第六节 可行性研究报告的撰写◎

　　可行性研究报告作为房地产投资项目可行性研究结果的体现，是申请立项、贷款以及和有关各部门签订协议、合同时的必备资料。每个可行性研究报告须说明评估什么、为什么评估、得出什么结论和凭什么得出这些结论。通常由kfs委托房地产评估、咨询机构来撰写。

　　一、项目可行性研究报告的基本构成

　　在正式写作前，先要筹划一下可行性研究报告应包括的内容。一份正式的可行性研究报告应包括封面、摘要、目录、正文、附表和附图6个部分。

　　㈠封面：要反映评估项目名称、为谁所作、谁作的评估以及可行性研究报告写作的时间。

　　㈡摘要：用简洁的语言，介绍被评估项目所处地区的市场情况、项目本身的情况和特点、评估的结论。摘要的文字要字斟句酌，言必达意，字数以不超过1 000字为宜。

　　㈢目录：如果可行性研究报告较长，最好要有目录，以使读者能方便地了解可行性研究报告所包括的具体内容以及前后关系，使之能根据自己的兴趣快速地找到其所要阅读的部分。

　　㈣正文：是可行性研究报告的主体，一般要按照逻辑的顺序，从总体到细节循序进行。对于一般的可行性研究报告，通常包括的具体内容有：项目总说明、项目概况、投资环境研究、市场研究、项目地理环境和附近地区竞争性发展项目、规划方案及建设条件、建设方式与进度安排、投资估算及资金筹措、项目评估基础数据的预测和选定、项目经济效益评价、风险分析、结论与建议等12个方面。项目可行性研究报告如用于向国家计划管理部门办理立项报批手续，还应包括环境分析、能源消耗及节能措施、项目公司组织机构等方面的内容。报告的正文中应包括哪些内容，要视评估的目的和未来读者所关心的问题来具体确定。

　　㈤附表。包括：项目工程进度计划表、财务评估的基本报表和辅助报表、敏感性分析表。有时在投资环境分析、市场研究、投资估算等部分的表格也可以附表的形式出现在报告中。

　　㈥附图：辅助文字说明，使读者很快建立起空间的概念。附图一般包括：项目位置示意图、项目规划用地红线图、建筑设计方案平面图、项目所在城市总体规划示意图和与项目性质相关的土地利用规划示意图、项目用地附近的土地利用现状图和项目用地附近竞争性项目分布示意图等。有时附图中还会包括评估报告中的一些数据分析图，如直方图、饼图、曲线图等。

　　有时报告还应包括一些附件，如国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、销售(预售)许可证、审定设计方案通知书、建筑设计方案平面图、公司营业执照、经营许可证等。

　　二、项目可行性研究报告正文的写作要点

　　㈠项目总说明。应着重就项目背景、项目主办者或参与者、项目评估目的、报告编制的依据及有关说明等向读者予以介绍。

　　㈡项目概况。应重点介绍项目的合作方式和性质、项目所处的地址、项目拟建规模和标准、项目所需市政配套设施的情况及获得市政建设条件的可能性、项目建成后的服务对象。

　　㈢投资环境研究。包括当地总体社会经济情况、城市基础设施状况、土地使用制度、当地政府的金融和税收等方面的政策、政府鼓励投资的领域等。

　　㈣市场研究。按照评估项目特点，分别就当地与评估项目相关的土地市场、居住物业市场、写字楼物业市场、零售商业物业市场、酒店市场、工业物业市场等进行分析研究。市场研究的关键是通过列举市场交易实例，令读者信服你对市场价格、供求关系、发展趋势等方面的理解。

　　㈤项目地理环境和附近地区竞争性发展项目。应就项目所处的地理环境(邻里关系)、项目用地的现状(熟地还是生地、需要哪些前期土地开发工作)和项目附近地区近期开工建或筹备过程中的竞争性发展项目予以分析说明。竞争性发展项目的介绍十分重要，它能帮助开发商正确地为自己所发展的项目进行市场定位。

