二、多项选择题

　　1、

　　【正确答案】 CD

　　【答案解析】

　　本题考查的是营业收入、利润和税金。营业收入又称经营收入，是指向社会出售、出租开发商品或自营时的货币收入，包括销售收入、出租收入和自营收入。参见教材P173。

　　【该题针对“营业收入、利润和税金”知识点进行考核】

　　2、

　　【正确答案】 ACD

　　【答案解析】

　　本题考查的是营业收入、利润和税金。营业税、城市维护建设税和教育费附加，又称为“两税一费”。参见教材P174。

　　【该题针对“营业收入、利润和税金”知识点进行考核】

　　3、

　　【正确答案】 BDE

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产投资经济效果的表现形式。对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现在租金收益、物业增值或股权增加等方面。参见教材P176。

　　【该题针对“房地产投资经济效果的表现形式”知识点进行考核】

　　4、

　　【正确答案】 BCD

　　【答案解析】

　　本题考查的是经济评价指标体系。净现值和内部收益率属于动态指标。房地产投资项目包括开发投资项目和置业投资项目两种，其中的现金回报率只属于置业投资项目。参见教材P178。

　　【该题针对“经济评价指标体系”知识点进行考核】

　　5、

　　【正确答案】 ABCE

　　【答案解析】

　　本题考查的是经济评价指标体系。房地产开发投资的静态盈利能力指标包括成本利润率、销售利润率、投资利润率和静态投资回收期。参见教材P178。

　　【该题针对“经济评价指标体系”知识点进行考核】

　　6、

　　【正确答案】 DE

　　【答案解析】

　　本题考查的是财务内部收益率。内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损，因此所求出的内部收益率是可以接受贷款的最高利率。选项D错误，使用贷款且项目盈利时，则全部投资的内部收益率高于贷款利率;选项E错误，内部收益率越高，投资风险就越大。参见教材P182～187。

　　【该题针对“财务内部收益率”知识点进行考核】

　　7、

　　【正确答案】 BCD

　　【答案解析】

　　本题考查的是现金回报率与投资回报率。选项A错误，现金回报率和投资回报率都是房地产置业投资过程中，投资者量测投资绩效的指标，反映了置业投资项目的盈利能力;选项E错误，现金回报率有税前现金回报率和税后现金回报率。参见教材P201。

　　【该题针对“现金回报率与投资回报率”知识点进行考核】

　　8、

　　【正确答案】 ABDE

　　【答案解析】

　　本题考查的是资产负债率。选项C错误，资产负债率高，则企业或项目的资本金不足，对负债的依赖性强，在经济萎缩或信贷政策有所改变时，应变能力较差。参见教材P205。

　　【该题针对“资产负债率”知识点进行考核】

　　9、

　　【正确答案】 CD

　　【答案解析】

　　本题考查的是方案经济比选方法的选择。当可供比较方案的效益相同或基本相同时，可采用费用闲置比较法和费用年值比较法。参见教材P210。

　　【该题针对“方案经济比选方法的选择”知识点进行考核】

　　三、判断题

　　1、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　本题考查的是投资与成本。对于开发销售模式下的房地产开发项目而言，开发商所投入的开发建设投资大部分形成了建筑物或构筑物等以固定资产形式存在的开发产品。参见教材P171。

　　【该题针对“投资与成本”知识点进行考核】

　　2、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　本题考查的是投资与成本。房地产开发项目用于出租或自营时，开发期的期间费用计入开发建设投资，经营期的期间费用计入运营费用。参见教材P173。

　　【该题针对“投资与成本”知识点进行考核】

　　3、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　本题考查的是营业收入、利润和税金。税金是国家或地方政府依据法律对有纳税义务的单位或个人征收的财政资金。参见教材P174。

　　【该题针对“营业收入、利润和税金”知识点进行考核】

　　4、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　本题考查的是营业收入、利润和税金。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额，按30%～60%的累进税率计算征收。参见教材P175。

　　【该题针对“营业收入、利润和税金”知识点进行考核】

　　5、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　本题考查的是经济评价指标体系。房地产开发投资项目经济评价的目的，是考察项目的盈利能力和清偿能力。参见教材P177。

　　【该题针对“经济评价指标体系”知识点进行考核】

　　6、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　本题考查的是投资回收与投资回报。投资回收通常是用提取折旧的方式获得，而投资回报则常常表现为投资者所获得的或期望获得的收益率或利息率。参见教材P177。

