第九章　房地产金融与项目融资

　　单项选择题

　　单项选择题每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。

　　【习题】商业银行发放的商用房地产抵押贷款的贷款价值比通常低于个人住房抵押贷款的贷款价值比，原因主要是(　)。

　　A.商用房地产风险更高

　　B.商用房地产的收益更高

　　C.商用房地产的价值更高

　　D.商用房地产的增值潜力更大

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是房地产抵押贷款。商用房地产抵押贷款的还款来源主要是商用房地产的净经营收入，受租金水平、出租率、运营成本等市场因素影响，所以风险高。参见教材P309。

　　【习题】银行对个人发放住房抵押贷款时，如果对借款人资质审查不严或放松贷款条件，则会给银行带来(　)。

　　A.操作风险

　　B.法律风险

　　C.信用风险

　　D.管理风险

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是房地产抵押贷款。注意区分这几种风险的含义。参见教材P311。

　　■操作风险：对客户调查不深入，容易出现假按揭。

　　■管理风险：银行的管理能力不高，如借款人资质审查不严、手续不完整、放松贷款条件等。

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　　【习题】银行个人住房贷款业务中发生的“假按揭”属于(　)风险。

　　A.信用　　　B.管理

　　C.法律　　　D.操作

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是房地产抵押贷款。操作风险：对客户调查不深入，容易出现假按揭。参见教材P310。

　　【习题】房地产开发企业获得房地产开发贷款的基础条件是开发项目(　)。(2014年真题)

　　A.有预售或预租收入

　　B.满足资本金投入比例要求

　　C.有合作投资方

　　D.已落实施工队伍

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是房地产开发贷款。对申请贷款的房地产开发企业，应要求其自有资金不低于开发项目总投资的35%。参见教材P304。

　　【习题】以收益性物业的出租、经营管理和开发为主营业务的房地产投资信托基金(REITs)类型是(　)。

　　(2014年真题)

　　A.权益型REITs　　　　B.抵押型REITs

　　C.多重合伙REITs　　　D.伞型合伙REITs

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是房地产投资信托基金分类与组织形式和结构。权益型REITs是以收益性物业的出租、经营管理和开发为主营业务，主要收入是房地产出租收入。参见教材P320。

　　【习题】房地产投资信托基金(REITs)的市场风险是指(　)。(2014年真题)

　　A.REITs公司经营能力不同所导致的收益差别

　　B.REITs证券价格在交易场所的变化给投资者带来的风险

　　C.市场利率变化给REITs的实际收益带来的损失

　　D.REITs规模大小不同所导致的市场认可度差别

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是房地产投资信托基金风险及其管理。房地产投资信托基金风险的市场风险是指REITs证券价格在交易场所的变化而给投资者带来的风险。参见教材P324。

　　【习题】在股票市场的融资方式中，增发与配股相比具有的优点是(　)。(2013年真题)

　　A.成本较低　　　B.限制条件较少

　　C.操作较简单　　D.不需要还本付息

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是房地产企业公开资本市场融资方式。增发和配股本质上没有大的区别，但增发融资与配股相比具有限制条件少、融资规模大的优点。参见教材P298。

　　【习题】个人住房抵押贷款与商用房地产抵押贷款相比，个人住房抵押贷款的(　)。(2013年真题)

　　A.贷款期限更短

　　B.贷款价值比率更高

　　C.贷款利率更高

　　D.还款方式更复杂

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是房地产抵押贷款。由于商用房地产抵押贷款的还款来源主要是商用房地产的净经营收入，而净经营收入的高低又受到租金水平、出租率、运营成本等市场因素的影响，导致商用房地产抵押贷款相对于个人住房抵押贷款来说，承担了更高的风险。参见教材P309。

　　【习题】2016年国务院办公厅文件提出，要支持符合条件的(　)发行债券、不动产证券化产品。

　　A.房地产开发企业

　　B.房地产开发企业上市公司

　　C.住房租赁企业

　　D.置业投资企业

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是房地产融资的特点。2016年5月17日国务院办公厅《关于加强培育和发展住房租赁市场的若干意见》中，提出要支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。本题为2017年新增内容。参见教材P288。

