第四节 静态盈利能力指标及其计算

　　一、成本利润率与销售利润率

　　㈠成本利润率(RPC)

　　□含义：指开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。成本利润率的计算公式为：

　　式中：RPC—成本利润率，GDV—项目总开发价值，TDC—项目总开发成本，DP—开发商利润。

　　□项目总开发价值：①项目全部销售，GDV等于总销售收入扣除销售税金后的净销售收入;②项目用于出租，GDV为项目在整个持有期内净经营收入和净转售收入的现值累计之和。

　　□项目总开发成本，是开发项目在开发经营期内实际支出的成本，在数值上等于开发建设投资，包括土地费用、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、其他工程费、开发期间税费、管理费用、销售费用、财务费用、不可预见费等。

　　□计算开发项目的总开发价值和总开发成本时，可依评估时的价格水平进行估算。

　　开发商利润实际是对开发商承担的开发风险的回报。成本利润率超过目标利润率，则该项目在经济上是可接受的。目标利润率水平的高低，与项目所在地区的市场竞争状况、项目开发经营周期长度、开发项目的物业类型以及贷款利率水平等相关。一般来说，一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%～45%。成本利润率是开发经营期的利润率，不是年利润率;成本利润率除以开发经营期的年数，也不等于年成本利润率，因为开发成本在开发经营期内逐渐发生，而不是在开发经营期开始时一次投入。

　　㈡销售利润率

□是衡量开发项目单位销售收入盈利水平的指标。计算公式为： 。其中：销售利润=销售收入-总开发成本-销售税费，在数值上等于计算成本利润率时的开发利润。

　　【例6-5】某房地产开发商以5 000万元的价格获得了一宗占地面积为4 000㎡的土地50年的使用权，建筑容积率为5.5，建筑覆盖率为60%，楼高14层，1至4层建筑面积均相等，5至14层为塔楼(均为标准层)，建造费用为3 500元/㎡，专业人员费用为建造费用预算的8%，其他工程费为460万元，管理费用为土地费用、建造费用、专业人员费用和其他工程费之和的3.5%，市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的0.5%、3.0%和6.5%，预计建成后售价为12 000元/㎡。项目开发周期为3年，建设期为2年，土地费用于开始一次投入，建造费用、专业人员费用、其他工程费和管理费用在建设期内均匀投入;年贷款利率为12%，按季度计息，融资费用为贷款利息的10%。问项目总建筑面积、标准层每层建筑面积和开发商可获得的成本利润率与销售利润率分别是多少?

　　【解】

　　(1) 项目总开发价值=项目总销售收入-销售税费

　　1) 项目建筑面积：4 000×5.5=22 000(m2)

　　2) 标准层每层建筑面积：(22 000-4 000×60%×4)/10=1 240(m2)

　　3) 项目总销售收入：22000×l2000=26 400(万元)

　　4) 销售税费：26 400×6.5%=l 716(万元)

　　5) 项目总开发价值：26 400-1716=24 684(万元)

　　(2) 项目总开发成本=1)+2)+3)+4)+5)+6)+7)

　　1)土地费用：5 000万元

　　2)建造费用：22 000×3 500=7 700(万元)

　　3)专业人员费用：7 700×8%=616(万元)

　　4)其他工程费：460万元

　　5)管理费用：(5 000+7 700+616+460)×3.5%=482.16(万元)

　　6)财务费用= a.+ b.+ c.

　　a.土地费用利息：5 000×[(1+12%/4)3×4-1]=2 128.80(万元)

　　b.建造费用/专业人员费用/其他工程费/管理费用利息：

　　(7 700+616+460+482.16)×[(1+12%/4) (2/2)×4-1)=l 161.98(万元)

　　c.融资费用：(2 128.80+1 161.98)×10%=329.08(万元)

　　d.财务费用总计：2 128.80+1 161.98+329.08=3 619.86(万元)

　　7)市场推广及销售代理费用：26 400×(0.5%+3.0%)=924(万元)

　　8)项目总开发成本：5 000+7 700+616+460+482.16+3 619.86+924=18 802.02(万元)

　　(3)开发利润(销售利润)：24 684-18 802.02=5 881.98(万元)

　　(4)成本利润率：5 881.98/18 802.02×100%=31.28%

　　(5)销售利润率：5 881.98/26 400×100%=22.28%

　　解析: 1. 本题是计算成本利润率、销售利润率的经典题，计算时要规范，按步骤做题。2. 弄清项目开发价值、开发成本的构成，不要漏项。3. 关于利息计算：土地费用从开发期算起，建造费用/专业人员费用/其他工程费/管理费用利息从建设期算起。

