第四节 房地产开发项目投资与收入估算 ●

　　一、投资估算

　　项目投资估算的范围，包括土地费用、勘察设计和前期工程费、房屋开发费、其他工程费、开发期间税费、管理费用、销售费用、财务费用、不可预见费，各项费用构成复杂、变化因素多、不确定性大。不同建设项目类型的特点不同，其费用构成有较大差异。

　　㈠土地费用

　　含义：指为取得开发项目用地而发生的费用。项目取得土地使用权有多种方式，所发生的费用各不相同。主要有：划拨或征用土地的征地拆迁费、出让土地的土地出让地价款、转让土地的土地转让费、租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投资折价。

　　1.征地拆迁费

　　征地拆迁费分为：集体土地征收费用和城市房屋拆迁费用。集体土地征收费用包括：土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费、安排被征地农民的社会保障费用、征地管理费、耕地占用税、耕地开垦费、新菜地开发建设基金。城市房屋拆迁费用包括：被拆迁房屋的房地产市场价格、被拆迁房屋室内自行装饰装修的补偿金额、搬迁补助费、安置补助费、拆迁非住宅房屋造成停产停业的补偿费、拆迁管理费和搬迁服务费等。

　　2.出让地价款

　　以出让形式取得熟地土地使用权，地价款由出让金、征地拆迁费和基础设施建设费构成;以出让方式获得城市毛地土地使用权，地价款由出让金和城市基础设施建设费构成，kfs需要进行房屋拆迁和土地开发活动，并相应支付城市房屋拆迁费用。地价款的数额由土地所在城市、地区、地段、土地用途及使用条件等许多方面因素决定。制定了基准地价的城市，具体宗地的土地出让地价款要在基准地价的基础上加以适当调整确定。

　　3.土地转让费

　　指受让方向转让方支付的土地使用权的转让费。依法通过出让或转让方式取得的土地使用权可转让给其它合法使用者。土地使用权转让时，地上建筑物及其它附着物的所有权随之转让。

　　4.土地租用费

　　指土地租用方向土地出租方支付的费用。

　　5.土地投资折价

　　㈡勘察设计和前期工程费

　　包括前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测及三通一平等土地开发工程费支出。

　　项目规划、设计、可行性研究所需的费用支出一般可按项目总投资的一个百分比估算。规划设计费为建安工程费的3%左右，可行性研究费占项目总投资的1%～3%，水文、地质勘探所需的费用可根据所需工作量结合有关收费标准估算，一般为设计概算的0.5%左右。

　　三通一平等土地开发费用，包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费用和通水、电、路的费用。这些费用的估算，可根据实际工作量，参照有关计费标准估算。

　　㈢房屋开发费

　　包括建筑安装工程费、公共配套设施建设费和基础设施建设费。

　　1.建筑安装工程费——各个单项工程分别估算建安工程费

　　含义：指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用等。

　　2.基础设施建设费——按实际工程量估算

　　含义：指建筑物2米以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。

　　3.公共配套设施建设费——按规划指标和实际工程量估算

　　含义：指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的各种公共配套设施(或公建设施)的建设费用。主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。

　　在可行性研究阶段，房屋开发费中各项费用的估算，可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标法、概预算定额法，也可根据类似工程经验进行估算。具体估算方法的选择，应视资料的可获得性和费用支出的情况而定。常用方法有4种：

　　⑴单元估算法。指以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法。如以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资等。

　　⑵单位指标估算法。指以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。土建工程、给排水工程、照明工程可按建筑平方米造价计算，采暖工程按耗热量(kK/h)指标计算，变配电安装按设备容量(kVA)指标计算，集中空调安装按冷负荷量(kK/h)指标计算，供热锅炉安装按每小时产生蒸汽量(m3/h)指标计算，各类围墙、室外管线工程按长度(m)指标计算，室外道路按道路面积(m2)指标计算等。

　　⑶工程量近似匡算法。采用与工程概预算类似的方法，先近似匡算工程量，配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资。

