第五节 清偿能力指标及其计算

　　投资项目的清偿能力：主要考察计算期内项目各年的财务状况及偿还到期债务的能力。

　　一、利息计算方法●

　　□按年计息规则：①借款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后年份按全年计息;②还款当年按年末偿还，按全年计息。每年应计利息的近似计算公式为：

　　□还本付息的方式包括以下5种：

　　■一次还本利息照付：期间每期仅支付当期利息，最后一期归还全部本金、当期利息;

　　■等额还本利息照付：规定期限内分期归还等额的本金和相应的利息;

　　■等额还本付息：在规定期限内分期等额摊还本金和利息;

　　■一次性偿付：借款期末一次偿付全部本金和利息;

　　■“气球法”：借款期内任意偿还本息，到期末全部还清。

　　二、借款偿还期●

　　□含义：指在国家规定及投资项目具体财务条件下，项目开发经营期内使用可用作还款的利润、折旧、摊销及其它还款资金偿还项目借款本息所需要的时间。置业投资项目和出租经营或自营项目，需要计算借款偿还期。项目用于销售时，不计算借款偿还期。

□借款偿还期的计算公式为：

　　式中，Id为项目借款还本付息数额(不包括已用资本金支付的建设期利息)，Pd为借款偿还期(从借款开始期计算)，Rt为第t期可用于还款的资金(包括：利润、折旧、摊销及其他还款资金)。

　　□借款偿还期可用资金来源与运用表或借款还本付息计算表直接计算，其详细计算公式为：

　　□上述计算是以计算周期为单位，实际应用中应将其转换成以年为单位当借款偿还期满足贷款机构的要求期限时，即认为项目是有清偿能力的。

　　三、利息备付率>2●

　　□指项目在借款偿还期内各年用于支付利息的税息前利润，与当期应付利息费用的比率。

其计算公式为：

　　式中：税息前利润为利润总额与计入总成本费用的利息费用之和，当期应付利息是指当期计入总成本费用的全部利息。利息备付率可按年或按整个借款期计算。

　　□利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。房地产投资项目，该指标值应大于2。否则，表示项目付息能力保障程度不足。

　　【例】张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为3.4万元，其中支付银行利息1.5万元。试计算张某的这项投资在第4年的利息备付率

　　利息备付率=税息前利润/当期应付利息=(5-3.4+1.5)/1.5=2.07

　　四、偿债备付率(Debt Coverage Ratio，DCR)≥1.2 ●

□含义：指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。□其计算公式为： 　

　　□可用于还本付息资金，包括：①可用于还款的折旧和摊消，②在成本中列支的利息费用，③可用于还款的利润等。当期应还本付息金额包括当期应还贷款本金及计入成本的利息。

　　□偿债备付率按年计算或按整个借款期计算。偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。房地产投资项目，该指标值应大于1.2 。指标小于1.2时，表示当期资金来源不足以偿付当期债务，需要通过短期借款来偿还已到期的债务。该指标的计算对出租经营或自营的投资项目非常重要。

　　【例6-10】 某小型写字楼的购买价格为50万元，其中投资者投入的权益资本为20万元，另外30万元为年利率为7.5%、期限为30年、按年等额还款的抵押贷款。建筑物的价值为40万元，按有关规定可在25年内直线折旧。预计该写字楼的年毛租金收入为10万元，空置和收租损失为毛租金收入的10%，包括房产税、保险费、维修费、管理费、设备使用费和大修基金在内的年运营费用为毛租金收入的30%。试计算该写字楼投资项目的投资回报指标。 P178

　　【解】

　　该写字楼项目的投资回报指标计算过程:

　　1.年毛租金收入：100 000元

　　2.空置和收租损失：100 000×10%=10 000元

　　3.年运营费用：100 000×30%=30 000元

　　4.净经营收入：100 000-10 000-30 000=60 000元

　　5.年还本付息：A=Pi(1+i)n/[(1+i)n-1]=25 400元

　　6.净现金流：4.-5.=34 600元

　　7.现金回报率：34 600/200 000=17.3%

　　8.还本收益：25 400-300 000×7.5%=2 900元

　　9.扣除折旧前的应纳税收入：6.+8.=37 500元

　　10.折旧：400 000/25=16 000 元

　　11. 应纳税收入：37 500-16 000=21 500 元

　　12.所得税(税率25%)：21 500×25%=5 375元

　　13.税后现金流：34 600-5 375=29 225元

　　14.税后现金回报率：29 225/200000=14.6%

　　15.投资者权益增加值(还本收益)：2900元

　　16.投资回报率：(29 225+2 900)/200000=16.1%

　　17.写字楼市场价值增值额：500 000×2%=10 000元

　　18.考虑增值后的投资回报率：(29 225+2 900+10 000)/200000=21.1%

　　19.偿债备付率：60 000/25 400=2.36

　　解析：熟悉经济评价的过程，揣摸每一步的推导过程。

　　五、资产负债率 ◎

　　□含义：是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标，属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例，即总资产中有多大比例是通过借债来筹集的，它可以用来衡量客户在清算时保护债权人利益的程度。其表达式为：

