第六章 经济评价指标与方法

　　第一节 效益和费用识别●

　　一、投资与成本

　　㈠广义投资与成本的概念

　　1.投资

　　□广义投资：指人们的一种有目的的经济行为，即以一定的资源投入某项计划，以获取所期望的报酬。房地产投资分析中所讨论的投资是狭义的，是指人们在房地产开发或投资活动中，为实现某种预定的开发、经营目标而预先垫支的资金。

　　□一般工业生产活动中的投资，包括固定资产投资和流动资金两部分。固定资产投资价值以折旧的形式计入成品成本，并通过成品销售以货币形式回到投资者手中。流动资金在每个生产周期完成一次周转，在整个项目寿命周期内始终被占用，直到项目寿命周期末，全部流动资金才能退出生产与流通，以货币资金形式被收回。

　　2.成本

　　□含义：指人们为达成一事或取得一物所必须付出或已经付出的代价。包括生产成本和销售费用，生产成本加上相应的销售费用称为产品销售成本(亦称完全成本)。

　　□投资分析中使用的成本概念与企业财务会计中使用的成本概念不完全相同。表现在两个方面：①财务会计中的成本是对生产经营活动中实际发生费用的记录，各种影响因素的作用是确定的，所得到的成本数据是唯一的，而投资分析中使用的成本有许多是对拟实施项目未来将要发生的费用的预测和估算，各种影响因素的作用是不确定的，不同的实施方案会有不同的成本数据;②在投资分析中，根据分析计算的需要还要列入一些财务会计中没有的成本概念(如机会成本、沉没成本、不可预见费用等)，这些成本的经济含义及成本中所包含的内容与财务会计中的成本不完全一样。

　　㈡房地产投资分析中的投资与成本

　　房地产生产经营活动中的投资与成本，与一般工业生产活动有较大差异。从本书第1章介绍的房地产直接投资形式来看，其投资与成本有如表6-1所示的特点。

　　房地产投资项目中投资与成本的特点表 6-1

　　开发销售模式下的开发项目：kfs所投入的开发建设资金均属于流动资金的性质。置业投资或开发建设完成后出租楼宇或自行经营，则与一般的工业生产项目投资和成本的概念相同。

　　1.开发项目总投资——开发建设投资和经营资金

　　开发建设投资在开发建设过程中形成开发产品成本和固定资产和其他资产。构成如下：土地费用、勘察设计和前期工程费用、建筑工程安装费用、基础设施建设费用、公共配套设施建设费用、其他工程费、开发期间税费、管理费用、销售费用、财务费用、不可预见费用。

　　2.开发产品成本

　　含义：指项目建成时，按照财务和会计制度，转入房地产产品的开发建设投资。当开发项目有多种产品时，可通过开发建设投资的合理分摊，分别估算每种产品的产品成本。

　　3.经营成本

　　含义：指房地产产品出售、出租时，将开发产品成本按照财务和会计制度结转的成本。包括：土地转让成本、商品房销售成本、配套设施销售成本和房地产出租经营成本。分期收款的房地产项目：房地产销售成本和出租经营成本通常按当期销售或出租收入占全部销售收入和出租收人的比率，计算本期应结转的经营成本。

　　4.期间费用

　　含义：指为组织和管理开发经营活动而发生的经营费用、管理费用和财务费用。开发项目用于销售时，期间费用计入开发建设投资中的管理、财务和销售费用，不另行计算;用于出租或自营时，开发期的期间费用计入开发建设投资，经营期的期间费用计为运营费用;置业投资项目的期间费用计为运营费用。

　　二、经营收入、利润和税金

　　㈠经营收入：销售收入、出租收入和自营收入

　　销售收入=销售房屋面积×销售单价，出租收入=出租房屋建筑面积×租金单价，自营收入=营业额-营业成本-自营中的商业经营风险回报。经营收入比完成的开发工作量(完成投资额)更能反映开发投资项目的真实经济效果。

　　㈡利润：经营利润、盈利

　　销售收入扣除经营成本、期间费用和销售税金后的盈余部分。经营利润中的一部分→税收;另一部分→(企业)可分配利润、企业发展基金、职工奖励及福利基金、储备基金等。企业利润：经营利润、利润总额(实现利润)、税后利润和可分配利润等四个层次。

　　经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-经营税金及附加-土地增值税

　　经营收入=销售收入+出租收入+自营收入

　　销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入

　　出租收入=房屋租金收入+土地租金收入 期间费用=管理费用+销售费用+财务费用

　　利润总额=经营利润+营业外收支净额 税后利润=利润总额-所得税

　　可供分配利润=税后利润-(法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润)

　　㈢税金——开发投资企业纳税的主要税种

　　⒈经营税金及附加。营业税税额的计算方法是：营业税税额=应纳税销售(出租)收入×税率，目前营业税的税率为5%。城市建设维护税和教育费附加，分别为营业税税额的7%和3%。

　　⒉城镇土地使用税和房产税：视土地等级、用途按占用面积征收;房产税按房产原值或出租收入的一定比例征收。城镇土地使用税和房产税在企业所得税前列支。

　　⒊企业所得税。是对实行独立经济核算的房地产开发投资企业，按其应纳税所得额征收的一种税。所得税税额=应纳税所得额×税率，应纳税所得额=实现利润-允许扣除项目的金额，房地产开发投资企业所得税税率为25%。

　　三、房地产投资经济效果的表现形式

　　㈠置业投资 ———经济效果：租金收益、物业增值、股权增加(3种表现)

　　□租金→月租金收入，增值和股权增加→在物业处置(转让)或对物业的再融资行为中实现(二次抵押贷款)。

　　□其经济效果的好坏受市场状况和物业特性变化的影响。

　　㈡开发投资———经济效果：销售收入

　　□其经济效果的大小则用开发利润、成本利润率、投资收益率等指标来衡量。