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2019年房地产估价师经营与管理辅导资料第一章第一节

来源 :中华考试网 2019-06-05

中

　　第一节　投资与房地产投资

　　1.投资的概念

　　■概念

　　投资是指经济主体(个人或单位)以获得未来资金增值或收益为目的，预先垫付一定量的资金或实物，经营某项事业的经济行为

　　■理解(三个角度)

　　通俗角度-投资就是用钱来获取更多的钱

　　金融角度-投资是购买金融资产以期获得未来收益或资产升值后将其以更高价格卖出的行为

　　经济角度-投资是利用资源或通过购买资本货物，以增加未来产出或财富的行为

　　2.投资的分类(四种分类)

　　3.投资的特性(四特性)

　　■投资是一种经济行为

　　■投资具有时间性(牺牲即期消费获得将来消费)

　　■投资目的是获取收益

　　■投资具有风险性

　　4.房地产投资的分类(三种分类)

　　【2017年真题】房地产投资分为土地开发投资、房地产开发投资和房地产经营投资，是按照(　)的不同进行划分的。

　　A.物业用途类型

　　B.投资对象存在形式

　　C.房地产投资主体

　　D.房地产业经济活动类型

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是房地产投资概述。根据房地产业经济活动类型的不同，可以将房地产投资划分为从事土地开发活动的土地开发投资、从事各类房屋开发活动的房地产开发投资和从事各类房地产出租经营活动的房地产经营投资。参见教材P4。

　【重点难点】不同投资主体的投资目的显著差异

投资主体

投资目的

政府投资和非盈利机构

·社会效益
·环境生态效益

企业和个人

·经济效益

　　4.1 居住物业投资

内涵

主要类型

特点

供人们生活居住的房地产

■公共住房
·廉租住房（低收入家庭出租）
·经济适用住房（低收入家庭出售）
·限价商品住房（中等收入家庭出售）
·公共租赁住房（中等收入家庭出租）
■商品住房
·普通住宅
·高档住宅
·公寓
·别墅

自用或出租，投资风险小

　　4.2 商业物业投资

内涵

主要类型

特点

指能出租经营，为投资者带来经常性现金流收入的房地产

■写字楼
■零售商业用房
■出租公寓

1.开发－出售的模式越来越缺乏生命力，而开发－持有或整体出售给机构投资者统一持有经营模式成为趋势
2.收益多来自经营收入和物业资产升值，适合长期投资。收益水平与投资者管理商用物业的能力密切相关
3.商用物业交易涉及资金量大，常在机构投资者之间进行
4.位置对此类物业有特殊的重要性

　　4.3 工业物业投资

内涵

主要类型

特点

为人类生产活动提供空间

■工业厂房
■仓储用房
■高新技术产业用房
■研究与发展用房

1.可开发－销售，也可开发－持有出租经营
2.重工业厂房设计特殊，不容易转手交易
3.高新技术产业与研发用房适应性较强
4.轻工业厂房介于两者之间

　　4.4 酒店和休闲娱乐设施投资

内涵

主要类型

特点

为商务或公务旅行、会议、旅游、休闲、康体娱乐活动提供空间的投资

·酒店
·休闲度假中心
·康体中心
·赛马场
·高尔夫球场

1.本质上属于商业物业投资
2.运营管理很重要，所以在开发阶段，未来运营管理的团队就会介入

　　4.5 特殊物业投资

内涵

种类

特点

指物业空间内的经营活动需要得到政府特殊许可的房地产

·加油站
·飞机场
·车站
·桥梁
·码头
·公路

1.这类房地产交易少，多属长期投资
2.靠经营活动收益回收投资并获利

　　【典型例题】特殊物业是指设计比较特殊，具有特殊使用功能的物业。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是房地产投资概述。特殊物业不是指设计或功能特殊，而是其里面的经营活动的性质特殊，必须得到政府的许可。参见教材P6。