　　【例6-6】某开发商在一个中等城市以425万元的价格购买了一块写字楼用地50年的使用权。该地块规划允许建筑面积为4 500 m2。开发商通过市场研究了解到当前该地区中档写字楼的年净租金收入为450元/m2，银行同意提供的贷款利率为15%的基础利率上浮2个百分点，融资费用为贷款利息的10%。开发商的造价工程师估算的中档写字楼的建造费用为1 000元/m2，专业人员费用为建造费用的12.5%，其他工程费用为60万元，管理费用为土地费用、建造费用、专业人员费用和其他费用之和的3.0%，市场推广及出租代理费为年净租金收入的20%，当前房地产的长期投资收益率为9.5%。项目开发周期为18个月，建设期为12个月，可出租面积系数为0.85,试通过计算开发商成本利润率对该项目进行初步评估。

　　【解】

　　(1)项目总开发价值

　　1)项目可出租建筑面积：4 500×0.85=3 825(m2)

　　2)项目每年净租金收入：A=3 825×450=172.125(万元)

　　3)项目总开发价值：P=172.125×(P/A，9.5%，48.5)=1 789.63(万元)

　　(2)项目总开发成本

　　1)土地费用：425万元

　　2)建造费用：4 500×1 000=450(万元)

　　3)专业人员费用： 450×12.5%=56.25(万元)

　　4)其他工程费：60万元

　　5)管理费用：(425+450+56.25+60)×3.0%=29.74(万元)

　　6)财务费用

　　a.土地费用利息：425×[(1+17%/4) 1.5×4-1]=120.56(万元)

　　b.建造费用/专业人员费用/其他工程费/管理费用利息：

　　(450+56.25+60+29.74)×[(1+17%/4) 0.5×4-1)=51.74(万元)

　　c.融资费用：(120.56+51.74)×10%=17.23(万元)

　　d.财务费用总计：120.56+51.74+17.23=189.53(万元)

　　7)市场推广及出租代理费：172.125×20%=34.43(万元)

　　8)项目开发成本总计： 425+450+52.65+60+29.74+189.53+34.43=1 241.35(万元)

　　(3)开发商利润：1 789.63-l 241.35=548.28(万元)

　　(4)开发商成本利润率为：548.28/1 241.35x100%=44.17%

　　当项目建成后用于出租经营时，由于经营期限很大，计算开发商成本利润率就显得意义不大。此时可通过计算项目投资动态盈利能力指标，来评价项目的经济可行性。

　　【例6-7】某房地产开发商拟在某特大城市中心区甲级地段建设一集办公、商住、购物、餐饮娱乐等为一体的综合性商业中心。该项目规划建设用地面积为40000m2，总建筑面积297 000m2，总容积率为7.425，其中地上建筑面积约247 000m2 (含写字楼104 900m2，商住楼60 l00m2，商场81 000m2，管理服务用房l 000m2)，地上容积率为6.175;地下建筑面积50 000m2(含商场11 000 m2，停车库25 000m2，仓库5 000m2，技术设备用房7 000m2，管理用房2 000m2)。

　　项目开发建设进度安排是：于2002年4月初至6月底购买土地使用权并进行拆迁安置工作，2002年7月初至2003年2月底完成基础工程并开始预售楼面。地上建筑分两期建设，一期工程于2003年3月初开始，建设写字楼主楼A和副楼B，于2003年11月底结构封顶，2004年5月底完成装修工程;第二期建设商住楼C和写字楼副楼D，于2003年12月初开始结构工程，2005年1月底完成装修工程。整个项目将于2005年3月底全部竣工投入使用。

　　假设土地费用在项目开始的第一年内均匀支付，建造费用(开发成本)和管理费用等在项目建设期内均匀投入。有关项目的土地费用、开发成本、贷款利率和销售价格情况，可参考项目所在地的实际情况。对该项目进行初步财务评价。

　　【解】

　　(1) 项目销售收入

　　1) 销售计划。本项目的销售面积为地上写字楼、商场、餐饮娱乐用房的面积共245 000m2和地下11 000m2的商场、5 000m2的仓库和668个停车位。开发商制定的销售计划中，销售面积的具体分配情况如下表所示。

