【习题】房地产投资收益受周边环境影响较大的主要原因，是房地产投资具有(　)。(2014年真题)

　　A.依赖专业管理

　　B.效益外溢和转移

　　C.异质性明显

　　D.变现性较差

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是房地产投资概述。存在效益外溢和转移是房地产投资的特性之一，主要是房地产投资收益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。参见教材P9。

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　　【习题】房地产投资组合的目标之一，是在固定的预期收益率下使(　)。(2014年真题)

　　A.投资利润最大

　　B.投资效率最高

　　C.投资成本最低

　　D.投资风险最小

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是投资组合理论。投资组合目标是寻找在一个固定的预期收益率下使风险最小，或是在一个预设可接受的风险水平下，使收益最大化的投资组合。参见教材P23。

　　【习题】在房地产投资项目估价中，较理想的折现率是采用(　)。(2014年真题)

　　A.银行存款利率

　　B.银行贷款利率

　　C.通货膨胀率加银行存款利率

　　D.资金的机会成本加风险调整值

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是资本资产定价模型。确定折现率的理想方法是采用资金的机会成本加适当的风险调整值。参见教材P27。

　　【习题】关于房地产投资特性的说法，错误的是(　)。

　　A.区位选择异常重要

　　B.不易产生资本价值风险

　　C.存在效益外溢

　　D.易受政策影响

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是房地产投资概述。房地产的异质性，导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致，这就为房地产市场价值和投资价值和投资价值的判断带来了许多困难，这就使投资者面临着资本价值风险。参见教材P8。

　　【习题】房地产投资适合作为一种长期投资。关于其原因分析，错误的是(　)。

　　A.土地不会毁损

　　B.地上建筑物有耐久性

　　C.变现性差

　　D.土地使用期年限较长

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是房地产投资概述。选项C变现性差是房地产的特征之一，但不是房地产是长期投资的原因。本题属于典型的文不对题。参见教材P7。

　　【习题】房地产开发投资形成的供给是房地产市场上的(　)。

　　A.增量供给

　　B.存量供给

　　C.潜在供给

　　D.总量供给

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是房地产直接投资。房地产开发投资指从事商品房和土地开发经营活动的投资，属于中短期投资，形成了市场上的增量供给。参见教材P11。

　　【习题】关于投资组合理论的说法，正确的是(　)。

　　A.投资者应选择毫无风险的投资组合

　　B.投资者应选择投资项目间有一个正协方差的投资组合

　　C.投资者可以将系统风险因素减少甚至完全抵消

　　D.投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是投资组合理论。通过投资组合理论，可以将个别风险因素减少甚至近于完全抵销，但系统风险因素仍然存在。参见教材P26。

　　【习题】下列房地产投资方式中，属于直接投资形式的是(　)。

　　A.购买房地产股票

　　B.购买商铺

　　C.购买房地产债券

　　D.购买住房抵押支持证券

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是房地产直接投资。选项ACD均属于房地产的间接投资。参见教材P10。

　　【习题】一般来说，与长期投资相比，短期投资(　)。

　　A.风险较大

　　B.收益率较高

　　C.流动性较好

　　D.投资回收期较长

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是投资概述。一般来说，短期投资资金周转快，流动性好，风险相对较小，但收益率较低。长期投资回收期长，短期变现能力较差，风险较高，但盈利能力强。参见教材P1。

　　【习题】对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为(　)。

　　A.设计寿命

　　B.经济寿命

　　C.法定寿命

　　D.自然寿命

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是房地产投资概述。自然寿命是指直到不能用了，而经济寿命截止到用起来不划算的时点。参见教材P7。

　　【习题】下列物业中，属于特殊物业的是(　)。

　　A.在建工程

　　B.车站

　　C.购物中心

　　D.科技产业园区

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是房地产投资概述。物殊物业的经营活动需要得到政府的特殊许可。参见教材P6。

　　【习题】买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的(　)。

　　A.不可移动性

　　B.适应性

　　C.弱流动性

　　D.相互影响性

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是房地产投资概述。弱流动性就是指不容易转手或变现。参见教材P8。

　　【习题】房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的(　)。

　　A.销售收入

　　B.转让收入

　　C.租金收入

　　D.利息收入

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是房地产间接投资。房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其所拥有物业的经常性租金收入。参见教材P12。

　　【习题】投资者对房地产内部使用功能的变动(例如，在公寓内设置自助洗衣房提供洗衣服务等)，体现了投资者对房地产投资(　)的重视。

　　A.各异性

　　B.适应性

　　C.相互影响性

　　D.专业管理依赖

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是房地产投资概述。适应性是指适时的更新改造以适应市场的需求。参见教材P7。

　　【习题】下列关于房地产投资信托基金(REITs)特征的表达中，不正确的是(　)。

　　A.有专业投资管理者负责经营管理

　　B.收入现金流的主要部分分配给了股东

　　C.分为权益型和抵押型两种形式

　　D.投资流动性好

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是房地产间接投资。分为权益型、抵押型和混合型三种形式。参见教材P12。

　　【习题】假设某段时间内房地产业的预期收益率为15%，国债的投资收益率为10%，市场整体的平均收益率为20%，则房地产业的系统性市场风险系数是(　)。

　　A.0.25

　　B.0.50

　　C.1.50

　　D.2.00

　　『正确答案』B

　　【习题】如果整个投资市场的平均收益率为20%，国家债券的收益率为10%，而房地产投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4，则房地产投资评估模型中所用的折现率为(　)。

　　A.8%

　　B.4%

　　C.14%

　　D.12%

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是投资组合理论。参见教材P27。

　　方法一：公式作法

　　折现率=无风险投资收益率+市场风险系数(市场的平均收益率-无风险投资收益率)=10%+0.4(20%-10%)=14%。

　　方法二：带有技术含量的排除法

　　该折现率一定大于无风险投资收益率，即大于10%，AB可立即排除。

　　【习题】甲、乙物业2017年10月的价值均为1100万元。预计2018年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是(　)。

　　A.甲物业投资风险大

　　B.乙物业投资风险大

　　C.甲、乙物业的投资风险相同

　　D.难以判断甲、乙物业的投资风险大小

　　『正确答案』B