　　【关注点】房地产投资按照区域分类

分类

特点

一线城市和热点二线城市

由于供给不足导致的价格上涨压力非常大

普通二线城市和大部分三四线城市

面临需求不足、供给过剩的去库存压力

　　【关注点】境外房地产投资的规模280亿美元

项目

内容

境外投资目的地（前三位）

美国、中国香港和英国

境外投资物业类型排序

写字楼、酒店、工业、商业零售、居住物业

　　【典型例题】我国目前的房地产市场，是在普通的二线城市存在供不应求的状况，所以存在价格上涨的压力。 (　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是房地产投资概述。普通二线城市和大部分三四线城市，面临需求不足、供给过剩的去库存压力。参见教材P6。

　　5.房地产投资的特性(8大特点)

序号

特性

解析

1

区位选择异常重要

■房地产的不可移动性，决定了其区位的重要性
■区位包括具体位置和宏观区位（决定其收益水平和升值潜力）

2

适于进行长期投资

■土地不会毁损，建筑物具有耐久性，所以适合作为长期投资

3

需要适时的更新改造投资

■投资者通过及时调整房地产的使用功能，或更新改造，使之适合市场的需求，才能在竞争中处于有利的地位
■如写字楼增加网络通讯服务、购物中心改善环境、增加商品展示空间、公寓内增加洗衣房等

4

易产生资本价值风险（价值难以判断）

■异质性使每宗房地产的价值不可能一致，对其市场价值和投资价值的判断是困难的
■由于投资者眼光、能力和经验的不同，导致相同市场价值的房地产有着因人而异的投资价值

　　【2016年真题】每宗房地产的市场价值不同，是因为房地产具有(　)。

　　A.用途广泛性

　　B.异质性

　　C.弱流动性

　　D.长寿命性

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是房地产投资概述。房地产的异质性，也导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致。参见教材P8。

　　【2016年真题】对房地产的使用功能进行适时调整，可使所投资的房地产保值和增值。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是房地产投资概述。房地产的收益是在使用过程中产生的，投资者通过及时调整房地产的使用功能，使之适合房地产市场的需求特征，不仅能增加房地产投资的当前收益，还能保持甚至提升其所投资房地产的价值。参见教材P8。

　　【2015年真题】房地产投资易产生资本价值风险的主要原因，是房地产具有(　)。

　　A.异质性

　　B.用途广泛性

　　C.类型多样性

　　D.弱流动性

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是房地产投资概述。房地产的异质性，也导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致。这就为房地产市场价值和投资价值的判断带来了许多困难，使投资者面临着资本价值风险。参见教材P8。

　　【2015年真题】房地产投资区别于其他类型投资的重要特性包括(　)。

　　A.需要适时的更新改造投资

　　B.易受政策影响

　　C.依赖专业管理

　　D.适于短期投资

　　E.变现性差

　　『正确答案』ABCE

　　『答案解析』本题考查的是房地产投资概述。选项D错误，房地产适于长期投资。房地产投资的特点包括：区位选择异常重要;适于进行长期投资;需要适时的更新改造投资;易产生资本价值风险;变现性差;易受政策影响;依赖专业管理;存在效益外溢和转移。参见教材P7～8。

　　【重点难点】两个寿命

概念

概念

开始时间

终止时间

经济寿命

地上建筑物对房地产价值持续产生贡献的时间周期（即净收益大于零的持续时间）

从地上建筑物竣工之日开始

出租经营收入大于运营费用

自然寿命

　

从地上建筑物竣工之日开始

到建筑物的主要结构构件和设备因自然老化或损坏而不能继续保证安全使用为止的持续时间

　　【重点难点】自然寿命与经济寿命的关系

　　■一般自然寿命要比经济寿命长(有空置的情况)

　　■可以通过对建筑进行更新改造，延长其自然寿命，从而获得几个经济寿命

　　■房地产投资追求项目全寿命周期利益最大化

　　试题来源:[2019年房地产估价师考试焚题库]:　历年真题+模拟试卷+错题练习

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