第八章　房地产开发项目可行性研究

　　单项选择题

　　单项选择题每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。

　　【习题】下列房地产开发成本中，不计入建筑安装工程费用的是(　)。(2014年真题)

　　A.三通一平费

　　B.设备采购费

　　C.结构工程费

　　D.电梯安装费

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是投资估算。三通一平费属于勘察设计和前期工程费。参见教材P260。

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　　【习题】在房地产投资项目可行性研究报告的摘要中，一般不需要表述的内容是(　)。(2014年真题)

　　A.项目所处地区的市场情况

　　B.项目本身的情况

　　C.评价指标的计算过程

　　D.可行性研究的结论

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是可行性研究的内容。可行性研究报告的摘要用简洁的语言，介绍被评估项目所处地区的市场情况、项目本身的情况和特点、研究的结论。参见教材P253。

　　【习题】下列房地产投资项目财务报表中，属于基本报表的是(　)。(2014年真题)

　　A.项目总投资估算表

　　B.投资计划与资金筹措表

　　C.借款还本付息估算表

　　D.财务计划现金流量表

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是基本报表。基本报表包括现金流量表、财务计划现金流量表、利润表、资产负责表。参见教材P267。

　　【习题】某公司拟投资兴建一停车场，如果按照每个车位的综合投资乘以车位数估算其总投资额，这种投资估算方法是(　)。(2013年真题)

　　A.单元估算法

　　B.单位指标估算法

　　C.工程量近似匡算法

　　D.概算指标法

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是投资估算。单元估算法是指以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法;单位指标估算法是指以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。参见教材P261。

　　【习题】考察项目全部投资的盈利能力，为各投资方案比较建立共同的基础，需要编制(　)。(2013年真题)

　　A.项目投资现金流量表

　　B.资本金现金流量表

　　C.投资者各方现金流量表

　　D.财务计划现金流量表

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是基本报表。项目投资现金流量表考察项目全部投资的盈利能力，为各个投资方案(不论其资金来源及利息多少)进行比较建立共同的基础。而投资者各方现金流量表是以投资者各方的出资额作为计算基础，用以计算投资者各方财务内部收益率、财务净现值等评价指标，反映投资者各方投入资本的盈利能力。参见教材P267。

　　【习题】房地产开发项目产生的利润总额，应首先用于(　)。(2013年真题)

　　A.向投资者分配

　　B.提取法定盈余公积金

　　C.缴纳企业所得税

　　D.弥补企业5年内的累计亏损

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是基本报表。税后利润的分配顺序，首先是弥补企业以前年度的亏损，然后是提取法定盈余公积金，之后是可向投资者分配的利润。参见教材P270。

　　【习题】在估算房地产开发项目的房屋开发费用时，用单位工程量投资乘以工程量来估算单项工程投资的方法是(　)。

　　A.单元估算法

　　B.概算指标法

　　C.单位指标估算法

　　D.工程最近似匡算法

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是投资估算。单位指标估算法是以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算的方法。参见教材P261。

　　【习题】用于计算房地产开发项目中股东的收益的财务报表是(　)现金流量表。

　　A.资本金

　　B.财务计划

　　C.项目投资

　　D.投资者各方

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是基本报表。三类现金流量表的内涵与作用。参见教材P267。

　　【习题】下列财务报表中，在编制时要求资金流平衡的是(　)。

　　A.总投资估算表

　　B.经营成本估算表

　　C.投资计划与资金筹措表

　　D.销售收入与经营税金及附加估算表

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是基本报表。资金流平衡即为流入项之和等于流出项之和。选项AB是成本估算表，只有流出，无流入。选项D销售收入为流入，税金及附加为流出，但税金为销售收入的一定比例，肯定不相等。参见教材P267～276。

　　【习题】对于房地产开发项目，不出现在项目投资现金流量表中的是(　)。

　　A.销售收入

　　B.开发建设投资

　　C.增值税

　　D.借款本金偿还

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是基本报表。选项D出现在资本金现金流量表。参见教材P267。

　　【习题】下列财务报表中，储存基础性数据的是(　)。

　　A.总投资估算表

　　B.资产负债表

　　C.财务计划现金流量表

　　D.现金流量表

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是基本报表。储存基础性数据的是辅助报表。参见教材P267。

　　【习题】下列资金中，不属于资本金现金流量表中现金流入的是(　)。

　　A.回收固定资产余值

　　B.自有资金

　　C.租金收入

　　D.净转售收入

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是基本报表。选项B是流出项目，非流入项目。参见教材P268。

