第五节 房地产开发项目方案经济比选

　　一、方案经济比选及其作用◎

　　㈠方案经济比选

　　含义：是遵循一定的比选规则，选用适当的比选方法，在各种可能的开发投资方案中寻求合理的经济和技术方案的行为过程。

　　㈡方案经济比选的类型

　　□各种可能方案中，主要存在着三种关系：互斥关系、独立关系、相关关系。

　　□常见的方案比选，是互斥关系和可转化为互斥关系的多方案比选。具体的方案比选类型包括局部比选和整体比选、综合比选和专项比选、定性比选和定量比选等。

　　㈢方案经济比选的作用

　　项目投资决策及可行性研究的过程，是对各种可能的方案进行方案比选和择优的过程，对各种涉及的决策要素，都应从技术和经济相结合的角度，进行多方案分析论证，对开发建设规模、规划设计方案、功能面积类型及其配比、建造标准和档次、资金来源结构、合作合资条件、开发经营模式等，进行比选优化，并根据比选结果，结合其他因素进行决策。

　　二、方案比选定量分析方法●

　　㈠差额投资内部收益率法

　　含义：是两个方案各期净现金流量差额和现值之和等于零时的折现率。其表达式为：

　　式中 (CI-CO)‘ ——投资大的方案第t期净现金流量;

　　(CI-CO)‘‘——投资小的方案第t期净现金流量;n——开发经营期

进行方案比选时，将 IRR与投资者的最低可接受收益率(MARR)或基准收益率ic进行比较，当 IRR≥MARR或ic时，以投资大的方案为优选方案;反之，以投资小的方案为优选方案。多个方案比选时，首选按投资由小到大排序，再依次就相邻方案两两比选，从中确定优先方案。

　　㈡净现值法

　　含义：是通过比较不同备选方案财务净现值大小进行方案选择的方法。方法：对各个备选

方案分别按照公式 计算各方案的FNPV，以FNPV大的方案为优选方案。

　　㈢等额年值法

当不同开发经营方案的经营期不同时，应将不同方案的财务净现值换算为年值(AW)，通过 公式 计算各备选方案的等额年值，以等额年值大的方案为优选方案。

　　㈣费用现值法和等额年费用法

　　□对效益相同或基本相同的项目方案进行比选时，可采用费用现值指标和等额年费用指标直接进行项目方案费用部分的比较。

　　□采用费用现值法，主要是利用项目费用(PC)计算公式，计算不同方案的费用，以费用现值小的方案为优选方案。项目费用计算公式为：

　　□采用等额年费用法，主要是利用等额年费用公式，计算不同方案的等额年费用，以等额年费用小的方案为优选方案。等额年费用计算公式为：

　　㈤其他经济比选方法

　　对开发经营期较短的出售型房地产项目，可直接采用利润总额、投资利润率等静态指标进行方案比较。

　　三、方案经济比选方法的选择◎

　　㈠比选方法选择规则

　　在方案比选过程中，应注意选择适宜的比选方法。具体比选方法选择规则，表现在3方面：

　　当可供比较方案的开发经营期相同，且项目无资金约束的条件下，一般采用净现值法、等额年值法和差额投资内部收益率法。

　　当可供比较方案的开发经营期不同时，一般采用等额年值法法进行比选。若采用差额投资内部收益率法或净现值法进行方案比选，须对各可供比较方案的开发经营期，通过运用最小公倍数法和研究期进行调整，然后再进行比选。

　　当可供比较方案的效益相同或基本相同时，可采用费用净现值法和等额年费用法。

　　㈡方案经济比选的特殊注意事项

　　在进行可供比较方案比选时，应注意各方案之间的可比性，遵循费用与效益计算口径对应一致的原则，并根据项目实际情况，选择适当的经济评价指标作为比选指标。