　　【习题】某房地产开发企业董事会要求融资不得稀释股东控制权，可供选择的融资方式是(　)。

　　A.发行可转换债券　　B.发行普通股股票

　　C.发行优先股股票　　D.发行公司债券

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是房地产债务融资。债务融资不会稀释股权。参见教材P289。

　　【习题】在房地产开发项目建设过程中，如果不能如期取得政府的相关许可，则该房地产开发项目将面临(　)。

　　A.政策风险　　B.市场风险

　　C.财务风险　　D.信用风险

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是房地产开发贷款。政策风险是指由于国家或地方政府有关房地产行业的各种政策、法律、法规的变化或行业发展、管理不规范而给投资乃至最终给贷款者带来损失的可能性。参见教材P302。

　　【习题】以抵押贷款方式向土地储备机构发放的贷款，其贷款额度不超过土地(　)的70%。

　　A.评估价值

　　B.实际价值

　　C.投资价值

　　D.出让金收入

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是土地储备贷款。以抵押贷款方式向土地储备机构发放，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。参见教材P306。

　　【习题】为控制个人住房抵押贷款的风险，常用月房产支出与收入比来考核借款人的还款能力，计算月房产支出与收入比的公式是(　)。

　　A.本次贷款的月还款额/月均收入

　　B.(本次贷款的月还款额+其他债务月偿还额)/月均收入

　　C.(本次贷款的月还款额+月物业管理费)/月均收入

　　D.(本次贷款的月还款额+月物业管理费十其他债务月偿还额)/月均收入

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是房地产抵押贷款。参见教材P312。

　　【习题】下列市盈率的表达式中，正确的是(　)。

　　A.市盈率=股价/每股净资产

　　B.市盈率=股价/每股收益

　　C.市盈率=市值/销售收入

　　D.市盈率=市值/现金流

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是公开资本市场融资中的定价问题。市盈率(P/E)=股价/每股收益;市净率(P/B)=股价/每股净资产。参见教材P300。

　　【习题】刘某在1年前获得一笔月还款额为800元、期限为5年的汽车借款，经银行审核后又获得了一笔月还款额为1200元的住房抵押贷款，刘某每月的物业服务费支出为100元，则其月均收入至少应为(　)元。

　　A.2363.64

　　B.2600.00

　　C.3818.18

　　D.4200.00

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是房地产抵押贷款。采用月所有债务支出与收入比这个指标，不能大于55%。(1200+100+800)/55%=3818.18(元)。参见教材P312。

　　【习题】一般来说，投资于房地产信托基金(REITs)的风险比直接投资于房地产的风险要小得多，这主要是因为REITs具有(　)。

　　A.较高的收益性

　　B.较强的流动性

　　C.直接融资的功能

　　D.抵御通货膨胀影响的功能

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是房地产投资信托基金概述。信托的流动性仅次于现金。流动性好就会减小风险。参见教材P316。

　　【习题】关于房地产贷款担保的说法，正确的是(　)。

　　A.担保能确保贷款得以足额偿还

　　B.金融机构提供担保的风险一般低于企业提供担保的风险

　　C.最常见的担保形式是以土地房屋为设定的质押

　　D.贷款质押不转移财产的占有权

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。选项A，担保只能降低银行资金损失的风险，不能确保;选项C，常见的是以土地房屋为设定的抵押;选项D，质押转移产权或权利凭证的占有权。参见教材P332～333。

　　【习题】在贷款综合评价中，项目风险等级分成AAA、AA、A和BBB级四个风险等级。其中，AAA级对应的风险系数为(　)。

　　A.50%　　B.60%

　　C.70%　　D.80%

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。四个风险等级对应的风险系数分别为80%、70%、60%、50%。参见教材P334。