　　【习题】在编制房地产开发项目可行性研究报告时，下列规划内容中，不属于项目设计方案确定的内容的是(　)。

　　A.项目的交通组织规划

　　B.项目构成及平面布置

　　C.项目的建筑规划

　　D.城市土地利用规划

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是可行性研究报告正文的写作要点。选项D不是针对项目，是针对一个区域，选项ABC均针对项目。参见教材P281。

　　【习题】下列房地产投资项目经济评价基础参数中，属于收益相关指标的是(　)。

　　A.出租率

　　B.基准收益率

　　C.成本利润率

　　D.财务杠杆比率

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是选择基础参数。选项B属于评价标准类指标;选项C必须加目标两字方为评价标准类指标;选项D属于融资参数。参见教材P258。

　　【习题】某宾馆开发项目共有150间客房，平均每间客房的面积为40m2。总建筑面积为6800m2。当地同档次宾馆的综合造价为3000元/m2，每间客房的综合投资为14万元。则单元估算法计算的该宾馆总投资为(　)万元。

　　A.1800

　　B.2040

　　C.2100

　　D.2380

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是投资估算。以每间客房为单位，不是按平米，14×150=2100(万元)，如按每平米，是概算指标法。参见教材P261。

　　房屋开发费用估算方法

　　名称内涵案例

　　单元估算法以基本建设单元的综合投资×单元数如以每间客房的综合投资×客房数

　　单位指标估算法以单位工程量投资×工程量如土建、安装每平方米造价×工程量

　　工程量近似匡算法匡算工程量，配上预算定额单价和取费进行概预算

　　概算指标法综合的单价×建筑面积每平方米造价×建筑面积

　　【习题】将借款本息视为现金流出的基本报表是(　)。

　　A.全部投资现金流量表

　　B.资本金现金流量表

　　C.借款还本付息估算表

　　D.总投资估算表

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是基本报表。注意全部投资现金流量与自有资金现金流量的区别。参见教材P268。

　　【习题】房地产开发项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金。一般而言三种资金的使用顺序是(　)。

　　A.资本金、借贷资金、预租售收入

　　B.预租售收入、资本金、借贷资金

　　C.借贷资金、预租售收入、资本金

　　D.资本金、预租售收入、借贷资金

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是收入估算与资金筹措。资金成本由小到大的顺序使用。项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金三种渠道。为了满足项目的资金需求，可优先使用资本金，之后考虑使用可投入的预租售收入，最后仍然不满足资金需求时，可安排借贷资金。参见教材P266。

　　【习题】房屋开发中的基础设施建设费是指建筑物2m以外和项目(　)范围内的各种管线、道路工程的建设费用。

　　A.黄线

　　B.紫线

　　C.蓝线

　　D.红线

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是投资估算。结合《基础制度与政策》中讲到的四线。黄线为基础设施用地控制界线;紫线为划定保护的文化街区和历史建筑界线;蓝线为城市地表水体保护和控制界线。参见教材P260。

　　【习题】在房地产开发投资中，属于财务费用的是(　)。

　　A.折旧费

　　B.审计费

　　C.金融机构手续费

　　D.无形资产摊销费

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是投资估算。ABD属于管理费用。参见教材P262。

　　【习题】财务计划现金流量表可以用来进行房地产开发项目的(　)分析。

　　A.现金流量

　　B.清偿能力

　　C.资产与负债情况

　　D.资金盈余或短缺情况

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是基本报表。资金来源与运用表就是财务计划现金流量表，反映项目的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。参见教材P270。

　　【习题】在房地产开发项目投资估算中，房屋开发费中不包括(　)。

　　A.建筑安装工程费

　　B.公共配套设施建设费

　　C.土地费用

　　D.基础设施建设费

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是投资估算。土地费用是与房屋开发费平行的概念。参见教材P260。

　　【习题】房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应列入(　)。

　　A.管理费

　　B.销售费用

　　C.其他费用

　　D.前期费用

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是投资估算。销售费用是指开发商在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。参见教材P262。

　　【习题】现金流量表可以用来进行房地产开发项目的(　)分析。

　　A.财务盈利能力

　　B.清偿能力

　　C.资金平衡情况

　　D.营运能力

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是基本报表。用于盈利能力指标的计算，如NPV，IRR。参见教材P267。

