答案部分

　　一、单项选择题

　　1、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　本题考查的是投资与成本。生产成本加上相应的销售费用称为产品的销售成本，亦称完全成本。参见教材P171。

　　【该题针对“投资与成本”知识点进行考核】

　　2、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　本题考查的是投资与成本。营业成本是指房地产产品出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本。参见教材P173。

　　【该题针对“投资与成本”知识点进行考核】

　　3、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　本题考查的是投资与成本。运营费用是指用于出租或经营的房地产在出租经营过程中的成本费用支出，包括期间费用(销售费用、管理费用、财务费用)、营业税金及附加、城镇土地使用税和房产税、物业服务费、大修基金等。参见教材P173。

　　【该题针对“投资与成本”知识点进行考核】

　　4、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　本题考查的是营业收入、利润和税金。营业收入比企业完成的开发工作量(完成投资额)更能反映房地产开发投资项目的真实经济效果。参见教材P173。

　　【该题针对“营业收入、利润和税金”知识点进行考核】

　　5、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　本题考查的是营业收入、利润和税金。城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税，视土地等级、用途按占用面积征收。参见教材P175。

　　【该题针对“营业收入、利润和税金”知识点进行考核】

　　6、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　本题考查的是营业收入、利润和税金。商品房开发项目预计计税毛利率，开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的不得低于20%，开发项目位于地及地级市城区及郊区的不得低于15%，开发项目位于其他地区的不得低于10%。参见教材P176。

　　【该题针对“营业收入、利润和税金”知识点进行考核】

　　7、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产投资经济效果的表现形式。对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现在租金收益、物业增值或股权增加等方面。参见教材P176。

　　【该题针对“房地产投资经济效果的表现形式”知识点进行考核】

　　8、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　本题考查的是投资回收与投资回报。就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，而其投资回报则主要表现为开发利润。参见教材P177。

　　【该题针对“投资回收与投资回报”知识点进行考核】

　　9、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　本题考查的是经济评价指标体系。房地产经济评价体系中，清偿能力指标包括借款偿还期、利息备付率、资产负债率、偿债备付率、流动比率和速动比率。参见教材P178。

　　【该题针对“经济评价指标体系”知识点进行考核】

　　10、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是经济评价指标体系。房地产开发投资静态指标：成本利润率、销售利润率、投资利润率、静态投资回收期;房地产置业投资静态指标：投资利润率、资本金利润率、资本金净利润率、现金回收报率、投资回报率、静态投资回收期;房地产开发投资与置业投资的动态指标：财务内部收益率、财务净现值、动态投资回收期。参见教材P178。

　　【该题针对“经济评价指标体系”知识点进行考核】

　　11、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　本题考查的是通货膨胀的影响。投资者要提高期望投资回报率。以抵消通货膨胀的影响，因为投资者所希望获得的始终是一个实际的投资回报率。参见教材P179。

　　【该题针对“通货膨胀的影响”知识点进行考核】

　　12、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　本题考查的是财务净现值。房地产投资项目选取计算期时，出售时的开发经营期为开发期和销售期之和。开发期是从购买土地使用权开始到项目竣工验收的时间周期，包括前期和建造期;销售期是从正式销售(含预售)开始到销售完毕的时间周期。参见教材P180。

　　【该题针对“财务净现值”知识点进行考核】

　　13、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　本题考查的是财务净现值。基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资报酬率，称为最低要求收益率。参见教材P181。

　　【该题针对“财务净现值”知识点进行考核】

　　14、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是财务内部收益率。当i值小于内部收益率时，对于所有的i值，NPV都是正值;当i值大于内部收益率时，对于所有的i值，NPV都是负值。参见教材P182。

　　【该题针对“财务内部收益率”知识点进行考核】

　　15、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　本题考查的是财务内部收益率。内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。如果借款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损。参见教材P182。

　　【该题针对“财务内部收益率”知识点进行考核】

　　16、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　本题考查的是财务内部收益率。根据公式(1+Ra)=(1+Rr)(1+Rd)，(1+18%)=(1+Rr)(1+5%)求出Rr=12.4%。参见教材P187。

　　【该题针对“财务内部收益率”知识点进行考核】

　　17、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　本题考查的是动态投资回收期。

　　参见教材P188。

　　【该题针对“动态投资回收期”知识点进行考核】

　　18、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　本题考查的是动态投资回收期。动态投资回收期，是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标、参见教材P187。

