第二章　房地产市场及其运行

　　一、单项选择题

　　1、下列选项中，不属于房地产市场体系参与要素的是(　)。

　　A、交易当事人

　　B、作为交易对象的房地产资产

　　C、房地产交易需求

　　D、交易组织机构

　　2、(　)是指影响房地产市场发展的土地、能源、环境和生态等自然资源条件。

　　A、政治环境

　　B、资源环境

　　C、技术环境

　　D、国际环境

　　3、下列房地产市场运行环境中，属于经济环境因素的是(　)。

　　A、城市或区域产业结构与布局

　　B、人口数量结构

　　C、土地资源状况

　　D、建筑技术进步

　　4、下列选项中，不属于造价工程师或经济师在房地产开发过程中主要工作的是(　)。

　　A、工程建设前的开发成本估算、工程成本预算

　　B、工程竣工后的工程结算

　　C、签发与合同有关的各项任务

　　D、工程招标阶段编制工程标底

　　5、(　)从事开发投资企业的经济核算等多方面的工作，从全局的角度为项目投资提出财务安排或税收方面的建议，包括财务预算、工程预算、付税与清账、合同监督、提供付款方式等，并及时向开发投资企业的负责人通报财务状况。

　　A、会计师

　　B、建筑师

　　C、工程师

　　D、律师

　　6、由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的(　)特征。

　　A、垄断竞争

　　B、寡头垄断

　　C、垄断

　　D、竞争

　　7、房地产市场的(　)特征，给予房地产供给者一定程度的销售控制能力，包括销售时间控制、销售数量控制和销售价格控制等。

　　A、移动

　　B、异质

　　C、垄断竞争

　　D、买卖

　　8、从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考察房地产供给和需求之间的总量差距的是(　)。

　　A、产品结构

　　B、总量结构

　　C、供求结构

　　D、投资结构

　　9、房地产市场分析中，根据投资者参与房地产市场投资的不同目的和方式，分析不同投资目的或方式之间的比例关系及其动态变化的是(　)。

　　A、区域结构分心

　　B、租买结构分析

　　C、供求结构缝隙

　　D、投资结构分析

　　10、下列选项中不属于居住物业市场的是(　)。

　　A、普通住宅

　　B、别墅

　　C、休闲旅游设施

　　D、公寓市场

　　11、按增量存量对房地产市场进行细分时，三级市场是指(　)。

　　A、土地使用权转让市场

　　B、存量房地产交易市场

　　C、土地使用权出让市场

　　D、土地使用权转让市场和新建商品房租售市场

　　12、从市场营销的角度出发，一些甲级写字楼市场、高档住宅市场、青年公寓市场等是按照(　)。

　　A、房地产的用途和等级划分的

　　B、房地产的交易方式划分的

　　C、目标市场细分的

　　D、房地产购买者目的划分的

　　13、房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括(　)子市场。

　　A、租赁

　　B、销售

　　C、保险

　　D、抵押

　　14、下列选项中，不属于需求指标的是(　)。

　　A、国内生产总值

　　B、人口数量

　　C、就业人员数量

　　D、房地产价格

　　15、2015年末，某市住房总量为5000万㎡，其中经济适用住房400万㎡，商品住房3750万㎡，同期住房空置量为750万㎡，其中经济适用住房空置量为50万㎡，商品住房空置量为450万㎡，则该市2015年末的商品住房空置率是(　)。

　　A、9%

　　B、12%

　　C、15%

　　D、20%

　　16、某城市2010年商品住房施工面积为1000万平方米，其中从2009年跨入2010年继续施工的面积为300万平方米，恢复施工的面积为200万平方米。该城市2010年商品住房新开工面积是(　)万平方米。

　　A、500

　　B、700

　　C、800

　　D、1000

　　17、2011年末，某市住房总量为5000万平方米，其中经济适用住房400万平方米，商品住房3750万平方米，同期住房空置量为750万平方米，其中经济适用住房为50万平方米，商品住房为450万平方米，则该市2011年末的住房空置率是(　)。

　　A、9%

　　B、12%

　　C、12.5%

　　D、15%

　　18、下列房地产市场指标中，属于房地产租赁市场供给指标的是(　)。

　　A、房地产租金

　　B、房地产实际出租量

　　C、出租房屋空置率

　　D、房价租金比

　　19、某市2011年新开工的房屋建筑面积为90万m2，2010年未完工转入2011年继续施工的房屋建筑面积为30万m2，2011年竣工的房屋建筑面积为80万m2，那么，该市房屋的平均建设周期为(　)。