　　【习题】投资机会研究中的主要内容有地区情况、经济政策、劳动力状况、(　)等。

　　A.规划设计方案

　　B.投资估算

　　C.资源条件

　　D.投资权益

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是可行性研究的工作阶段。投资机会研究是最初的阶段，还没到设计方案与投资估算的深度，主要分析各项条件。参见教材P251。

　　二、多项选择题

　　多项选择题每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的，得2分;选错或多选的，不得分;少选且选择正确的，每个选项得0.5分。

　　【习题】下列房地产开发项目的成本费中，属于房屋开发费的有(　)。(2014年真题)

　　A.建筑安装工程费

　　B.基础设施建设费

　　C.公共配套设施建设费

　　D.土地取得费

　　E.销售代理费

　　『正确答案』ABC

　　『答案解析』本题考查的是投资估算。房屋开发费包括建筑安装工程费、基础设施建设费和公共配套设施建设费。参见教材P260。

　　【习题】在房地产开发项目可行性研究报告的结论中，应主要说明项目的(　)。(2014年真题)

　　A.盈利能力

　　B.贷款偿还能力

　　C.抗风险能力

　　D.改善就业能力

　　E.资金平衡能力

　　『正确答案』ABCE

　　『答案解析』本题考查的是可行性研究报告正文的写作要点。可行性研究的结论，主要是说明项目的财务评价结果，表明项目是否具有较理想的盈利能力、较强的贷款偿还能力及自身平衡能力和抗风险能力，以及项目是否可行。参见教材P283。

　　【习题】在房地产开发投资的项目投资现金流量表中，现金流出不包括(　)。(2013年真题)

　　A.开发建设投

　　B.土地增值税

　　C.借款本金偿还

　　D.借款利息支付

　　E.运营费用

　　『正确答案』CD

　　『答案解析』本题考查的是基本报表。在房地产开发投资的项目投资现金流量表中，借款本金及应付利息不应计入现金流出，因为不考虑融资方案，不考虑资本结构，不考虑钱从哪些途径来。开发建设投资、土地增值税和运营费用属于现金流出。参见教材P267。

　　【习题】房地产投资的可行性研究工作阶段包括(　)。

　　A.接受委托

　　B.投资机会研究

　　C.初步可行性研究

　　D.详细可行性研究

　　E.项目评估与决策

　　『正确答案』BCDE

　　『答案解析』本题考查的是可行性研究的工作阶段。可行性研究分为四个阶段：投资机会研究、初步可行性研究、详细可行性研究和项目评估与决策。参见教材P251。

　　【习题】房地产开发项目投资中其他工程费用包括(　)。

　　A.可行性研究费

　　B.临时用地费

　　C.场地平整费

　　D.施工执照费

　　E.竣工图编制费

　　『正确答案』BDE

　　『答案解析』本题考查的是投资估算。其他工程费主要包括临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等杂项费用。AC属于勘察设计和前期工程费。参见教材P261。

　　【习题】在房地产开发项目投资估算中，以下(　)属于房地产开发项目的管理费用。

　　A.折旧费

　　B.房产税

　　C.工程监理费

　　D.城镇土地使用税

　　E.无形资产摊销费

　　『正确答案』AE

　　『答案解析』本题考查的是投资估算。2017年修改内容，明确了房产税和城镇土地使用税不属于开发项目的管理费用。C属于其它工程费。参见教材P262。

　　【习题】下列房地产开发项目成本费用中，属于土地费用的有(　)。

　　A.土地出让价款

　　B.征收补偿费

　　C.基础设施建设费

　　D.水文地质勘测费

　　E.土地平整费

　　『正确答案』AB

　　『答案解析』本题考查的是投资估算。选项C属于房屋开发费，选项DE属于勘察设计和前期工程费。参见教材P258～260。

　　【习题】在房地产投资项目可行性研究中，调查研究主要是从市场调查和资源调查两方面进行。其中资源调查的主要内容有(　)。

　　A.项目用地

　　B.房地产市场供需

　　C.房价现状及走势

　　D.交通运输条件

　　E.外围基础设施

　　『正确答案』ADE

　　『答案解析』本题考查的是可行性研究的步骤。选项A为土地资源，选项D为交通资源，选项E为配套资源。选项BC是市场调查的内容。参见教材P255。

　　【习题】城市建设用地使用权以熟地出让时，出让地价款包括(　)。

　　A.土地出让金

　　B.土地增值收益

　　C.土地开发成本

　　D.契税

　　E.公共配套设施建设费

　　『正确答案』ABC

　　『答案解析』本题考查的是投资估算。以出让方式取得熟地土地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金、土地开发成本和土地增值收益或溢价构成。D土地购置过程中所支付的税金及相关费用，属于土地费用，但不属于土地出让价款。E属于房屋开发费。参见教材P259。

