第五章　现金流量与资金时间价值

　　单项选择题

　　【习题】下图表示的是房地产开发企业(　)经营模式下的典型现金流量图。(2013年真题)

　　A.开发一销售

　　B.开发一持有出租一出售

　　C.购买一持有出租一出售

　　D.购买一更新改造一出租一出售

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。有土地成本和建造成本及相关费用投入说明是“开发”模式，有租金收入和运营成本说明是“持有出租”模式，有转售收入及转售税费说明在持有一段时间后出售。参见教材P148。

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　　【习题】某笔贷款的年名义利率为6.60%，年实际利率为6.77%，该笔贷款的计息周期是(　)。(2013年真题)

　　A.月

　　B.季度

　　C.半年

　　D.年

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是名义利率与实际利率。参见教材P156。

　　【习题】甲、乙两人分别向银行贷款，贷款金额、利率、期限均相同，贷款期限为1年，甲的偿还方式为按月付息到期一次偿还本金，乙的偿还方式为按月计息到期一次还本付息。甲实际支付的利息额I甲和乙实际支付的利息额I乙之间的关系为(　)。(2013年真题)

　　A.I甲>I乙

　　B.I甲

　　C.I甲=I乙

　　D.I甲≥I乙

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是名义利率与实际利率。甲是单利计息方式，乙是复利计息方式，设年利率为r，则：I甲=Pr，I乙=P[(1+r/12)12-1]，根据常识可推断出I甲

　　【习题】关于资金等效值的说法，错误的是(　)。(2013年真题)

　　A.在资金等效值计算中，终值、年值都可以与现值相等

　　B.在资金等效值计算中，年值是序列值

　　C.资金运动起点时的资金额称为时值

　　D.绝对数额不等的资金额，在一定的时间和利率条件下，价值可以相等

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是资金等效的概念。选项C称为现值。参见教材P156。

　　【习题】某物业未来10年租金收入的终值为20万元，年租金增长率为6%，租金在每年年末支付。若年利率为6%，则第5年年末的租金是(　)元。(2013年真题)

　　A.14945.16

　　B.15841.87

　　C.26764.51

　　D.28370.38

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是复利计算。参见教材P160。

　　【习题】某家庭向银行申请了一笔年利率为6.5%，期限为15年的住房抵押贷款，月还款额按0.4%等比递增，若该家庭第10年最后一个月的还款额为3044.54元，则该笔贷款最后一个月的还款额是(　)元。

　　A.3853.10

　　B.3868.52

　　C.3883.99

　　D.4187.36

　　『正确答案』B

　　【习题】某银行提供的贷款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三笔贷款。若甲贷款以年计息，乙贷款以季计息，丙贷款以月计息，则这三笔贷款的实际年利率从大到小排列顺序正确的是(　)。

　　A.甲>乙>丙

　　B.丙>乙>甲

　　C.乙>甲>丙

　　D.乙>丙>甲

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是名义利率与实际利率。当每年的计息周期大于1时，越大，则实际利率与名义利率的差距越大。参见教材P156。

　　【习题】某投资者将其商铺出租经营，租期20年，预计第1年的净租金收入为8万元，且每年递增6%，年租金均发生在年末。若折现率为6%，该商铺净租金收入的现值为(　)万元。

　　A.91.76

　　B.142.40

　　C.150.94

　　D.160.00

　　『正确答案』C

　　【习题】某家庭向银行申请了一笔个人住房抵押贷款，若年利率为6%，期限为15年，首月还款额为3000元，月还款额等比增长率为0.2%，则该家庭第8年最后一个月的月还款额是(　)元。

　　A.3627.06

　　B.3634.31

　　C.4818.34

　　D.4842.43

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是复利计算。考得是等比数列的计算，At=A1(1+s)t-1，A96=3000×(1+0.2%)96-1=3627.06。参见教材P160。

　　【习题】我国对外筹资成本通常是在(　)利率的基础上加一定的百分点。

　　A.纽约同业拆放

　　B.香港同业拆放

　　C.伦敦同业拆放

　　D.新加坡同业拆放

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是利息与利率。我国对外筹资成本通常是在伦敦同业拆放利率的基础上加一定的百分点。参见教材P151。

　　【习题】某投资者购买一间商铺用于出租经营，名义收益率为12.0%。如通货膨胀率为5.5%，银行贷款年利率为6.5%，存款年利率为3.0%，则该项目投资的实际收益率是(　)。

　　A.5.16%　　　　　B.6.16%

　　C.6.50%　　　　　D.8.74%

　　『正确答案』B

　　【习题】某建设项目，建设期为3年，建设期第一年贷款400万元，第二年贷款500万元，第三年贷款300万元，贷款均为年初发放，年利率为12%，采用复利法计算建设期的贷款利息，则第三年末贷款的复本利和为(　)万元

　　A.1525.17

　　B.1375.17

　　C.1489.17

　　D.1625.17

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是复利计算。参见教材P157。

　　【习题】关于实际利率和名义利率的说法，错误的是(　)。

　　A.名义利率对应一年中计息周期的单利计息

　　B.实际利率对应一年中计息周期的复利计息

　　C.实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值

　　D.当计息周期为"月"时，实际利率小于名义利率

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是名义利率与实际利率。当每年计息周期数大于1时，实际利率大于名义利率。参见教材P155～156。

　　【习题】王某拟购买一套面积为120㎡、单价为7800元/㎡的住房，首付款为30%，其余申请年贷款利率分别为4.8%和7.2%的公积金和商业组合，贷款期限为20年，按月等额还本付息。如果公积金贷款最高限额为20万元，则商业贷款的最低月还款额为(　)元。

