第六章　经济评价指标与方法

　　单项选择题

　　单项选择题每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。

　　【习题】在房地产投资分析中，求取财务净现值所使用的折现率通常采用(　)。(2014年真题)

　　A.财务内部收益率

　　B.目标收益率

　　C.银行贷款利率

　　D.资本化率

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是财务净现值。财务净现值，是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率，将项目计算期内各年的净现金流量折算到投资活动起始点的现值之和。参见教材P180。

　　【习题】某投资者以100万元购买了一商铺用于出租经营，其中40万元为银行提供的年利率为8%、按年付息、到期还本的贷款，该项投资的年净经营收益为12万元，贷款期和经营期相同，该项投资的资本金利润率是(　)。(2014年真题)

　　A.8.80%

　　B.12.00%

　　C.14.67%

　　D.20.00%

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是资本金 利润率和资本金净利润率。参见教材P199。

　　【习题】甲、乙两个可供比较的房地产投资方案中，甲方案的开发经营期为4年，乙方案的开发经营期为3年，两方案比选宜采用的方法是(　)。(2013年真题)

　　A.净现值法

　　B.等额年值法

　　C.差额投资内部收益率法

　　D.费用年值比较法

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是方案经济比选定量分析方法。当不同开发经营方案的经营期不同时，应将不同方案的财务净现值换算为年值，以等额年值大的方案为优选方案。参见教材P209。

　　【习题】房地产投资项目的FIRR能够反映项目投资所能接受的(　)。(2013年真题)

　　A.最低投资报酬率

　　B.最高现金回报率

　　C.最低偿债备付率

　　D.最高贷款利率

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是财务内部收益率。内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率，如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损。参见教材P182。

　　【习题】由于通货膨胀会对投资收益产生影响，所以投资者在进行投资分析时，通常要用(　)作为评价指标。

　　A.较高的期望投资回报率

　　B.较高的实际投资回报率

　　C.较低的期望投资回报率

　　D.较低的实际投资回报率

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是通货膨胀的影响。通货膨胀导致折现率提高，因为投资者希望提高名义投资回报率以抵消通货膨胀带来的价值损失。参见教材P179。

　　【习题】投资者在投资过程中使用财务杠杆的主要目的，是为了(　)。

　　A.抵御通货膨胀的影响

　　B.提高资本金的投资收益率

　　C.提高全部投资的平均收益率

　　D.降低借贷资金的资金成本

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是全部投资和资本金评价指标的差异。投资者利用借贷资金进行投资，或在投资过程中使用财务杠杆的主要目的，是为了提高资本金的投资收益水平。参见教材P178。

　　【习题】如果某项目FNPV等于零，说明该项目的获利能力(　)。

　　A.达到了基准收益率的要求

　　B.超过了基准收益率的要求

　　C.未达到财务内部收益率的要求

　　D.达到了财务内部收益率的要求

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是财务净现值。财务净现值大于零，说明项目的获利能力超过了基准收益率的要求，等于零，说明正好达到了基准收益率。参见教材P181。

　　【习题】对一个计算周期为20年的房地产置业投资项目进行现金流分析时，若折现率始终为一个常数，那么该折现率(　)。

　　A.包含了对通货膨胀的补偿

　　B.不包含对通货膨胀的补偿

　　C.没有实际意义

　　D.不能直接用于财务评价

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是通货膨胀的影响。当折现率不包含对通货膨胀的补偿时，房地产投资收入现金流的折现值是一个常数。参见教材P179。

　　【习题】房地产开发项目销售利润率的正确表达式是(　)。

　　A.销售利润率=销售利润/销售收入

　　B.销售利润率=销售利润/总开发价值

　　C.销售利润率=销售利润/总开发成本

　　D.销售利润率=销售利润/项目总投资

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是成本利润率与销售利润率。销售利润率=销售利润/销售收入×100%。参见教材P189。

　　【习题】房地产投资方案比选通常是在(　)之间进行。

　　A.独立方案

　　B.互斥方案

　　C.相关方案

　　D.相容方案

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是方案经济比选及其作用。常见的比选，是互斥关系和可转化为互斥关系的多方案比选。参见教材P207。

　　【习题】某房地产开发项目从购买土地使用权到竣工验收共用了3年时间，建成后用于出租经营，预计经济寿命为40年，土地使用权年限为50年，则该项目的经营期为(　)年。

　　A.37

　　B.40

　　C.43

　　D.50

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是财务净现值。经营期以土地使用权剩余年限和建筑物经济使用寿命中较短的年限为最大值。本题中土地使用权剩余年限为50-3=47年，建筑物经济使用寿命为40年，以最小的作为经营期，即40年。参见教材P180。

　　【习题】下列关于收益率的表述中，错误的是(　)。

　　A.基准收益率是投资者所要求的最低投资报酬率

　　B.财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率

　　C.常规项目的财务内部收益率是唯一的

　　D.差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是方案经济比选定量分析方法。差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率，即先求两个方案的现金流的差，再对这个差求其内部收益率。参见教材P209。

　　【习题】某房地产投资项目现有A、B两种方案，开发经营期分别为3年、4年，其目标收益率均为12%，净现值分别为120万元，150万元。对两方案进行比选，则最优方案的等额年值为(　)万元。

　　A.39.51

　　B.49.39

　　C.49.96

　　D.62.45

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是方案经济比选定量分析方法。经营期不同，采用等额年值法。A项目年值A=120(A/P，12%，3)=49.96;B项目年值A=150(A/P，12%，4)=49.39。参见教材P209。