第六章　经济评价指标与方法

　　多项选择题

　　多项选择题每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的，得2分;选错或多选的，不得分;少选且选择正确的，每个选项得0.5分。

　　【习题】两个效益不同的房地产投资方案，计算期相同且均无资金约束，宜采用的方案比选方法有(　)。(2014年真题)

　　A.净现值法

　　B.费用现值比较法

　　C.等额年值法

　　D.费用年值比较法

　　E.差额投资内部收益率法

　　『正确答案』ACE

　　『答案解析』本题考查的是方案经济比选方法的选择。当可供比较方案的开发经营期相同，且项目无资金约束的条件下，一般采用净现值法、等额年值法和差额投资内部收益率法。参见教材P210。

　　【习题】下列房地产开发项目的支出中，在计算成本利润率时应计算利息的有(　)。(2014年真题)

　　A.建筑安装工程费

　　B.其他工程费用

　　C.管理费用

　　D.营业税金

　　E.专业人员费用

　　『正确答案』ABCE

　　『答案解析』本题考查的是成本利润率与销售利润率。建安工程费、其他工程费和管理费、专业人员费用需要计算利息。销售费用不计算利息。参见教材P191。

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　　【习题】下列经济效果评价指标中，属于衡量房地产开发项目“开发一销售”经营模式的指标有(　)。(2013年真题改编)

　　A.投资利润率

　　B.物业增值率

　　C.开发利润

　　D.成本利润率

　　E.股权增加率

　　『正确答案』ACD

　　『答案解析』本题考查的是房地产投资经济效果的表现形式。房地产开发投资的经济效果的大小用开发利润、成本利润率、投资利润率等指标来衡量。参见教材P176。

　　【习题】关于开发后出租或自营的房地产投资项目计算期的说法，正确的有(　)。(2013年真题)

　　A.计算期为项目的开发期

　　B.计算期为项目的经营期

　　C.计算期为项目的开发期与经营期之和

　　D.计算期以土地使用权剩余年限和建筑物经济使用寿命中较短的年限为最大值

　　E.计算期的单位可为年、半年、季、月

　　『正确答案』CDE

　　『答案解析』本题考查的是财务净现值。计算期为项目的开发期与经营期之和;经营期为预计出租经营或自营的时间周期，以土地使用权剩余年限和建筑物经济使用寿命中较短的年限为最大值;计算期即项目的开发或经营周期(年、半年、季度或月)。参见教材P180。

　　【习题】张某以400万元购买了一商铺用于自营，流动资金为50万元。如果张某投入的资本金为240万元，经营期内的年平均经营收入为150万元，经营成本、运营费用以及销售税金及附加等占年平均经营收入的40%，财务费用占年平均经营收入的10%，则该投资在借款偿还期内经济指标测算正确的有(　)。