　　A.1297.91

　　B.3584.01

　　C.4881.93

　　D.5158.71

　　『正确答案』B

　　【习题】关于资金时间价值的说法，错误的是(　)。

　　A.现在的100万元与5年后的100万元的价值相同

　　B.现在的100万元可能与5年后的148万元价值相同

　　C.现在的100万元可能与2年前的121万元价值相同

　　D.由于存在资金时间价值，不同时点上发生的现金流量无法直接比较

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是资金时间价值的概念。由于资金时间价值的存在，同样数额的资金在不同时点上具有不同的价值。参见教材P150。

　　【习题】房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元，期限为3年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则按月计息比按季计息要多付利息(　)万元。

　　A.2.00

　　B.7.30

　　C.8.53

　　D.9.00

　　『正确答案』A

　　【习题】认为利率水平是由货币的供给与需求决定代表性的理论是(　)。

　　A.马克思的利率决定理论

　　B.可贷资金利率理论

　　C.IS-LM曲线模型利率理论

　　D.流动性偏好利率理论

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是利息与利率。流动性偏好利率理论认为利率不是由储蓄与投资决定的，而是由货币的供给与需求决定的。参见教材P152。

　　【古典学派的储蓄投资决定理论】(倡导者马歇尔)

　　■利率是由储蓄和投资决定，具有自我调节功能

　　【流动性偏好利率理论】(倡导者凯恩斯)

　　■利率是由货币的供给与需求决定的

　　■货币供给是央行决定，是外生变量，无利率弹性

　　■货币需求取决于人们的流动性偏好，是内生变量

　　■利率取决于货币供给量与流动性偏好的均衡水平

　　【可贷资金利率理论】

　　■利率由可贷资金的供求决定

　　■可贷资金需求由投资需求、赤字需求和家庭需求三个要素组成

　　■可贷资金的供给由家庭储蓄、企业储蓄和政府储蓄三个要素构成

　　■可贷资金的需求函数是利率的递减函数，供给函数是利率的递增函数

　　【IS-LM曲线模型的利率理论】

　　■利率是在商品市场和货币市场同时达到均衡时形成的

　　■货币需求是收入的增函数，利率与收入存在决定关系

　　■均衡利率与均衡收入同时实现

　　【马克思利率决定理论】

　　■利息的本质

　　·利息是贷出资本的资本家从借入资本的资本家那里分割来的一部分剩余价值。

　　利率的高低取决

　　■平均利润率

　　·总利润在贷款人与借款人之间的分配比例

　　■利率的特点

　　·平均利润率有下降趋势，利率也同向变化

　　·上述变化是慢长过程，平均利率具有相对稳定性

　　·利率的决定具有很大的偶然性，利率无法由任何规律决定

　　【习题】若名义利率为10%，通货膨胀为4%，则实际利率为(　)。

　　A.5.77%

　　B.6.00%

　　C.12.00%

　　D.14.40%

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是名义利率与实际利率。参见教材P156。

　　【习题】某商铺的租赁期为15年，租金按每年5%的比例递增，第1年的租金为1万元，租金于每年的年初收取，年利率为8%，则该商铺15年租金收入的现值为(　)万元。

　　A.11.41

　　B.11.49

　　C.12.41

　　D.12.49

　　『正确答案』C

　　【习题】李某从银行贷款56万元购买了一套住宅，该笔贷款的期限为20年，年利率为7.5%，按月等额偿还。如果李某于第7年末提前偿还本金10万元，则从第8年开始的月还款额为(　)元。

　　A.3456.09

　　B.3505.95

　　C.3509.74

　　D.3705.73

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是复利计算。参见教材P158。

　　【习题】某家庭向银行申请了一笔等额还本付息的个人住房贷款，其月供为2850元，月利率为6.25‰，则该贷款的实际年利率为(　)。

　　A.7.5%

　　B.7.56%

　　C.7.71%

　　D.7.76%

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是名义利率与实际利率。(1+0.625%)12-1=7.76%。参见教材P156。

　　【习题】某家庭于2014年购买住房时申请了一笔20万美元的贷款，贷款方式为“2/28”，第一年和第二年的年利率为7.5%，两年后的年利率调整为8.5%，则该家庭在第28个月的还款额为(　)美元。

　　A.1250

　　B.1398

　　C.1416

　　D.1562

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是复利系数的应用。参见教材P166。

　　【习题】银行为某家庭提供了一笔总额10万元、期限10年、年利率6%的住房抵押贷款。若采用月还款常数为0.7%的还款方式，并在最后1个月还清所余本息。则相对于按月等额还款方式，该家庭在还贷期间，除最后1个月外，其他各月的月供负担减少了(　)元。

　　A.137.5

　　B.410.2

　　C.432.2

　　D.452.2

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是复利计算。参见教材P158。

　　【习题】某家庭欲购买总价为25万元的一套住宅。该家庭月收入为6000元，准备用月收入的30%来支付抵押贷款月还款额。已知贷款期限为10年，按月等额偿还，年贷款利率为6%。则该家庭的首付款额是(　)元。

　　A.34000.00

　　B.83265.38

　　C.87867.78

　　D.91022.12

　　【习题】赵某购买一套商品住宅，成交价格为50万元，首期付款为房价的30%，余款向银行抵押贷款。该贷款的贷款期限为10年，贷款年利率为6%，采用按月等额还款方式偿还。若第5年末赵某决定提前偿还全部贷款余额，此时的贷款余额为(　)元。

　　A.172858 　　　　B.182786

　　C.192858 　　　　D.201006

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是复利系数的应用。实质：贷款余额=第6年至第10年的年值，折现到第5年年末时的现值。参见教材P158。