　　⑷概算指标法。采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用。常使用的估算公式是：直接费=每m2造价指标×建筑面积，主要材料消耗量=每m2材料消耗量指标×建筑面积。

　　㈣其他工程费——按当地有关部门规定的费率估算

　　包括临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等杂项费用。

　　㈤开发期间税费——各项税费根据当地有关法规标准估算

　　项目投资估算中考虑项目开发期所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。包括：固定资产投资方向调节税(暂停征收)、市政支管线分摊费、供电贴费、用电权费、分散建设市政公用设施建设费、绿化建设费、电话初装费、建材发展基金、人防工程费等。

　　㈥管理费用——项目总投资的3%～5%，在各个项目间合理分摊

　　含义：指企业为组织和管理开发经营活动而发生的各种费用。包括：管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、工会经费、职教经费、社保费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、房地产税、土地使用税、技术转让费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销、招待费、坏账损失、存货盘亏、毁损和报废损失及其他管理费用。

　　㈦销售费用

　　含义：指销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费，销售机构的折旧费、修理费、物料消耗费、广告宣传费、代理费、销售服务费及销售许可证申领费等。

　　㈧财务费用——分期复利计息，其他融资费用=利息×10%

　　含义：指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。

　　㈨不可预见费——按上述各项费用之和3%～7%估算

　　当开发项目竣工后采用出租或自营方式经营时，还应估算项目经营期间的运营费用。运营费用通常包括：人工费，公共设施设备运行费、维修及保养费，绿地管理费，卫生清洁与保安费用，维修与保养费，办公费，保险费，房产税，广告宣传及市场推广费，租赁代理费，不可预见费。各项费用的估算方法，请参考本书第10 章有关内容。

　　二、资金使用计划

　　开发项目应根据可能的建设进度和将会发生的实际付款时间和金额，编制资金使用计划表。在项目可行性研究阶段，可以年、半年、季度、月为计算期单位，按期编制资金使用计划。编制资金使用计划，应考虑各种投资款项的付款特点，要充分考虑预收款、欠付款、预付定金以及按工程进度付款的具体情况。

　　三、收入估算与资金筹措

　　㈠收入估算

　　估算开发项目的收人，首先要制定切实可行的租售计划(含销售、出租、自营等计划)。租售计划的内容通常包括：拟租售物业的类型、时间和相应的数量，租售价格，租售收入及收款方式。租售计划应遵守政府有关租售和经营的规定，并与开发商的投资策略相配合。

　　1.租售方案

　　租售物业的类型与数量，要结合开发项目可提供的物业类型、数量来确定，并要考虑到租售期内房地产市场的可能变化对租售数量的影响。一个具体的开发项目，此时须明确：出租面积和出售面积的数量及其与建筑物的对应关系，在整个租售期内每期拟销售或出租的物业类型和数量。综合用途的开发项目，应按不同用途或使用功能划分。

　　2.租售价格

　　租售价格应在房地产市场分析的基础上确定，一般可选择在位置、规模、功能和档次等方面可比的交易实例，通过对其成交价格的分析与修正，最终得到项目的租售价格。也可参照开发项目产品定价的技术和方法，确定租售价格。租售价格的确定要与kfs市场营销策略相一致，在考虑政治、经济、社会等宏观环境对物业租售价格影响的同时，还应对市场供求关系进行分析，考虑已建成的、正在建设的以及潜在的竞争项目对拟开发项目租售价格的影响。

　　3.租售收入

　　项目租售收入等于可租售面积的数量乘以单位租售价格。出租：应考虑空置期和空置率对年租金收入的影响。租售收入估算，要计算出每期所能获得的租售收入，并形成租售收入计划。

　　4.收款方式

　　应考虑当地房地产交易的付款习惯，确定分期付款的期数及各期付款的比例。

　　㈡资金筹措

　　资金筹措计划，要以项目资金使用计划和销售收入计划为基础确定资金的来源和相应的数量。项目资金来源有：资本金、预租售收入、借贷资金。为满足开发项目资金需求，优先使用资本金，之后考虑使用可投入的预租售收入，仍然不满足资金需求时，可安排借贷资金。