2018年房地产估价师教材<经营与管理>第一章考点：投资与房地产投资
来源 :中华考试网 2018-09-07
中投资与房地产投资
1.投资的概念
2.投资的分类
3.投资的特性
4.房地产投资的分类
5.房地产投资的特性
1.投资的概念
■ 概念
·投资是指经济主体(个人或单位)以获得未来资金增值或收益为目的，预先垫付一定量的资金或实物，经营某项事业的经济行为。
■ 理解(三个角度)
·通俗角度-投资就是用钱来获取更多的钱。
·金融角度-投资是购买金融资产以期获得未来收益或资产升值后将其以更高价格卖出的行为。
·经济角度-投资是利用资源或通过购买资本货物，以增加未来产出或财富的行为。
2.投资的分类(四种分类)
3.投资的特性(四特性)
■投资是一种经济行为
■投资具有时间性(牺牲即期消费获得将来消费)
■投资目的是获取收益
■投资具有风险性
4.房地产投资的分类(三种分类)
、|
投资主体 |
投资目的 |
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政府投资和非盈利机构 |
社会效益 |
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企业和个人 |
经济效益 |
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【2013年真题】按物业用途不同划分的房地产投资类型包括（ ）。 | |
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『正确答案』ABE | |
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内涵 |
主要类型 |
特点 |
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供人们生活居住的房地产 |
■公共住房 |
自用或出租，投资风险小 |
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【2014年真题】下列住房类型中，属于合法供给的城市住房有（ ）。 | |
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『正确答案』ABCD | |
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内涵 |
主要类型 |
特点 |
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指能出租经营，，为投资者带来经常性现金流收入的房地产 |
■写字楼 |
1.开发-出售的模式越来越缺乏生命力，而开发-持有或整体出售给机构投资者统一持有经营模式成为趋势。 |
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【2012年真题】关于商业物业投资的说法，正确的有（ ）。 | |
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『正确答案』BC | |
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内涵 |
主要类型 |
特点 |
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为人类生产活动提供空间 |
■工业厂房 |
1.可开发-销售，也可开发-持有出租经营 |
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内涵 |
主要类型 |
特点 |
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为商务或公务旅行、会议、旅游、休闲、康体娱乐活动提供空间的投资 |
·酒店 |
1.本质上属于商业物业投资 |
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内涵 |
种类 |
特点 |
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指物业空间内的经营活动需要得到政府特殊许可的房地产 |
·加油站 |
1.这类房地产交易少，多属长期投资 |
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序号 |
特性 |
解析 |
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1 |
区位选择异常重要 |
■房地产的不可移动性，决定了其区位的重要性 |
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2 |
适于进行长期投资 |
■土地不会毁损，建筑物具有耐久性，所以适合作为长期投资 |
【2014年真题】因为变现性较差，所以房地产投资不宜作为长期投资。 ( )
『正确答案』×
『答案解析』本题考查的是房地产投资概述。土地不会毁损，投资者在其上拥有的权益通常在40年以上，而且拥有该权益的期限还可以依法延长;地上建筑物及其附属物也具有很好的耐久性。因此，房地产投资非常适合作为一种长期投资。参见教材P7。
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序号 |
特性 |
解析 |
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3 |
需要适时的更新改造投资 |
■投资者通过及时调整房地产的使用功能，或更新改造，使之适合市场的需求，才能在竞争中处于有利的地位 |
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4 |
易产生资本价值风险（价值难以判断） |
■异质性使每宗房地产的价值不可能一致，对其市场价值和投资价值的判断是困难的 |
【2015年真题】房地产投资易产生资本价值风险的主要原因，是房地产具有( )。
A.异质性
B.用途广泛性
C.类型多样性
D.弱流动性
『正确答案』A
『答案解析』本题考查的是房地产投资概述。房地产的异质性，也导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致。这就为房地产市场价值和投资价值的判断带来了许多困难，使投资者面临着资本价值风险。参见教材P8。
5. 房地产投资的特性(8大特点)
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序号 |
特性 |
解析 |
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5 |
变现性差 |
由于房地产异质性、价值量大，市场交易分散、信息不完备等原因，导致房地产在短期内无损变现的能力差 |
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6 |
易受政策影响 |
房地产容易受到政府宏观调控和市场干预政策的影响 |
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7 |
依赖专业管理 |
开发、经营等各环节均需专业技术与服务 |
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8 |
存在效益外溢和转移 |
■房地产投资收益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。 |
【2014年真题】房地产投资收益受周边环境影响较大的主要原因，是房地产投资具有( )。
A.依赖专业管理
B.效益外溢和转移
C.异质性明显
D.变现性较差
『正确答案』B
『答案解析』本题考查的是房地产投资概述。存在效益外溢和转移是房地产投资的特性之一，主要是房地产投资效益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。参见教材P9。
【2013年真题】新建重点中学周边的房价迅速上涨，表明房地产投资具有( )的特性。
A.易产生资本价值风险 B.易受政策影响
C.存在效益外溢和转移 D.适于长期投资
『正确答案』C
『答案解析』本题考查的是房地产投资概述。房地产投资收益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响，称之为存在效益外溢和转移。参见教材P9。
【2015年真题】房地产投资区别于其他类型投资的重要特性包括( )。
A.需要适时的更新改造投资
B.易受政策影响
C.依赖专业管理
D.适于短期投资
E.变现性差
『正确答案』ABCE
『答案解析』本题考查的是房地产投资概述。选项D错误，房地产适用于长期投资。房地产投资的特点包括：区位选择异常重要;适于进行长期投资;需要适时的更新改造投资;易产生资本价值风险;变现性差;易受政策影响;依赖专业管理;存在效益外溢和转移。参见教材P6～9。
【重点难点】两个寿命
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概念 |
概念 |
开始时间 |
终止时间 |
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经济寿命 |
地上建筑物对房地产价值持续产生贡献的时间周期（即净收益大于零的持续时间） |
从地上建筑物竣工之日开始 |
出租经营收入大于运营费用 |
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自然寿命 |
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从地上建筑物竣工之日开始 |
到建筑物的主要结构构件和设备因自然老化或损坏而不能继续保证安全使用为止的持续时间 |
【2012年真题】收益性房地产经济寿命的起始点，是地上建筑物 ( )之日。
A.开始施工 B.竣工
C.登记 D.开始营业
『正确答案』B
『答案解析』本题考查的是房地产投资概述。收益性房地产经济寿命的起始点，是地上建筑物竣工之日。参见教材P7。