　　【该题针对“动态投资回收期”知识点进行考核】

　　19、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　本题考查的是成本利润率与销售利润率。选项A错误，成本利润率是开发经营期的利润率，不是年成本利润率;选项B错误，成本利润率除以开发经营期的年数，也不等于年成本利润率，因为开发成本在开发经营期内逐渐发生，而不是在开发经营期开始时一次投入;选项C错误，目标利润率水平的高低，与项目所在地区的市场竞争状况、项目开发经营期长度、开发项目的物业类型以及贷款利率水平等相关。目标参见教材P189。

　　【该题针对“成本利润率和销售利润率”知识点进行考核】

　　20、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　本题考查的是投资利润率。在财务评价中，将投资利润率与行业平均利润率对比，以判断项目单位投资盈利能力是否达到本行业的平均水平。参见教材P199。

　　【该题针对“投资利润率”知识点进行考核】

　　21、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　本题考查的是资本金利润率和资本金净利润率。资本金利润率=年利润总额或年平均利润总额/资本金=700/2000=35%。参见教材P199。

　　【该题针对“资本金利润率和资本金净利润率”知识点进行考核】

　　22、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是现金回报率与投资回报率。当考虑物业增值收益时，投资回报率=(税后现金流量+投资者权益增加值+物业增值收益)/权益投资数额，则投资回报率=(2.4+0.22+60×2%)/(60-40)=19.1%。参见教材P201。

　　【该题针对“现金回报率与投资回报率”知识点进行考核】

　　23、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　本题考查的是现金回报率与投资回报率。相对于现金回报率来说，投资回报率中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。参见教材P201。

　　【该题针对“现金回报率与投资回报率”知识点进行考核】

　　24、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是利息。每年应计利息=(年初借款本息累计+本年借款额/2)×贷款利率。参见教材P202。

　　【该题针对“利息”知识点进行考核】

　　25、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　本题考查的是利息备付率。利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般商用房地产投资项目，商业银行通常要求该指标值介于2～2.5之间。参见教材P203。

　　【该题针对“利息备付率”知识点进行考核】

　　26、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　本题考查的是偿债备付率。偿债备付率指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比值，表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。偿债备付率对于一般商用房地产投资项目，商业银行一般要求的偿债备付率指标介于1.15～1.35之间。当指标小于1.15时，表示当期资金来源不足以偿付当期债务，需要通过短期借款来偿还已到期的债务。参见教材P204。

　　【该题针对“偿债备付率”知识点进行考核】

　　27、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　本题考查的是偿债备付率。先算出当期应还本付息资金A，A=60×12%÷[1-(1+12%)-10]=10.62(万元)，再代入上式可得30÷10.62=2.83。参见教材P204。

　　【该题针对“偿债备付率”知识点进行考核】

　　28、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是流动比率。在国际上银行一般要求流动比率维持在200%以上。参见教材P205。

　　【该题针对“流动比率”知识点进行考核】

　　29、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　本题考查的是流动比率。A应为速动比率，流动比率=流动资产总额/流动负债总额×100%。参见教材P205。

　　【该题针对“流动比率”知识点进行考核】

　　30、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　本题考查的是速动比率。速动比率是反映项目快速偿付流动负债能力的指标。参见教材P206。

　　【该题针对“速冻比率”知识点进行考核】

　　31、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　本题考查的是方案经济比选及其作用。在各种可能方案中，主要存在着三种关系，即互斥关系、独立关系和相关关系。参见教材P207。

　　【该题针对“方案经济比选及其作用”知识点进行考核】

　　32、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　本题考查的是方案经济比选方法的选择。当可供比较方案的开发经营期不同时，一般宜采用等额年值法进行比选。参见教材P209。

　　【该题针对“方案经济比选方法的选择”知识点进行考核】

试题来源:[2019年房地产估价师考试焚题库]:　历年真题+模拟试卷+错题练习 　　房地产估价师培训: 针对每个考生的不同学习状况，进行有对性的讲解、训练、答疑、模考，送真题班+全真摸底评测+评测后导师点评+多媒体题库+考前直播密训 　　报名资讯答疑|通关课程|模考题库，加入房地产估价师考试交流群：686276821有专门的老师为你解答。