　　㈥规划方案及建设条件。主要介绍开发项目的规划建设方案和建设过程中市政建设条件是否满足工程建设的需要。介绍规划建设方案的过程中，可行性研究报告撰写者最好能根据所掌握的市场情况，就项目的规模、档次、建筑物装修标准和功能面积分配等提出建议。

　　㈦建设方式及进度安排。发包方式的差异往往会带来工程质量、工期、成本等方面的差异，因此，这里有必要就建设工程的承发包方式提出建议。应就建设进度安排、物料供应做出估计或估算，以便为投资估算作好准备。

　　㈧投资估算及资金筹措。就项目的总投资进行估算，并按项目进度安排情况做出投资分年度使用计划和资金筹措计划。项目总投资的估算，应包括项目投资概况、估算依据、估算范围和估算结果，一般投资估算结果汇总中应包括土地费用、勘察设计和前期工程费、房屋开发费、其他工程费、开发期间税费、管理费用、销售费用、财务费用、不可预见费。投资分年度使用计划实际是项目财务评价过程中有关现金流入的主要部分，应分别就开发建设投资和建设投资利息分别列出。资金筹措计划是就项目投资的资金来源进行分析，包括资本金、贷款和预售(租)收入三个部分。当资金来源中包括预售(租)收入时，还要和后面的销售(出租)收入计划配合考虑。

　　㈨项目评估基础数据的预测和选定。包括销售收入测算、成本及税金和利润分配3个部分。要测算销售收入，首先要根据项目设计情况确定按功能分类的可销售或出租面积的数量;再依市场研究结果确定项目各部分功能面积的租金或售价水平;然后再根据工程建设进度安排和开发商的市场销售策略，确定项目分期的销售或出租面积及收款计划;最后汇总出分年度的销售收入。成本和税金部分，一是要对项目的开发建设成本、流动资金、销售费用和投入运营后的经营成本进行估算;二是对项目需要交纳的税费种类及其征收方式和时间、税率等做出说明，以便为后面的现金流分析提供基础数据。利润分配，主要反映项目的获利能力和可分配利润的数量，属于项目盈利性分析的内容。

　　㈩项目经济效益评价。是报告中最关键的部分，要充分利用前述各部分的分析研究结果，对项目的经济可行性进行分析。内容一般包括现金流量分析、资金来源与运用表与贷款偿还分析。现金流量分析，要从全部投资和资本金两个方面对反映项目经济效益的财务内部收益率、财务净现值和投资回收期进行分析测算。资金来源与运用表，集中体现了项目自身资金收支平衡的能力，是财务评价的重要依据。贷款偿还分析，是就项目的贷款还本付息情况做出估算，用以反映项目在何时开始、从哪项收人中偿还贷款本息和所需的时间长度，以帮助开发商安排融资计划。

　　(十一)风险与不确定性分析。一般包括盈亏平衡分析和敏感性分析，根据委托方的要求，有时还要进行概率分析。分析的目的，是就项目面临的主要风险因素(如建造成本、售价、租金水平、开发周期、贷款利率、可建设建筑面积等)的变化对项目财务评价指标(如财务内部收益率、财务净现值和投资回收期等)的影响程度进行定量研究;对当地政治、经济、社会条件可能变化的影响进行定性分析。其中，盈亏平衡分析主要是求取项目的盈亏平衡点，以说明项目的安全程度;敏感性分析则要说明影响项目经济效益的主要风险因素(如总开发成本、售价、开发建设周期和贷款利率等)在一定幅度内变化时，对全部投资和资本金的财务评价指标的影响情况。敏感性分析一般分单因素敏感分析和多因素敏感分析(两种或两种以上因素同时变化)。敏感性分析的关键是找出对项目影响最大的敏感性因素和最可能、最乐观、最悲观的几种情况，以便项目实施过程中的操作人员及时采取对策并进行有效的控制。

　　(十二)可行性研究的结论。主要是说明项目的财务评价结果，表明项目是否具有较理想的财务内部收益率(是否达到了同类项目的社会平均收益率标准)、较强的贷款偿还能力及自身平衡能力和抗风险能力，以及项目是否可行。