置的优劣，主要取决于(　)。

　　A.交通的通达程度

　　B.物业的规模大小

　　C.人口的分布密度

　　D.居民的购买能力

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是零售商业物业分析。在同一商业辐射区域内，各商场位置的优劣，主要取决消费者到达该地点是否方便，即物业的易接近性或交通的通达程度。参见教材P357。

　　【习题】下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是(　)。

　　A.净经营收入=有效毛收入-经营费用

　　B.净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息

　　C.净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金

　　D.净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金-所得税

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是收益性物业经营状况的评估。净经营收入=有效毛收入-运营费用。参见教材P367。

　　【习题】在写字楼出租中，室内标准化装修的费用通常由(　)支付。

　　A.业主

　　B.承租人

　　C.物业服务企业

　　D.业主、承租人和物业服务企业共同

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是写字楼租金的确定。通常业主要就某些标准化的装修项目支付一些费用。参见教材P352。

　　【习题】某收益性物业的潜在毛租金收入为30万元，假设在某报告期内的出租率为80%，所有承租人都能按时交纳租金，物业其他收入为2万元，则物业在该报告期的有效毛收入为(　)万元。

　　A.22.0

　　B.24.0

　　C.25.6

　　D.26.0

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是收益性物业经营状况的评估。有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入=30×80%+2=26。参见教材P367。

　　【习题】写字楼物业出租中所有经营费用均由租户直接承担的出租方式是(　)。

　　A.全租金方式

　　B.毛租金方式

　　C.净租金方式

　　D.基本租金方式

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是写字楼的租约与租约谈判。毛租、净租两种方式。净租包含经营费用，毛租不包含。参见教材P353。

　　【习题】下列关于写字楼租金的表述中，正确的是(　)。

　　A.基础租金是租户能接受的最低租金

　　B.基础租金低于市场租金时，应当考虑调整到市场租金水平

　　C.写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般低于基础租金

　　D.写字楼内某一具体出租单元的租金水平依其在整栋建筑物内的位置有一定差异

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是写字楼租金的确定。选项A基础租金是业主所能接受的最低租金，非租户;选项B市场租金由供求决定，业主无法改变;选项C理想情况下，市场租金一般高于基础租金。参见教材P351。

　　【习题】不应计入收益性物业经营费用的是(　)。

　　A.抵押贷款利息

　　B.公共设施维修费

　　C.房产税

　　D.物业保险费

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是收益性物业经营状况的评估。收益性物业运营费用包括：增值税和税金及附加、保险费和公共设施使用费、物业服务费、大修基金、其他费用。参见教材P368。

　　【习题】下列关于物业经营产生的现金流的表达式中，正确的是(　)。

　　A.税前现金流=有效毛收入-经营费用

　　B.税前现金流=有效毛收入-抵押贷款还本付息

　　C.税后现金流=税前现金流-所得税

　　D.税后现金流=税前现金流-准备金-所得税

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是收益性物业经营状况的评估。税前现金流=净经营收入-抵押贷款还本付息。参见教材P368。

　　【习题】由于写字楼物业与零售商业物业的租约期限较长，在租约中一般都要包括(　)。

　　A.租金调整条款

　　B.代收代缴费用条款

　　C.装修费用条款

　　D.折让优惠条款

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是写字楼的租约与租约谈判。租期较长的标准条款中一定有关于租金调整的，其它均为或有条款。参见教材P353。

　　【习题】下列关于零售商业物业租金的表述中，错误的是(　)。

　　A.设置百分比租金的目的是让业主分享部分经营成果，激励其更好地管理物业

　　B.知名度大的主要租户，往往缴纳的单位面积租金较低，且租金调整的时间间隔较长

　　C.百分比租金的基数通常是年总营业额，或年总营业额中超出某一基础营业额之外的

　　D.营业额高但毛利水平较低的租户，其百分比租金的百分比设置往往较高

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是零售商业物业的租金。选项D毛利低则其租金的百分比设置也低。参见教材P361。

　　【习题】写字楼2015年潜在毛租金收入为1000万元，空置和收租损失为5%，经营费用为潜在毛收入的30%，抵押贷款还本付息为200万元，所得税和准备金共计120万元，则2015年的净经营收入为(　)万元。

　　A.330

　　B.450

　　C.650

　　D.700

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是收益性物业经营状况的评估。有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入=1000-1000×5%=950(万元)

　　净经营收入=有效毛收入-运营费用=950-1000×30%=650(万元)。

　　注意：贷款还本付息不计入运营费用。计算净经营收入时不考虑所得税和准备金。参见教材P366～367。

　　【习题】下列费用中，不属于物业服务企业经营费用范围的是(　)。

　　A.保险费

　　B.房产税

　　C.法律费

　　D.贷款利息

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是收益性物业经营状况的评估。抵押贷款还本付息不属于经营费用。参见教材P367。

　　【习题】某写字楼的建筑面积为8万m2，可出租面积系数为80%，公用建筑面积系数为15%，则该写字楼出租单元内建筑面积是(　)万m2。

　　A.5.2

　　B.6.4

　　C.6.8

　　D.7.6

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是写字楼租金的确定。可出租面积=建筑面积×可出租面积系数=8×80%=6.4(万m2)，分摊的公用建筑面积=8×15%=1.2(万m2)，出租单元内建筑面积=可出租面积-分摊的公用面积=6.4-1.2=5.2(万m2)。参见教材P350。

　　【习题】某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3%的百分比租金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金是(　)万元。

　　A.13.2

　　B.15.9

　　C.19.5

　　D.20.4

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是零售商业物业的租金。15+30×3%=15.9(万元)。参见教材P361。