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2016年房地产估价师经营与管理模拟试题计算题(八)

来源 :中华考试网 2016-04-23

  计算题(共2小题,20分。要求列出算式、计算过程,需按公式计算的,要写出公式,仅有计算结果而无计算过程的,不得分)

  (1)某家庭准备以抵押贷款方式购买一套住房。该家庭月总收入7000元,最多能以月收入的25%支付住房贷款的月还款额。年贷款利率为6%,最长贷款期限20年,最低首付款为房价的30%,若采用按月等额偿还方式,问:(1)该家庭能购买住房的最高总价是多少?若第5年末银行贷款利率上调为9%,为保持原月偿额还不变,则:(2)该家庭需在第6年初一次性提前偿还贷款多少元?(3)如果不提前偿还贷款,则需将贷款期限延长多少年?(8分)

  (2)某房地产开发项目的占地面积为8000㎡,土地使用权年期为40年,总建筑面积 50000㎡,其中服务式公寓35000㎡,商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000㎡,地下车位230个(10000㎡)。项目建设期为3年,总投资额为35000万元(不包括贷款利息),其中自有资金占35%,其余投资来源于贷款和预售收入:第一年投入资金9000万元,全部为自有资金;第二年投入资金13250万元,其中3250万元为自有资金,第三年投入资金12750万元。该项目的住宅与停车位从第二年开始销售,第二、三、四年的净销售收入分别为7750万元、12600万元、21650万元,第四年末全部售完;服务用房在第五年初开始出租,出租率为90%,租金为3000元/(㎡年)运营成本为租金收入的20%;服务用房的残值为20万元。 假设:投入全部发生在年初,收入发生在年末且可以全部再投入,贷款按年计复利,本息从第四年初开始偿还;在整个出租期内,出租率、租金、运营成本均维持不变;该项目的贷款年利率为10%,投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15%和25%。在贷款利息最少条件下,求:

  (1)该项目的借款计划和还款计划。

  (2)该项目全部投资内部收益率。

  (3)该项目自有资金财务净现值。(12分)

  答案解析:

  

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