第三章　房地产开发程序与管理

　　单项选择题

　　单项选择题每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。

　　【习题】土地储备资金不能用于支付(　)。(2014年真题)

　　A.收储土地上建筑物的补偿费

　　B.收储土地后必要的前期开发费用

　　C.收储土地发生的银行贷款利息

　　D.土地使用权出让价款

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是土地储备与土地开发。土地储备资金的具体使用范围：征收、收购、优先购买或收回土地需要支付的地价款或征地和拆迁补偿费用;必要的前期土地开发费用;需要支付的银行及金融机构的贷款利息支出;经同级财政批准的其他费用。参见教材P69。

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　　【习题】在商品房开发项目综合验收中，(　)是竣工项目投入使用前的关键环节。(2014年真题)

　　A.环保验收

　　B.市政工程验收

　　C.规划验收

　　D.人防验收

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是竣工验收。综合验收中的规划验收，是竣工项目投入使用前的关键环节。参见教材P91。

　　【习题】以同类物业的当前平均价格为基础，确定商品住房销售价格的方法是(　)。(2014年真题)

　　A.领导定价法

　　B.挑战定价法

　　C.目标定价法

　　D.随行就市定价法

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是制定租售方案。随行就市定价法指开发商按照房地产市场中同类物业的平均现行价格水平定价的方法。参见教材P99。

　　【习题】下列各类土地中，不属于土地储备范围的是(　)。

　　A.集体土地中的宅基地

　　B.依法收回的国有土地

　　C.依法收购的土地

　　D.依法行使优先购买权取得的土地

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是获取土地。土地储备的范围一定是国有土地。集体土地不纳入土地储备。参见教材P67。

　　【习题】对房地产开发企业来说，下列房地产开发的工作内容中，属于前期工作的是(　)。

　　A.土地储备

　　B.销售方案的细化

　　C.建设项目的质量控制

　　D.申领《建设用地规划许可证》

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是前期工作。A土地储备是政府行为，对房地产开发来说，前期应是获取土地。B属于租售阶段;C属于建设阶段的工作内容。参见教材P67。

　　【习题】房地产开发项目，施工阶段的工程质量控制工作不包括(　)。

　　A.对原材料的检验

　　B.对配套设施的检验

　　C.确立质量文件档案制度

　　D.确立成本控制档案制度

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是质量控制。本题可用排除法。ABC全是与质量有关的，而只有D是与成本(投资)有关的，不属于同一类。参见教材P82。

　　【习题】为适应房地产市场波动，某房地产开发企业通过降低成本利润率来确定其商品房销售价格，该定价方法为(　)。

　　A.认知价值定价法

　　B.成本加成定价法

　　C.挑战定价法

　　D.领导定价法

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是制定租售方案。指开发商按照所开发物业的成本加上一定百分比的加成来制定房地产的销售价格。加成的含义就是一定比率的利润。参见教材P98。

　　【习题】网络图法在建设工程管理中常常作为(　)的方法。

　　A.质量控制

　　B.成本控制

　　C.进度控制

　　D.合同管理

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是进度控制。进度控制的方法主要有两种，一是横道图，二是网络图。参见教材P83。

　　【习题】下列成本费用中，不属于土地储备开发成本的是(　)。

　　A.拆迁补偿费及有关税费

　　B.市政基础设施建设有关费用

　　C.贷款利息

　　D.建安费用

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是土地储备与土地开发。土地储备开发成本包括：①征收、拆迁补偿费及有关税费;②收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用;③市政基础设施建设有关费用;④招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用;⑤贷款利息;⑥土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用，不可预见费以及经政府财政和土地主管部门核准的其他支出。土地开发中没有建房子，不会用建安费用。参见教材P68。

　　【习题】某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力宣传湿地环境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法是(　)。

　　A.目标定价法

　　B.领导定价法

　　C.随行就市定价法

　　D.认知价值定价法

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是制定租售方案。认知价值定价法是开发商根据购买者对物业的认知价值来制定价格的一种方法。参见教材P98。

　　【习题】在正式申请竣工验收之前，开发商要对项目进行初步检查。检查后由(　)列出质量缺陷清单。

　　A.开发商

　　B.承包商

　　C.监理工程师

　　D.使用单位

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是竣工验收。在正式申请竣工验收之前，开发商要对项目进行初步检查。检查后由监理工程师列出质量缺陷清单。参见教材P90。

　　【习题】当房地产开发企业很难了解购买者和竞争者对本企业产品价格变化的反应时，往往采用(　)。

　　A.挑战定价法

　　B.领导定价法

　　C.目标定价法

　　D.随行就市定价法

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是制定租售方案。另行定价风险较大，难以把握时，一般会随行就市。参见教材P99。

　　【习题】实行施工总承包的房地产开发项目，施工现场的安全应由(　)负责。

　　A.开发商

　　B.监理单位

　　C.分包单位

　　D.总承包单位

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是安全管理。实行施工总承包的，由总承包单位负责，分包单位应向总承包单位负责，服从总承包单位对施工现场的安全生产管理。参见教材P89。

　　【习题】根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的定价方法是(　)。

　　A.目标定价法

　　B.成本加成定价法

　　C.随行就市定价法

　　D.价值定价法

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是制定租售方案。指根据估计的总销售收人和估计的销售量来制定价格的一种方法。目标定价法要使用损益平衡图这一概念。参见教材P98。

　　【习题】某开发商开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是(　)。

　　A.随行就市定价法

　　B.价值定价法

　　C.应战定价法

　　D.挑战定价法

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是制定租售方案。当物业质量与市场领导者的物业质量相近时，如果定价比市场领导者定价稍低或低得较多，则认为该开发商采用了挑战定价法。不用背概念，理解含义就可以。参见教材P99。

　　【习题】房地产开发项目的施工许可证由(　)向发证机关申请领取。

　　A.施工单位

　　B.建设单位

　　C.监理单位

　　D.设计单位

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是开工申请与审批。施工许可证的申领主体是建设单位，不是施工单位。参见教材P79。

　　【习题】将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于(　)的工作。

　　A.投资机会选择于决策分析阶段

　　B.前期工作阶段

　　C.建设阶段

　　D.租售阶段

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是前期工作。开工之前均属于前期阶段。前期阶段与投资机会研究的界线是获取土地或项目。参见教材P77。

　　【习题】承包商收到竣工结算价款后，通常应在(　)内将竣工工程交付给开发商。

　　A.半个月

　　B.一个月

　　C.一个半月

　　D.二个月

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是竣工验收。承包商在收到竣工结算价款后半个月内交付工程。参见教材P92。