　　□资产负债率高，则资本金不足，应变能力较差;资产负债率低则资本金充裕，企业应变能力强。房地产开发属于资金密集型经济活动，故房地产开发公司资产负债率一般较高。

　　六、流动比率(偿债能力比率) ◎

　　□含义：是反映项目各年偿付流动负债能力的指标。其表达式为：

　　□流动比率越高，说明营运资本(即流动资产减流动负债的余额)越多，债权越安全。指标反映百元流动负债有几百元流动资产抵偿。在国际上银行一般要求流动比率≥200%，并称为“银行家比率”或“二对一比率”。开发项目：流动负债数额较大，流动比率相对较低，200%不是最理想的流动比率。理由：①项目所需开发资金较多，且本身并不拥有大量资本金，其资金一般来源于长、短期借款。②项目通常采取预售期房方式筹集资金。

　　七、速动比率 ◎

　　□含义：是反映项目快速偿付流动负债能力的指标。其表达式为：

　　□该指标属短期偿债能力指标。它反映项目流动资产总体变现或近期偿债的能力，因此它须在流动资产中扣除存货部分(存货变现能力差)。开发项目的存货占流动资产的大部分，其速动比率较低，不会达到100%。

　　资产负债率、流动比率、速动比率指标，可结合开发企业的资产负债表进行计算。房地产开发项目：不需要编制资产负债表。

　　【例6-11】 从某房地产投资项目的资产负债表上，我们可以得到如下项目信息：负债合计为3 000万元，资产合计为5 000万元，流动资产和流动负债分别为2 500万元和1 250万元，存货为1 500万元。试计算该房地产投资项目的资产负债率、流动比率和速动比率。

　　【解】

　　【解析】资产负债率是说明总负债和总资产之间的关系的，流动比率、速动比率是说明流动资产与流动负债之间的关系的，只是速动比率在流动资产中减去了存货。

　　【例6-12】某购物中心开发项目规划建设用地面积为10000m2，总建筑面积为15000m2。预计项目开发建设周期为2年，总投资为13500万元(不包括贷款利息)。项目第l年投资8100万元，其中资本金为5400万元，其余为甲银行贷款;项目第2年投资5400万元，全部为甲银行贷款;甲银行贷款年利率为9.0%，按年复利计息，项目竣工时一次性还清本息。项目竣工后开发商将购物中心用于出租经营，且立即向乙银行申请抵押贷款以偿还甲银行贷款本息，乙银行贷款期限为3年、年利率为7.0%，按年付息、到期还本。购物中心的可出租面积为总建筑面积的70%，采用基础租金加百分比租金形式出租，基础租金不随时间变化，百分比租金为超额营业额的10%。预计购物中心的出租率为95%，年超额营业额为10000万元。购物中心的运营成本为毛租金收入的35%。开发商于项目运营3年后整体转售，净转售收入是年净经营收入的9.5倍。假设投资和贷款发生在年初，收入、运营成本和还款均发生在年末，不考虑所得税及其他税收。请回答下列问题：

　　⑴若开发商要求的自有资金目标收益率为20%，则购物中心的年最低基础租金为多少元/m2(精确到个位)?

　　⑵在该最低基础租金水平下，设项目全部投资的目标收益率为13%，求项目全部投资的内部收益率是多少(精确到小数点后2位)?(12分)

　　【解】解法一：叙述法

　　一、设最低基础租金为x，求最低基础租金

　　⑴ 计算各年自有资金净现金流量

　　1)第1年年初净现金流量=-5400万元

　　2)第2年年初：投资=-5400万元;甲银行贷款5400万元

　　净现金流量=-5400+5400=0万元

　　3)第3年年初：

　　归还甲银行贷款=2700×(1+9%)2+5400(1+9%)=9093.87万元

　　乙银行贷款=9093.87万元　　净现金流量=-9093.87+9093.87=0万元

　　4)第3、4年年末：

　　还本付息=9093.87×7%=636.57万元

　　营运成本=(1.5×70%×95%×x+10000×10%)×35%=(0.9975x+1000)×35%万元

　　经营收入=1.5×70%×95%×x+10000×10%=(0.9975x+1000)万元

　　净现金流量-(0.9975x+1000)×65%万元

　　5)第5年年末：

　　还本付息=636.57+9093.87=9730.44万元

　　营运成本=(0.9975x+1000)×35%万元

　　经营收入=(0.9975x+1000)万元

　　转售收入=(0.9975x+1000)×65%×9.5万元

　　净现金流量=(0.9975x+1000)×65%+(0.9975x+1000)×65%×9.5-9730.44

　　=(0.9975x+1000)×65%×10.5-9730.44万元

　　(2)求基础租金

　　二、计算全投资内部收益率FIRR

　　(1)计算各年净现金流量

　　1)第1年年初投资=8100万元

　　2)第2年年初投资=5400万元

　　3)第3年、4年年末：

　　经营收入=0.9975×1915+1000=2910.21万元

　　经营成本=2910.21×35%=1018.57万元

　　净现金流量=2910.21-1018.57=1891.64万元

　　4)第5年年末：

　　经营收入=43.9975×1915+1000=2910.21万元

　　经营成本=2910.21×35%=1018.57万元

　　转售收入=2910.21×65%×9.5=17970.55万元

　　挣现金流量=2910.21+17970.55-1018.57=19862.19万元

　　⑵ 计算内部收益率

　　设i 1=13%，则有：

　　解法二：图表法

　　一、列出自有资金现金流量表(年来)，设计出租金为x

　　二、求最低租金水平下的全部投资内部收益率，列表：