第三节 房地产开发项目策划与基础参数选择

　　项目可行性研究的一个重要目的，是在法律上允许、技术上可能的前提下，通过系统的项目策划，形成和优选出比较具体的项目开发经营方案，并获得满足投资收益目标要求的尽可能高的经济回报。在编制项目可行性研究报告的过程中，①项目策划、②构造可供评价比较的开发经营方案、③选择相关基础参数，是可行性研究中定量分析的基础。

　　一、房地产开发项目策划 ◎

　　开发项目策划方案，通常包括如下内容：

　　㈠区位分析与选择

　　区位分析与选择，包括地域分析与选择和具体地点的分析与选择。地域分析与选择是战略性选择，是对项目宏观区位条件的分析与选择，主要考虑项目所在地区的政治、法律、经济、文化教育、自然条件等因素。具体地点的分析与选择，是对项目坐落地点和周围环境、基础设施条件的分析与选择，主要考虑项目所在地点的交通、城市规划、土地取得代价、拆迁安置难度、基础设施完备程度以及地质、水文、噪声、空气污染等因素。

　　㈡开发内容和规模的分析与选择

　　开发内容和规模的分析与选择，应在符合城市规划的前提下按照最高最佳使用原则，选择最佳的用途和最合适的开发规模，包括建筑总面积、建设和装修档次、平面置等。

　　㈢开发时机的分析与选择

　　开发时机的分析与选择，应考虑开发完成后的市场前景，倒推出应获取开发场地和开始建设的时机，并充分估计办理前期手续和征地拆迁的难度等因素对开发进度的影响。大型开发项目可考虑分批开发(滚动开发)。

　　㈣合作方式的分析与选择

　　应考虑开发商自身在土地、资金、开发经营专长、经验和社会关系等方面的实力或优势程度，并从分散风险的角度出发，对独资、合资、合作(合建)、委托开发等开发方式进行选择。

　　㈤融资方式与资金结构的分析与选择

　　结合项目开发合作方式设计资金结构，确定合作各方在项目资本金中所占的份额，并通过分析可能的资金来源和经营方式，对项目所需的短期和长期资金的筹措做出合理的安排。

　　㈥产品经营方式的分析与选择

　　考虑近期利益和长远利益的兼顾、资金压力、自身的经营能力及市场的接受程度等，对出售(预售)出租(预租、短租或长租)、自营等经营方式进行选择。

　　二、构造评价方案 ●

　　含义:指在项目策划的基础上，构造出可供评价比较的具体开发经营方案。开发项目是否分期进行及如何分期、项目拟建设的物业类型及不同物业类型的比例关系、建筑面积的规模和物业档次、合作方式与合作条件、拟投入资本金的数量和在总投资中的比例、租售与自营的选择及各自在总建筑面积中的比例等，都需要在具体的评价方案中加以明确。

　　实际操作过程中，通常按照开发项目是否分期与开发经营方式，有时还会考虑物业类型的匹配结构，构造2～4个基本评价方案。其他因素的影响规律，则可通过敏感性分析把握。

　　三、选择基础参数 ●

　　经济评价中的基础参数包括：

　　1.时间类参数。包括：开发活动的起始时间点，开发经营期、开发期、准备期、建设期、出售期、出租经营期的起始时间点以及持续时间长度，经济评价工作的计算周期。

　　2.融资相关参数。有：贷款利率，资本金投入比例或财务杠杆比率(通常为总投资的30%)，预售收入用于后续开发建设投资的比例。

　　3.收益相关指标。包括：出租率或空置率，运营成本占毛租金收入比率。

　　4.评价标准类指标：基准收益率、目标成本利润率、目标投资利润率、目标投资回报率。