　　1)销售收入

　　注:写字楼主楼、副楼、商住楼、商场、地下商场、地下停车场、仓库的售价分别为3000、 2 800、3 850、720和1 000美元/m2

　　(2) 项目开发成本及费用情况分析 P179

　　(3) 土地增值税计算

　　1) 其他扣除项目=(土地费用+建造费用)×20%=7237.6 (万美元)

　　2) 土地增值税扣除项目金额总计=57098+7237.6=64 355.6 (万美元)

　　3) 增值额：86066-64335.6=21730.4 (万美元)

　　4) 增值比率：21730.4/64335.6×100%=33.78%

　　5) 增值比率超过20%，低于50%，适用税率=30%

　　6) 应缴纳土地增值税：21730.4×30%=6519.1(万美元)

　　(4) 开发利润计算

　　1) 土地增值税前

　　a)总开发价值：86 066-4 758=81 308 (万美元)

　　b)总开发成本：57 098-4 758=52 340 (万美元)

　　c)开发商利润：8l 308-52 340=28 968 (万美元)

　　d)开发商成本利润率(28 968/52 340)×100%=55.35%

　　2) 土地增值税前

　　a)总开发价值：86 066-4 758=81 308 (万美元)

　　b)总开发成本：57 098-4 758=52 340 (万美元)

　　c)缴纳土地增值税：6519.1(万美元)

　　d)开发商利润：8l 308-52 340-6519.1=22 448.9 (万美元)

　　e)开发商成本利润率(22 448.9/52 340)×100%=42.89%

　　通过【例6-7】的方法计算出的开发商成本利润率为项目在整个开发期内的成本利润率。由于开发商成本利润率是一个较为粗略的评价指标，所以用这种方法对开发项目进行初步评估时一般也不计算缴纳所得税后的成本利润率情况。

　　【例6-5】～【例6-7】中所使用的评价方法在评估实践中经常所用，但大家可能也发现了它的两个缺点，即成本支出和经营收入的时间分布没有弹性;计算过程主要依靠“最好的估计”这种单一的情况，没有体现开发过程中隐含的许多不确定性因素。

　　通过采用现金流评估法就可以弥补上述第一个缺点，因为这种方法能使资金流出和流入的时间分布与开发建设过程中实际发生的租售收入和开发费用更加接近。下面我们将【例6-5】用现金流评估法再进行一次评估。

　　【例6-8】 假定【例6-5】中各项主要开发成本的投入比例分配如下表所 示，试用现金流法对该项目进行评估。

　　从上表的计算中，可以得出如下结论：

　　(1)总开发成本：18 619.8万元;

　　(2)项目总销售收入：26 400万元;

　　(3)销售税费：l 716万元;

　　(4)总开发价值：24 684万元;

　　(5)开发商利润：24 684-18 619.8=6 064.2(万元);

　　(6)开发商成本利润率：6 064.2/18 619.8×100%=32.57%

　　从这个例子可以看出，当建设进行到2005年第四季度末时，时间正好是建设期的中点，但建设费用仅投入了40%。

　　经过大量的调查研究，人们发现，对于建安成本，在工程开始时其费用的增长是缓慢的。达到合同工期的60%时，这种增长达到峰值，工程造价累计曲线类似于“s”型(如图6-4所示)。对于一个典型的项目来说，40%的建安成本发生在建设期的中部，而不是过去假设的50%，和计算开发商成本利润率时假设的，工程进行到一半，建安费用的支出也达到一半，显然有较大差异。

　　随着一些规模较大的房地产开发公司和组织的不断出现， 以及开发项目的复杂程度不断提高(例如成片开发或大型房地产开发项目中，工程的一部分已经出售而另一部分还未完工)，人们往往要考虑使用更为精确完善的现金流法进行评估。[例6-8]中所使用的现金流法对于下面几种类型的开发项目评估尤其有效：

　　(1)居住小区综合开发项目。对于居住小区综合发项目，开发商为保证资金的正常运转，往往先建成一部分出售，然后利用出售所获得的收益，投资于后一部分项目的开发，即所谓滚动开发。这样，当一部分住宅楼建成出售时或出售前，另一部分才开始动工，所以，投入项目后一部分的现金流量收支情况相当复杂。由于现金流评估法是把每期的现金流量分别按其实际数量和发生的时间予以考虑的，因此在评估这类项目时不需作任何假设，就可精确地得出评估结论。