　　【该题针对“投资回收与投资回报”知识点进行考核】

　　7、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　本题考查的是经济评价指标体系。房地产开发投资项目经济评价的静态指标有成本利润率、投资利润率、销售利润率和静态投资回收期。参见教材P178。

　　【该题针对“经济评价指标体系”知识点进行考核】

　　8、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　本题考查的是通货膨胀的影响。通货膨胀导致折现率提高，因为投资者希望提高名义投资回报率以抵消通货膨胀带来的价值损失。参见教材P180。

　　【该题针对“通货膨胀的影响”知识点进行考核】

　　9、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　本题考查的是财务净现值。基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险。参见教材P181。

　　【该题针对“财务净现值”知识点进行考核】

　　10、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　本题考查的是财务内部收益率。研究表明：对于常规项目(净现金流量的正负号在项目寿命期内仅有一次变化)FIRR有唯一实数解;对于非常规项目(净现金流量的正负号在项目寿命期内有多次变化)计算FIRR的方程可能有多个实数解。参见教材P183。

　　【该题针对“财务内部收益率”知识点进行考核】

　　11、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　本题考查的是成本利润率与销售利润率。成本利润率是指开发利润占总开发成本的比率。参见教材P189。

　　【该题针对“成本利润率和销售利润率”知识点进行考核】

　　12、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　本题考查的是成本利润率与销售利润率。当项目建成后用于出租经营时，由于经营期限很长，计算开发成本利润率就显得意义不大，因为开发成本利润率中没有考虑经营期限的因素。参见教材P192。

　　【该题针对“成本利润率和销售利润率”知识点进行考核】

　　13、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　本题考查的是资本金利润率和资本金净利润率。资本金利润率，是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内年平均利润总额与资本金的比率，它反映投入项目的资本金的盈利能力。参见教材P199。

　　【该题针对“资本金利润率和资本金净利润率”知识点进行考核】

　　14、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　本题考查的是静态投资回收期。对房地产投资项目来说，静态投资回收期自投资起始点算起。参见教材P200。

　　【该题针对“静态投资回收期”知识点进行考核】

　　15、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　本题考查的是借款偿还期。房地产置业投资项目和房地产开发之后进行出租经营或自营的项目，需要计算借款偿还期。房地产开发项目用于销售时，不计算借款偿还期。参见教材P202。

　　【该题针对“借款偿还期”知识点进行考核】

　　16、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　本题考查的是流动比率。流动比率越高，说明营运资本(即流动资产减流动负债的余额)越多，对债权人而言，其债权越安全。参见教材P205。

　　【该题针对“流动比率”知识点进行考核】

　　17、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　本题考查的是方案经济比选及其作用。相关关系是指在各个方案之间，某一方案的采用与否会对其他方案的现金流量带来一定影响，进而影响其他方案的采用或拒绝。参见教材P207。

　　18、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　本题考查的是方案经济比选定量分析方法。差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率。参见教材P209。

　　【该题针对“方案经济比选定量分析方法”知识点进行考核】

　　四、计算题

　　1、

　　【正确答案】 (1)设月最低租金为A元

　　第1年：年初支出200万元;年末收入400×8000=320(万元)

　　第2年：年初支出400万元;年末收入600×7800=468(万元)

　　年末支出本息和：P×i×n+P=400×10%×2+400=480(万元)

　　第3年末：净经营收入=1000×A×60%×(1-30%)×12=5040A

　　第4年末：净经营收入=1000×A×70%×(1-30%)×12=5880A

　　第5年末：净经营收入=1000×A×80%×(1-30%)×12=6720A

　　第6-50年末：净经营收入=1000×A×90%×(1-30%)×12=7560A

　　(2)净现值=0可求最低月租金水平：

　　，ic=16%，则：0=[-200-(400-320)÷(1+16%)-(480-468)÷(1+16%)2]×10000+5040A÷(1+16%)3+5880A÷(1+16%)4+6720A÷(1+16%)5+7560A÷16%×[1-1÷(1+16%)45]÷(1+16%)5

　　则：A=86.45(元/㎡)。

　　【答案解析】

　　【该题针对“财务内部收益率”知识点进行考核】

试题来源:[2019年房地产估价师考试焚题库]:　历年真题+模拟试卷+错题练习 　　房地产估价师培训: 针对每个考生的不同学习状况，进行有对性的讲解、训练、答疑、模考，送真题班+全真摸底评测+评测后导师点评+多媒体题库+考前直播密训 　　报名资讯答疑|通关课程|模考题库，加入房地产估价师考试交流群：686276821有专门的老师为你解答。