第二节 盈亏平衡分析●

　　一、 盈亏平衡分析的基本原理●

　　□盈亏平衡分析是在完全竞争或垄断竞争的市场条件下，研究投资项目产品成本、产销量与盈利的平衡关系的方法。投资项目：随着产销量的变化，盈利与亏损之间一般至少有一个转折点，这种转折点为盈亏平衡点(Break Even Point, BEP)，在这一点上，销售收入和总成本费用相等，既不亏损也不盈利。盈亏平衡分析就是要找出项目方案的盈亏平衡点。

　　□基本方法是建立成本与产量、销售收入与销量之间的函数关系，通过对这两个函数及其图形的分析，找出平衡点。

　　□分类：线性盈亏平衡分析和非线性盈亏平衡分析 线性盈亏平衡分析最常用

　　■当产销量的变化不影响市场销售价格和生产成本时，成本与产量、销售收入与销量之间呈线性关系，此时的盈亏平衡分析属于线性盈亏平衡分析。

　　■当市场上存在垄断竞争因素的影响时，产销量的变化会导致市场销售价格和生产成本的变化，此时的成本与产量、销售收入与销量之间呈非线性关系，所对应的盈亏平衡分析也就属于非线性盈亏平衡分析。

　　□线性盈亏平衡分析的基本公式是：

　　年销售收入方程：B=P×Q 年总成本费用方程：C=Cf+Cv×Q

　　式中，B销售收入，P销售单价，C总成本，Cf总固定成本，Cv单位变动成本，Q产销量。

　　当实现盈亏平衡时，有B=C，即，由此推导出：

　　当产销量超过平衡点数量Q*时，项目处于盈利区域;当产销量小于平衡点数量Q*时，项目处于亏损区域。

　　【例7-1】某项目生产能力3万件/年，产品售价3000元/件，总成本费用7800万元，其中固定成本3 000万元，成本与产量呈线性关系。

　　【解】 单位产品变动成本：Cv=(7800—3000)/3=1600(元/件)

　　盈亏平衡产量：Q*=3000/(3 000—1600)=2.14(万件)

　　盈亏平衡价格：P*=1600+3 000/3=2600(元/件)

　　盈亏平衡单位产品变动成本：Cv*=3000—3000/3=2000(元/件)

　　【例】某房地产开发项目的占地面积为1万m2，容积率为1.5，如果房屋开发成本为3000元/m2(按建筑面积计)，预测能够以8000元/m2(按建筑面积计)的销售价格实现全部销售则该项目实现盈亏平衡的最高土地取得价格(按占地面积计)。

　　【解】已知：总建筑面积Q=1×1.5=1万m2，房屋开发成本Cv=元/m2, P=8000元/m2, 则

　　由P×Q=Cf+Cv×Q得出Cf= (P-Cv)×Q=(8000-3000)×1.5=7500元/m2

　　二、房地产项目的盈亏平衡分析●

　　□房地产项目的盈亏平衡分析：临界点分析和保本点分析，其差异在于平衡点的设置。

　　■临界点分析：是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到允许的最低经济效益指标的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。

　　■保本点分析：是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。

　　单个因素临界值的分析计算：列表法和图解法，多个因素临界值组合的分析计算：列表法。

　　1、最低租售价格分析

　　租金和售价是房地产项目最主要的不确定性因素，能否实现预定的租售价格，通常是开发投资项目成败的关键。最低租售价格与预测租售价格之间差距越大，说明房地产项目抗市场风险的能力越强。

　　2、最低租售数量分析

　　最低销售量和最低出租率，也是房地产项目最主要的不确定性因素，能否在预定售价下销售出理想的数量，或在一定的租金水平下达到理想的出租率，通常是开发投资项目成败的关键。 最低销售量与可供销售数量之间的差距越大，最低出租率的值越低，说明房地产项目抗市场风险的能力越强。

　　3、最高土地取得价格

　　最高土地取得价格是指开发项目销售额和其它费用不变条件下，保持满足预期收益水平，所能承受的最高土地取得价格。最高土地取得价格与实际估测的土地取得价格之间差距越大，开发项目承受土地取得价格风险的能力越强。

　　4、最高工程费用

　　最高工程费用是指在预定销售额下，要满足预期的开发项目收益要求，所能承受的最高工程费用。最高工程费用与预测可能的工程费用之间差距越大，说明开发项目承受工程费用增加风险的能力越大。

　　5、最高购买价格

　　最高购买价格是指在这样的购买价格水平下，项目投资刚好满足投资者的收益目标要求。最高购买价格高出实际购买价格的数额越大，说明该置业投资项目抵抗风险的能力越强。

　　6、最高运营费用比率

　　运营费用比率：指投资性物业中运营费用支出占毛租金收入的比率。最高运营费用比率，是指满足投资者预期收益目标时的运营费用比率。最高运营费用比率越高，说明投资项目抵抗风险的能力越强。

　　7、多因素临界点组合

　　多个风险因素同时发生变化，引起开发项目经济效益指标的变化，达到临界点，这时各因素变化值组合成为多因素临界点组合。多因素临界点组合的寻找可通过计算机完成。

　　三、房地产项目盈亏平衡分析示例

　　㈠保本点分析

　　某开发项目选用了出售方案，图7-2和图7-3分别显示了当初始销售价格和总开发成本变化时，开发项目税前利润为零所对应的盈亏平衡状态。当初始售价下降33%、平均单方成本上升57%时，本开发项目的税前利润为零。表明本项目抵抗售价和成本变动风险的能力较强。

　　㈡ 临界点分析

　　某开发项目选用了出租方案，图7-4和7-5分别显示了租金和出租率变化对利润的影响。从中可以看出，该项目的最低租金为26.5美元/㎡，最低出租率为62%。因为当项目的初始月租金水平下降约32%即为26.5美元/㎡、出租率下降至62%时，本项目的税后IRR接近目标收益为18%，使项目达到决策的临界点。表明本项目抵抗租金和入住率变动风险的能力也较强。