　　【习题】编制房地产投资计划与资金筹措表之前，应先编制(　)。

　　A.现金流量表

　　B.利润表

　　C.资金使用计划

　　D.资金筹措计划

　　E.财务计划现金流量表

　　『正确答案』CD

　　『答案解析』本题考查的是基本报表。可用排除法，基本报表一定是在辅助报表的基础上最后编出来的。而投资计划与资金筹措属于辅助报表，一定在基本报表之前编出来，所以可以直接排除ABE。参见教材P277。

　　【习题】房地产开发项目可行性研究中，投资机会研究的主要内容有(　)。

　　A.国家经济政策

　　B.地理环境

　　C.资源情况

　　D.项目开发方案

　　E.项目投资估算

　　『正确答案』ABC

　　『答案解析』本题考查的是可行性研究的工作阶段。投资机会研究是最粗，深度也最浅，主要是为了摸清一些情况和条件。参见教材P251。

　　【习题】下列报表中，属于房地产开发项目基本财务报表的有(　)。

　　A.资产负债表

　　B.投资计划与资金筹措表

　　C.借款还本付息估算表

　　D.财务计划现金流量表

　　E.利润表

　　『正确答案』ADE

　　『答案解析』本题考查的是基本报表。基本报表有四个，分别是现金流量表、财务计划现金流量表、利润表和资产负债表，注意选项C、D的区别。参见教材P267。

　　【习题】在编制房地产开发项目策划方案时，与项目收益相关的基础参数，通常有(　)。

　　A.基准收益率

　　B.目标收益率

　　C.出租率或空置率

　　D.毛租金收入

　　E.运营成本

　　『正确答案』CDE

　　『答案解析』本题考查的是选择基础参数。AB是评价标准类指标。参见教材P258。

　　三、判断题

　　判断题每题1分。请根据判断结果，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分。

　　【习题】对房地产开发项目进行投资估算时，土地取得费用可以运用比较法来求取。(　)(2014年真题)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是投资估算。对于已普遍采用招、拍、挂方式公开出让土地的地区，可运用市场比较法;对于缺少市场交易价格的区域或土地类型，可以参照相关城市制定的基准地价，并在基准地价的基础上加以适当调整确定。参见教材P259。

　　【习题】反映房地产项目开发经营期内各期资金盈余或短缺情况的报表是财务计划现金流量表。(　)(2014年真题)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是基本报表。财务计划现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况。参见教材P270。

　　【习题】房地产开发项目资金使用计划表应根据可能的建设进度与将会发生的实际付款时间和金额进行编制。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是资金使用计划。房地产开发项目资金使用计划表应根据可能的建设进度与将会发生的实际付款时间和金额进行编制。参见教材P263。

　　【习题】房屋开发费中的公共配套设施建设费，包括为居民服务配套建设的各种营利性和非营利性配套设施的建设费用。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是投资估算。公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用。参见教材P261。

　　【习题】借款还本付息估算表属于基本财务报表，因该表中列示了可直接用于计算清偿能力指标的基础数据。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是辅助报表。借款还本付息估算表属于辅助报表。参见教材P274。

　　【习题】基础设施建设费是指居住小区内为居民配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是投资估算。基础设施建设费是指建筑物2m以外的和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。参见教材P260。

　　【习题】预租售收入可以作为房地产开发项目的资金来源。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是收入估算与资金筹措。资金来源有三方面，分别是资本金、预租售收入和借贷资金。参见教材P266。

　　【习题】房地产投资项目可行性研究的根本目的是为了使项目投资的经济效益最大化。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是可行性研究的含义和目的。可行性研究的根本目的，是减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。参见教材P249。

　　【习题】房屋开发费中的基础设施建设费是指建筑物2m之外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是投资估算。基础设施建设费是指建筑物2m以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。参见教材P260。

　　【习题】利润表反映了房地产项目在开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况，可以用来计算内部收益率和投资回收期等评价指标。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是基本报表。利润表计算投资利润率、资本金利润率及资本金净利润率等相关指标;现金流量表计算内部收益率和投资回收期等指标。参见教材P271。

　　【习题】对房地产开发项目进行独立的财务评价时，资产负债表是必须编制的基本报表。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是基本报表。在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制资产负债表。参见教材P272。