　　(2)商业区开发项目。随着城市现代化建设的发展，城市商业区的开发项目已不仅仅局限于建筑各种大型商业零售中心了，它还要求这些商业零售中心具有完备的附属设施，如多层停车楼、写字楼、餐饮中心、文化娱乐和休闲场所等。这类项目规模大、形式多样、功能复杂、开发周期长，因此，一个商业区开发项目可能会分阶段开发，某些部分可能在其他部分建成之前投入使用。这类项目现金收支情况也很复杂，适合用现金流评估法评估。

　　(3)工业开发项目。一些工业开发项目，如经济开发区中的标准厂房、仓库等，也同样存在着部分厂房或仓库先期建成后出租时，另外一些厂房或仓库正处在施工阶段的情况。更复杂的是，一些厂房或仓库不是以出租形式，而是将其出售给使用者，这样就会有较大的现金收支情况出现。同时，开发项目中的另一部分场地，当其基础设施建成后，可能按租约出租，这样就会导致开发项目中的一部分现金流量较少，但比前一部分发生的时间更早一些。这类开发项目的详细评估，只能采用现金流法。

　　新区开发和旧城改造项目，所需时间长，资金需求量大，而且来源于各种渠道，现金流量收支情况也很复杂，更需要用现金流法评估。

　　二、投资利润率

　　1、开发投资的投资利润率：指项目年平均利润额占项目总投资的比率。项目总投资与项目总开发成本的差异：前者不含财务费用。

　　2、置业投资的投资利润率：指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率。对经营期内各年的利润变化幅度较大的项目，应计算经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率，其计算公式为：

　　利润总额=经营收入(含销售、出租、自营)-经营成本-运营费用-销售税金

　　销售税金=营业税+城市维护建设税+教育费附加

　　项目总投资=开发建设投资+经营资金

　　投资利润率可根据损益表中的有关数据计算求得。在财务评价中，将投资利润率与行业平均利润率对比，以判别项目单位投资盈利能力是否达到本行业的平均水平。

　　三、资本金利润率和资本金净利润率

　　1、资本金利润率：指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内的年平均利润总额与资本金的比率，它反映投入项目的资本金的盈利能力。资本金是投资者为开发投资项目投入的资本金或权益资本。资本金利润率的计算公式为：

　　2、资本金净利润率：指项目经营期内一个正常年份的年税后利润总额或项目经营期内的年平均税后利润总额与资本金的比率，它反映投入项目的资本金的盈利能力。其计算公式为：

　　【例6-9】 已知某房地产投资项目的购买投资为4 500万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为1 500万元，经营期内年平均利润总额为650万元、年平均税后利润为500万元。试计算该投资项目的投资利润率、资本金利润率、资本金净利润率。

　　【解】

　　(1)投资利润率=年平均利润总率/项目总投资×100%=650/(4500+500)×100%=13.0%

　　(2)资本金利润率=年平均利润总额/资本金×100%=650/1500×100%=43.3%

　　(3)资本金净利润率=年平均税后利润总额×100%=500/1500×l00%=33.3%

　　解析：这道题考试时一般为选择题，由于可供选择的答案比较多，所以一定要记清公式。

　　四、静态投资回收期(Pb′)

　　含义：指当不考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。一般以年表示，对投资项目来说，静态投资回收期自投资起始点算起。其计算公式为：

　　详细计算公式为：

　　上式得出的是以期为单位的静态投资回收期，应该再把它换算成以年为单位的静态投资回收期，其中的小数部分也可以折算成月数，以年和月表示，如3年零9个月或 3.75年。

　　五、现金回报率和投资回报率

　　1、现金回报率

　　□含义：指置业投资过程中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率。该指标反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系。分类：税前现金回报率和税后现金回报率。税前现金回报率等于净经营收入扣除还本付息后的净现金流量除以投资者的初始现金投资;税后现金回报率等于税后净现金流量除以投资者的初始现金投资。

　　【例6-12】某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元由金融机构提供抵押贷款，余款20万元由投资者用现金支付。如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为2.8万元，则该项投资的税前现金回报率为：2.8/20×100%=14%;如果该项投资年税后净现金流量为2.2万元，则该项投资的税后现金回报率为：2.2/20×100%=11%。

　　□现金回报率指标非常简单明了：它与资本化率不同，因为资本化率通常不考虑还本付息的影响;与一般意义上的回报率也不同，因为该回报率可能是税前的，也可能是税后的。

　　2、投资回报率

　　□含义：指置业投资过程中，每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率。投资回报率中的收益包括还本付息中投资者所获得的物业权益增加值，还可考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。该指标反映了初始权益投资与投资者实际获得的收益之比。

　　□在不考虑物业增值收益时，

　　□当考虑物业增值收益时，