　　A.投资利润率为16.67%

　　B.投资利润率为22.50%

　　C.资本金利润率为31.25%

　　D.资本金利润率为37.50%

　　E.资本金利润率为62.50%

　　『正确答案』AC

　　『答案解析』本题考查的是投资利润率、资本金利润率。参见教材P199。

　　【习题】对于“开发-销售”模式下的房地产投资项目，分析其动态盈利能力时的计算期包括(　)。

　　A.开发期

　　B.论证决策期

　　C.经营准备期

　　D.经营期

　　E.销售期

　　『正确答案』AE

　　『答案解析』本题考查的是财务净现值。开发销售型的计算期为开发期加上销售期。参见教材P180。

　　【习题】甲、乙两个项目均为出售型住宅项目，开发经营期为2年。对这两个项目进行比选时，可直接采用的静态盈利能力比选指标有(　)。

　　A.利润总额

　　B.投资利润率

　　C.资产负债率

　　D.财务净现值

　　E.偿债备付率

　　『正确答案』AB

　　『答案解析』本题考查的是经济评价指标体系。本题必须采用排除法。选项CE是清偿能力指标，非盈利能力指标。选项D是动态盈利能力指标。参见教材P178。

　　【习题】关于房地产开发企业所得税的说法，正确的有(　)。

　　A.应纳税所得额=收入总额-不征税收入-免税收入-各项扣除-允许弥补的以前年度亏损

　　B.所得税应纳税额=应纳税所得额×适用税率

　　C.企业所得税按预售收入一定比例预先缴纳，待开发项目竣工后再进行所得税清算

　　D.企业所得税税率的高低与项目所在城市的级别有关

　　E.企业所得税税率一般为25%

　　『正确答案』ACE

　　『答案解析』本题考查的是营业收入、利润和税金。B选项应为：所得税应纳税额=应纳税所得额×适用税率-减免税额-抵免税额;D选项应是商品房开发项目预计计税毛利率与项目所在城市的级别有关。参见教材P176。

　　【习题】下列房地产投资评价指标中，属于清偿能力指标的有(　)。

　　A.现金回报率

　　B.投资回收期

　　C.借款偿还期

　　D.资产负债率

　　E.资本金利润率

　　『正确答案』CD

　　『答案解析』本题考查的是经济评价指标体系。房地产开发投资清偿能力指标包括：借款偿还期、利息备付率、资产负债率;房地产置业投资清偿能力指标包括：借款偿还期、偿债备付率、资产负债率、流动比率、速动比率。参见教材P178。

　　【习题】下列关于差额投资内部收益率的表述中，正确的有(　)。

　　A.差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差

　　B.差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率

　　C.差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额之和等于零时的折现率

　　D.差额投资内部收益率大于最低可接受收益率时，以投资大的方案为优先方案

　　E.采用差额投资内部收益率进行多方案比选取时，应将方案按投资由大到小排序并依次两两比选，从中确定优选方案

　　『正确答案』BD

　　『答案解析』本题考查的是方案经济比选定量分析方法。选项A是一再强调不能有的错误理解;选项C差额之和不正确，应该是差额现值之和。选项E应是由小到大排序，非由大到小。参见教材P209。

　　【习题】投资回报率与资本金净利润率的差异，主要在于前者考虑了(　)。

　　A.物业增值收益

　　B.所得税

　　C.还本付息额

　　D.投资者权益增加值

　　E.权益投资

　　『正确答案』AD

　　『答案解析』本题考查的是投资回报率。当考虑物业增值收益时，投资回报率=(税后现金流量+投资者权益增加值+物业增值收益)/权益投资数额，资本金净利润率=年税后利润总额或年平均税后利润总额/资本金。参见教材P201。

　　【习题】下列关于资产负债率的表述中，正确的是(　)。

　　A.表明了负债占资产的比例

　　B.反映了项目的财务风险程度

　　C.资产负债率越高，则企业应变能力越强

　　D.属于长期偿债能力指标

　　E.房地产开发企业的资产负债率一般较高

　　『正确答案』ABDE

　　『答案解析』本题考查的是资产负债率。选项C，资产负债率高，企业资本金不足，对负债依赖性强，应变能力差。参见教材P205。

　　【习题】下列关于内部收益率的表述中，正确的有(　)。

　　A.内部收益率反映了项目的动态盈利能力

　　B.内部收益率是当项目寿命期终了时，所有投资正好被收回的收益率

　　C.当内部收益率高于目标收益率时，投资项目是可行的

　　D.如果使用贷款，且项目盈利，则全投资的内部收益率要高于资本金内部收益率

　　E.内部收益率越高，投资风险就越小

　　『正确答案』ABC

　　『答案解析』本题考查的是财务内部收益率。选项D，资本金的内部收益率一定要高于全部资金内部收益率，因为贷款部分有利息支出，相当于其收益率是负的。选项E，内部收益率越高，说明收益越高，风险就越大。参见教材P182。

　　【习题】房地产开发企业的营业成本主要包括(　)。

　　A.土地转让成本

　　B. 管理费用

　　C.配套设施销售成本

　　D.商品房销售成本

　　E.房地产出租经营成本

　　『正确答案』 ACDE

　　『答案解析』本题考查的是投资与成本。管理费用属于期间费用，不属于营业成本。参见教材P172。