第八章　房地产开发项目可行性研究

　　多项选择题

　　多项选择题每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的，得2分;选错或多选的，不得分;少选且选择正确的，每个选项得0.5分。

　　【习题】下列房地产开发项目的成本费中，属于房屋开发费的有(　)。(2014年真题)

　　A.建筑安装工程费

　　B.基础设施建设费

　　C.公共配套设施建设费

　　D.土地取得费

　　E.销售代理费

　　『正确答案』ABC

　　『答案解析』本题考查的是投资估算。房屋开发费包括建筑安装工程费、基础设施建设费和公共配套设施建设费。参见教材P260。

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　　【习题】在房地产开发项目可行性研究报告的结论中，应主要说明项目的(　)。(2014年真题)

　　A.盈利能力

　　B.贷款偿还能力

　　C.抗风险能力

　　D.改善就业能力

　　E.资金平衡能力

　　『正确答案』ABCE

　　『答案解析』本题考查的是可行性研究报告正文的写作要点。可行性研究的结论，主要是说明项目的财务评价结果，表明项目是否具有较理想的盈利能力、较强的贷款偿还能力及自身平衡能力和抗风险能力，以及项目是否可行。参见教材P283。

　　【习题】在房地产开发投资的项目投资现金流量表中，现金流出不包括(　)。(2013年真题)

　　A.开发建设投

　　B.土地增值税

　　C.借款本金偿还

　　D.借款利息支付

　　E.运营费用

　　『正确答案』CD

　　『答案解析』本题考查的是基本报表。在房地产开发投资的项目投资现金流量表中，借款本金及应付利息不应计入现金流出，因为不考虑融资方案，不考虑资本结构，不考虑钱从哪些途径来。开发建设投资、土地增值税和运营费用属于现金流出。参见教材P267。

　　【习题】房地产投资的可行性研究工作阶段包括(　)。

　　A.接受委托

　　B.投资机会研究

　　C.初步可行性研究

　　D.详细可行性研究

　　E.项目评估与决策

　　『正确答案』BCDE

　　『答案解析』本题考查的是可行性研究的工作阶段。可行性研究分为四个阶段：投资机会研究、初步可行性研究、详细可行性研究和项目评估与决策。参见教材P251。

　　【习题】房地产开发项目投资中其他工程费用包括(　)。

　　A.可行性研究费

　　B.临时用地费

　　C.场地平整费

　　D.施工执照费

　　E.竣工图编制费

　　『正确答案』BDE

　　『答案解析』本题考查的是投资估算。其他工程费主要包括临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等杂项费用。AC属于勘察设计和前期工程费。参见教材P261。

　　【习题】在房地产开发项目投资估算中，以下(　)属于房地产开发项目的管理费用。

　　A.折旧费

　　B.房产税

　　C.工程监理费

　　D.城镇土地使用税

　　E.无形资产摊销费

　　『正确答案』AE

　　『答案解析』本题考查的是投资估算。2017年修改内容，明确了房产税和城镇土地使用税不属于开发项目的管理费用。C属于其它工程费。参见教材P262。

　　【习题】下列房地产开发项目成本费用中，属于土地费用的有(　)。

　　A.土地出让价款

　　B.征收补偿费

　　C.基础设施建设费

　　D.水文地质勘测费

　　E.土地平整费

　　『正确答案』AB

　　『答案解析』本题考查的是投资估算。选项C属于房屋开发费，选项DE属于勘察设计和前期工程费。参见教材P258～260。

　　【习题】在房地产投资项目可行性研究中，调查研究主要是从市场调查和资源调查两方面进行。其中资源调查的主要内容有(　)。

　　A.项目用地

　　B.房地产市场供需

　　C.房价现状及走势

　　D.交通运输条件

　　E.外围基础设施

　　『正确答案』ADE

　　『答案解析』本题考查的是可行性研究的步骤。选项A为土地资源，选项D为交通资源，选项E为配套资源。选项BC是市场调查的内容。参见教材P255。

　　【习题】城市建设用地使用权以熟地出让时，出让地价款包括(　)。

　　A.土地出让金

　　B.土地增值收益

　　C.土地开发成本

　　D.契税

　　E.公共配套设施建设费

　　『正确答案』ABC

　　『答案解析』本题考查的是投资估算。以出让方式取得熟地土地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金、土地开发成本和土地增值收益或溢价构成。D土地购置过程中所支付的税金及相关费用，属于土地费用，但不属于土地出让价款。E属于房屋开发费。参见教材P259。

　　【习题】编制房地产投资计划与资金筹措表之前，应先编制(　)。

　　A.现金流量表

　　B.利润表

　　C.资金使用计划

　　D.资金筹措计划

　　E.财务计划现金流量表

　　『正确答案』CD

　　『答案解析』本题考查的是基本报表。可用排除法，基本报表一定是在辅助报表的基础上最后编出来的。而投资计划与资金筹措属于辅助报表，一定在基本报表之前编出来，所以可以直接排除ABE。参见教材P277。

　　【习题】房地产开发项目可行性研究中，投资机会研究的主要内容有(　)。

　　A.国家经济政策

　　B.地理环境

　　C.资源情况

　　D.项目开发方案

　　E.项目投资估算

　　『正确答案』ABC

　　『答案解析』本题考查的是可行性研究的工作阶段。投资机会研究是最粗，深度也最浅，主要是为了摸清一些情况和条件。参见教材P251。

　　【习题】下列报表中，属于房地产开发项目基本财务报表的有(　)。

　　A.资产负债表

　　B.投资计划与资金筹措表

　　C.借款还本付息估算表

　　D.财务计划现金流量表

　　E.利润表

　　『正确答案』ADE

　　『答案解析』本题考查的是基本报表。基本报表有四个，分别是现金流量表、财务计划现金流量表、利润表和资产负债表，注意选项C、D的区别。参见教材P267。

　　【习题】在编制房地产开发项目策划方案时，与项目收益相关的基础参数，通常有(　)。

　　A.基准收益率

　　B.目标收益率

　　C.出租率或空置率

　　D.毛租金收入

　　E.运营成本

　　『正确答案』CDE

　　『答案解析』本题考查的是选择基础参数。AB是评价标准类指标。参见教材P258。