　　A、0.5年

　　B、1.5年

　　C、2年

　　D、3年

　　20、下列市场监测与预警指标中，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展总体状况的是(　)。

　　A、开发强度系数

　　B、土地转化率

　　C、住房可支付性指数

　　D、住房市场指数

　　21、下列选项中，用于监测土地供应与住房供应之间的关系，反映土地转化为房屋效率的指标是(　)。

　　A、土地转化率

　　B、开发强度系数

　　C、开发投资杠杆率

　　D、住房市场指数

　　22、房地产开发投资与GDP或固定资产投资的比例是(　)。

　　A、住房可支付指数

　　B、开发投资杠杆率

　　C、开发强度系数

　　D、土地转化率

　　23、预售面积，是指报告期内(　)的房屋建筑面积。

　　A、已正式交付使用

　　B、已正式签订商品房预售合同

　　C、已正式签订商品房交易合同

　　D、已正式竣工验收合格

　　24、某销售型住房市场年初的住房存量为120万套，其中可供租售住房6万套，本年新竣工住房15万套，销售住房12万套，则吸纳周期为(　)年。

　　A、0.50

　　B、1.25

　　C、1.75

　　D、3.64

　　25、某市2013年存量商品住宅的吸纳率为50%，该市同期存量商品住宅的吸纳周期是(　)。

　　A、1年

　　B、2年

　　C、1个月

　　D、2个月

　　26、关于房地产市场吸纳周期的说法，错误的是(　)。

　　A、吸纳周期是把房屋从准备租售到租售完成所需的时间

　　B、吸纳周期反映可供租售量全部被市场吸纳所需的时间

　　C、在新建商品房销售市场中，吸纳周期又称为销售周期

　　D、吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数

　　27、某房地产开发项目总投资为10000万元，其中自有资金为4000万元，通过发行债券获得2000万元，其余为银行贷款，该项目开发投资杠杆率为(　)。

　　A、0.40

　　B、0.60

　　C、2.50

　　D、5.00

　　28、(　)是反映房地产开发商对未来市场预期的指标，根据开发商对当前销售、未来6个月内销售量的预期以及开发商对潜在购买者数量预期的调查结果构造。

　　A、住房市场指数

　　B、住房价格合理性指数

　　C、房地产价格指数

　　D、房地产众数价格

　　29、由于市场信息的缺乏，房地产市场交易通常需要房地产估价师或房地产经纪人等专业人员提供服务，这体现了房地产市场特性中的(　)。

　　A、市场信息的不对称性

　　B、市场需求的广泛性

　　C、市场需求的多样性

　　D、市场交易的复杂性

　　30、下列选项中，不属于解决房地产市场信息不对称问题的主要途径的是(　)。

　　A、发展房地产估价等专业服务

　　B、政府加强房地产市场信息的发布工作

　　C、加强开发商的管理体制

　　D、提高房地产市场的透明度

　　31、导致房地产质量离散、交易分散、不频繁且私密性强，使卖方对房地产信息的了解程度要远远高于买方的特性不包括(　)。

　　A、交易复杂性

　　B、异质性

　　C、位置固定性

　　D、价值量大

　　32、房地产的价格机制是通过(　)发挥作用的。

　　A、市场

　　B、法律

　　C、开发商

　　D、房屋购买者

　　33、如果同一地区的某一类型物业的售价持续大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会(　)。

　　A、减少

　　B、增加

　　C、不变

　　D、同步递减

　　34、房地产市场存在资产市场和(　)两个层面。

　　A、信托市场

　　B、证券市场

　　C、资本市场

　　D、空间市场

　　35、下列选项中，属于导致房地产周期循环的制度原因是(　)。

　　A、非理性预期

　　B、预售制度的期货效应

　　C、容积率的控制

　　D、市场信息不充分

　　36、需求比供给增长快，空置率继续下降，租金增长率上涨，这种状况发生在房地产市场自然周期的(　)。

　　A、第一阶段

　　B、第二阶段

　　C、第三阶段

　　D、第四阶段

　　37、房地产市场自然周期中，在需求增长率由大于变为小于供给增长率的转折点上，空置率由(　)。

　　A、上升到下降

　　B、下降到上升

　　C、高于合理空置率到低于合理空置率

　　D、低于合理空置率到高于合理空置率

　　38、在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的(　)。

　　A、第一阶段

　　B、第二阶段

　　C、第三阶段

　　D、第四阶段

　　39、从房地产市场的投资周期来看，房地产市场资本流量的显著增加通常发生在房地产市场自然周期的(　)。

　　A、第一阶段

　　B、第二阶段的后半段

　　C、第三阶段的后半段

　　D、第四阶段

　　40、下列关于房地产市场自然周期与投资周期关系的表述中，正确的是(　)。

　　A、自然周期与投资周期同步变化

　　B、投资周期在第一阶段和第三阶段超前于自然周期

　　C、投资周期在第一阶段和第二阶段超前于自然周期

　　D、投资周期在第三阶段和第四阶段超前于自然周期

　　41、以下各因素中，不属于房地产泡沫成因的是(　)。

　　A、土地稀缺性

　　B、投机需求膨胀

　　C、金融机构过度放贷

　　D、开发商之间的博弈和非理性行为

　　42、下列关于房地产泡沫的描述中，错误的是(　)。

　　A、市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的间接诱因

　　B、可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫

　　C、房地产泡沫产生的基础是土地稀缺性

　　D、金融机构过度放贷是泡沫产生的直接助燃剂

　　43、房地产泡沫产生的基础是(　)。

　　A、投机需求膨胀

　　B、金融机构过度放贷

　　C、房地产市场中的过度开发

　　D、土地资源的稀缺性

　　44、对于土地供应政策，其核心是(　)。

　　A、土地供应计划

　　B、外商投资控制

　　C、廉租住房与公共住房的并轨

　　D、调整畸高的租金

　　45、政府的土地供应计划所确定的土地供给数量和结构，会直接影响房地产开发的(　)，对房地产开发商的盲目与冲动形成有效的抑制。

　　A、产品更新

　　B、产品性价比

　　C、产品档次

　　D、规模和结构