第三章 房地产开发程序与管理

第一节 房地产开发程序概述

　　一、房地产开发的基本概念●

　　□概念：是通过土地、劳动力、资本、管理和企业家经验等资源的投入，为房屋租客或购房者提供建筑使用空间，并重新配置建筑环境的一种活动。房地产开发活动所涉及的活动越来越复杂。要求比以往具备更多的知识与技能，包括：市场与市场营销、城市增长模式、法律制度、地方规章、公共政策、财产转让与合同、土地开发、建筑设计、建造技术、人居环境与可持续发展、基础设施、融资、风险控制与时间管理等。

　　□不论开发活动多么复杂或是开发商多么精明，都必须遵循房地产开发过程的基本步骤。

　　二、房地产开发的主要程序●

　　主要程序包括八个步骤：提出投资设想、细化投资设想、可行性研究、合同谈判、签署正式协议或合同、工程建设、竣工交用、物业资产管理。这八个步骤可归纳为四个阶段，即投资机会选择与决策分析阶段、前期工作阶段、建设阶段和租售阶段。

第二节 投资机会选择与决策分析◎

　　本阶段最重要的工作，是对开发项目进行逐渐深入、细化的可行性研究。

　　一、投资机会选择

　　主要包括提出投资设想、寻找和筛选投资机会、细化投资设想三项工作。

　　二、投资决策分析

　　投资决策分析主要包括市场分析、项目财务评价、投资决策三部分工作。市场分析主要分析市场宏观环境、政府政策、房地产供求关系、竞争环境、目标市场及其可支付的价格水平及租金水平，项目财务评价是根据市场分析的结果以及相关资本结构设计，就项目的经营收入、成本费用与盈利能力进行分析评价。这项工作要在尚未签署任何协议之前进行。这样，开发商可有充分的时间和自由度来考虑有关问题。