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2016年房地产估价师经营与管理模拟试题计算题(六)

来源 :中华考试网 2016-04-19

  计算题(共2小题,20分。要求列出算式,计算过程;需按公式计算的,要写出公式;仅有计划结果而无计算过程的,不得分。计算结果保留小数点后两位。)

  1.张某于2000年1月1日以50万元购得一套住宅,购房款中60%来自银行提供的年利率为6%、期限为15年、按月等额偿还的个人住房抵押贷款。现张某拟于2005年1月1日将此套住宅连同与之相关的抵押债务转让给李某。根据李某的要求,银行为其重新安排了还款方案:贷款期限从2005年1月1日至2014年12月31日,年利率为6%,按月等比递增式还款(月等比递增比率为0.2%)问李某在新还款方案下的首次月还款额多少?(8分)

  2.某开发商购得一宗商业用地使用权,期限为40年,拟建一商场出租经营。据估算,项目的开发建设期为2年,第3年即可出租。、经过分析,得到以下数据:

  (1)项目建设投资为1800万元。第1年投资1000万元。其中资本金400万元;第2年投资800万元,其中资本金230万元。每年资金缺口由银行借款解决,贷款年利率为10%。建设期只计息不还款,第3年开始采用等额还本并支付利息的方式还本付息,分3年还清。

  (2)第3年租金收入、经营税费、经营成本分别为2000万元、130万元、600万元。

  从第4年起每年的租金收入、经营税费、经营成本允别为2500万元、150万元、650万元。

  (3)计算期(开发经营期)取20年。

  请根据以上资料,完成下列工作:

  (1)编制资本金现金流量表。(不考虑所得税)

  (2)若该开发商要求的目标收益率为15%;计箕该投资项目的净现值。(所有的投资和收入均发生在年末)(12分)

  计算题

  1.第一种解法:

  已知:i=6% i'=6%/12=0.5% s=0.2%

  n=15×12=180 m=5×12=60

  (1)抵押贷款额P=50×60%=30万元

  (2)张某月还款额

  第二种解法:已知:P=50×60%=30万元

  i=6%/12=0.5%

  n=15×12=180

  (1)张某月还款额:A=P[i(1+i)n/(1+i)n-1]=300000×[0.5%×(1+0.5%)180/(1+0.5%)180-1] =2531.57

  (2)张某5年共还款:

  (3)2005年1月1日李某共欠银行款额:

  F2=p(1+i)n =300000×(1+0.5%)60 =404655.06元

  F3=F2-F1=228027.34元

  第三种解法:

  已知:P=50×60%=30万元

  i=6%/12=0.5%

  n=15×12=180

  (1)张某月还额:A=P[i(1+i)n]/[(1+i)n-1]=300000×[0.5%×(1+0.5%)180/(1+0.5%)180-1] =2531.57

  (2)张某5年共还款额:A=2531.57元 i=0.5% n=12×5=60

  (3)张某拭欠银行贷款额:P2=(300000-P1)

  =169053.12元F1=169053.12×(1+0.5%)60=228027.33元

  2.第一种解法:

  (1)借款需要量的计算见下表。

      年份
内容 

1 

2 

合计 

建设投资 

1000 

800 

1800 

资本金 

400 

230 

630 

银行借款 

600 

570 

  

  (2)借款还本付息表见下表。

   年份
内容 

1
  

2
  

3
  

4
  

5
  

合 计
  

年初借款累计 

0 

630 

1291.5 

861.0 

430.5 

  

当年借款 

600 

570 

  

  

  

1170 

当年应计利息 

30 

91.5 

  

  

  

121.5 

当年还本 

  

  

430.5 

430.5 

430.5 

  

当年利息支付 

  

  

129.15 

86.10 

43.05 

  

年末借款累计 

630 

1291.5 

861.0 

4305 

0 

  

  当年利息=[年初借款累计+当年借款/2]×年利率   各年还本=1291.5/3=430.5

  (3)资本金现金流量表(税前)见下表。

    年份
内容 

0
  

1
  

2
  

3
  

4
  

5
  

6~20
  

1.现金流 

  

  

  

  

  

  

  

租金收入 

  

  

  

2000 

2500 

2500 

2500 

2.现金流出 

  

  

  

  

  

  

  

资本金 

  

400 

230 

  

  

  

  

经营成本 

  

  

  

600 

650 

650 

650 

经营税金 

  

  

  

130 

150 

150 

150 

本金偿还 

  

  

  

430.5 

430.5 

430.5 

  

利息支付 

  

  

  

129.15 

86.10 

43.05 

  

3.净现金流量 

0 

-400 

-230 

710.35 

1183.4 

1226.45 

1700 

  第二种解法:

  (1)第1年银行借款1000-400=600万元

  第2年银行借款800-230=570万元

  (2)第1年利息(600/2)×10%=30万元

  各年还本=(600+30+570+91.5)/3=430.5万元

  第3年利息=(600+30+570+91.5)×10%=129.15万元

  第4年利息=(1291.5-30.5)× 10%=86.10万元

  第5年利息=(861-430.5)× 10%=43.05万元

  (3)资本金现金流量表(税前)见下表。

  单位:万元

    年份
内容 

0 

1 

2 

3 

4 

5 

6~200 

1.现金流入 

  

  

  

  

  

  

 

租金收入 

  

  

  

2000 

2500 

2500 

2500 

2.现金流出 

  

  

  

  

  

  

  

资本金 

  

400 

230 

  

  

  

  

经营成本 

  

  

  

600 

 

650 

650 

650 

经营税金 

  

  

  

130 

150 

150 

150 

本金偿还 

  

  

  

430.5 

430.5 

430.5 

  

利息支村 

  

  

  

129.15 

86.10 

43.05 

  

3.净现金流量 

0 

-400 

-230 

710.35 

1183.4 

1226.45 

1700 

 

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