第六章　经济评价指标与方法

　　判断题

　　判断题每题1分。请根据判断结果，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分。

　　【习题】对“开发一持有出租”模式的房地产开发项目进行财务分析时，不应计算土地增值税。(　)(2014年真题)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是营业收入、利润和税金。对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，缴纳土地增值税。参见教材P175。

　　【习题】现金回报率与投资回报率的区别在于前者考虑了物业增值收益。(　)(2014年真题)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是现金回报率与投资回报率。当考虑物业增值收益时，投资回报率=(税后现金流量+投资者权益增加值+物业增值收益)/权益投资数额。参见教材P201。

　　【习题】计算期较长的房地产投资项目的经济评价宜采用动态评价指标。(　)(2013年真题)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是经济评价指标体系。动态评价指标能较全面反映投资方案整个计算期的经济效果，适用于详细可行性研究阶段的经济评价和计算期较长的投资项目;静态评价指标通常在概略评价时采用。参见教材P177。

　　【习题】在房地产投资的互斥方案比选中，如果差额投资内部收益率大于基准收益率且有足够的资金，则应选择投资额较大的方案。(　)(2013年真题)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是方案经济比选定量分析方法。在房地产投资的互斥方案比选中，如果差额投资内部收益率大于基准收益率，以投资大的方案为优选方案;反之，以投资小的方案为优选方案。当多个方案比选时，首选按投资由小到大排序，再依次就相邻方案两两比选，从中确定优选方案。参见教材P209。

　　【习题】房地产开发项目用于出租或自营时，开发期和经营期发生的期间费用均计入开发建设投资。(　)

　　『正确答案』 ×

　　『答案解析』本题考查的是投资与成本。房地产开发项目用于出租或自营时，开发期的期间费用计入开发建设投资，经营期的期间费用计入运营费用。参见教材P172。

　　【习题】房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时，按5%的预征率预缴增值税。(　)

　　『正确答案』 ×

　　『答案解析』本题考查的是营业收入、利润和税金。在收到预收款时，按3%的预征率预缴增值税。参见教材P174。

　　【习题】财务杠杆的正向作用是指当全部投资的收益率小于借贷资金成本水平时，借款越多，资本金的收益率越大。(　)

　　『正确答案』 ×

　　『答案解析』本题考查的是全部投资和资本金评价指标的差异。只有当项目全部投资的平均收益水平高于借贷资金成本时，使用借贷资金才能提高资本金收益水平，具有正向放大作用。参见教材P178。

　　【习题】当预测通货膨胀率趋高时，投资者往往会要求降低期望投资回报率以抵消通货膨胀的影响。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是通货膨胀的影响。通货膨胀导致折现率提高，因为投资者希望提高名义投资回报率以抵消通货膨胀的影响。参见教材P180。

　　【习题】借款偿还期和投资回收期都是评价投资项目清偿能力的指标。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是经济评价指标体系。借款偿还期是清偿能力指标，而投资回收期是盈利能力指标。参见教材P178。

　　【习题】房地产开发项目的总开发成本中不包含销售税金。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是成本利润率与销售利润率。销售费用属于总开发成本，但销售税费不属于成本，直接从销售收入中扣除，称为总开发价值。参见教材P189。

　　【习题】流动比率越低，说明营运资本(即流动资产减流动负债的余额)越多，对债权人而言，其债权越安全。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是流动比率。流动比率越高，营运资本越多，债权就越安全。参见教材P205。

　　【习题】一般来说，通货膨胀导致折现率提高，房地产增值导致折现率降低。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是通货膨胀的影响。通货膨胀导致折现率提高，但房地产增值则不影响折现率，除非与物业投资有关的风险因素发生变化。参见教材P180。

　　【习题】资本金利润率是年税后利润总额或年平均税后利润总额占资本金的比例。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是资本金利润率和资本金净利润率。资本金利润率的计算是利润总额而非税后利润。参见教材P199。

　　【习题】资产负债率属短期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是资产负债率。资产负债率属于长期偿债能力指标。参见教材P205。