第五节 政府对房地产市场的干预○

　　一、政府干预房地产市场的必要性

　　㈠房地产市场失灵

　　市场失灵是指市场价格无法在资源配置过程中发挥作用的现象。垄断性→制定反垄断政策。外部性→税收、补贴、外部性收益—成本内部化等措施→提高市场效率。信息不对称问题→建立、实施信息公开制度，提高市场透明度。

　　㈡住房问题和住房保障

　　住房保障是经济、社会、政治问题。

　　㈢宏观经济周期循环

　　经济周期的四个阶段：繁荣、衰退、萧条、复苏。扩张(繁荣、复苏)，收缩(衰退、萧条)

　　㈣房地产价格剧烈波动：“繁荣与崩溃”规律

　　㈤房地产市场非均衡

　　二、宏观调控房地产市场的手段

　　对于一个完善的房地产市场而言，市场的自由运作非常重要。政府的土地政策，不能过分参与及干预房地产市场的自由运作。这样才能保证本地及外来投资者对当地房地产市场的信心，进而保证房地产市场的稳定发展以及整个社会经济的安定繁荣，但是宏观调控也非常重要。宏观调控房地产市场的手段包括土地供应、金融、住房税收政策等。

　　㈠土地供应政策

　　在我国当前的土地制度条件下，土地供应政策对房地产市场的发展与运行有决定性影响。土地供应政策的核心是土地供应计划。土地供应计划对房地产开发投资调节的功效非常直接和显著。科学的土地供应计划应与国民经济发展规划和城市规划相协调，应有足够的弹性，能够对市场信号做出灵敏的反应。土地供应计划也是公开透明的，能为市场提供近期和中长期的土地供应信息，以帮助市场参与者形成合理的市场预期、减少盲目竞争和非理性行为。通过 土地供应计划对房地产市场进行宏观调控，要求政府须拥有足够的土地储备和供给能力。

　　㈡金融政策

　　房地产业与金融业息息相关。金融业的支持是房地产业繁荣必不可少的条件，房地产信贷也为金融业提供了广阔的发展天地。个人住房抵押贷款价值比率的调整，会明显影响居民购房能力，进而影响居民当前购房需求的数量。房地产开发贷款利率、信贷规模和发放条件的调整，也会大大影响房地产开发商的生产成本和利润水平，进而对其开发建设规模和商品房供给数量产生显著影响。发展房地产金融，通过信贷规模、利率水平、贷款方式、金融创新等金融政策调节房地产市场，是政府调控房地产市场的一个重要手段。

　　㈢住房政策

　　目前我国城市住宅的供给主要有三类：廉租房、经济适用房和市场价商品住宅。其中，廉租房面向最低收入家庭，其供应、分配和经营完全由政府控制，廉租房不能进入市场流通;经济适用房是具有社会保障性质的政策性商品住房，政府对其建设在土地供应和税费征收上给予很多优惠，但其销售价格和销售对象，要受政府的指导;市场价商品住宅则采取完全市场化的方式经营、是城市房地产市场的主要组成部分。如果政府对廉租房和经济适用房的供给和分配政策控制不严格，就会使市场价商品住宅受到前两类住宅的冲击。政府的住房分配和消费政策，对商品住宅市场的调控作用也是显而易见的。

　　㈣城市规划

　　城市规划以合理利用土地、协调城市物质空间布局、指导城市健康有序地发展为己任，对土地开发、利用起指导作用。高层次的规划应能指导土地的开发和供应，低层次的细部规划应能为土地出让过程中确定规划要点提供依据。整个规划力求体现超前性、科学性、动态性和适用性。社会经济发展计划、城市规划、土地供应计划都对土地配置，因而也对房地产市场的运行起重要作用，政府供应土地的过程应是具体实施国民经济计划、城市规划的过程。面对日益发育的市场环境，三个计划除改善各自的技术、观念和管理方式外，有必要相互协调，形成土地配置及调控房地产市场的计划体系。

　　㈤地价政策

　　房地产价格是政府调控房地产市场的主要对象。房地产价格主要取决于市场供求关系，但由于地价对房地产价格影响很大，城市土地又由政府垄断出让，政府可以用地价对房地产市场进行调控。地价、建造成本、专业费用、管理费用、财务费用、投资利润、税金等因素极大地影响着房地产市场上的供给价格。在一定时期内。建造成本及与专业费用和管理费用、财务费用和税金大体固定在一定水平上，通过调控地价调控房地产价格，经常是十分有效的。政府通过调整土地供应数量、调整与土地开发相关的税费政策等经济手段，灵活运用协议、挂牌、招标、拍卖三种出让方式，以及必要时通过直接的行政干预，都可以对地价进行有效的调控。

　　㈥税收政策

　　房地产税收政策是政府调控房地产市场的核心政策之一。正确运用税收杠杆不但可以理顺分配关系、保证政府土地收益，还可以通过税赋差别体现政府的税收政策和产业政策，进而对抑制市场投机、控制房地产价格、规范房地产市场交易行等方面起到明显的作用。

　　㈦租金控制：合理的租金水平应与整体经济发展水平相适应。运行正常的房地产市场，租金还与房地产价格保持合理的比例。

　　三、规范房地产市场行为的措施

　　㈠健全市场准入制度。建立资质审查制度的原则首先是公开化，只有透明度高，才便于社会监督。其次是标准化，即明确、具体地规定进入某类市场必须具备的最低资格标准。各城市对房地产开发经营企业、建筑施工企业、装饰装修企业、房地产中介服务机构、物业服务企业等的行业准人资格都作了明确的规定。随着市场机制的健全和政府职能的转变，对企业资格、资质的管理职能，已经开始逐步向行业协会等行业自律组织过渡。

　　㈡推动行业诚信体系建设。市场经济，诚信为本, 诚信建设尤为重要。房地产作为社会经济发展和社会公众切身利益密切相关的服务行业，诚信建设尤为重要。建设部推动建设的“中国房地产信用档案”系统，为房地产业企业提供了公平竞争的平台，推动了企业自身的诚信体系信用文化建设，为规范房地产市场中的企业行为进行了有益的尝试。

　　㈢规范交易程序。用法律形式规范主要的房地产交易方式，是抑制投机、维护市场秩序的有效措施。各城市对土地出让、房屋预售、买卖、抵押、租赁以及产权登记等都规定有固定的办事程序和所需满足的必要条件。

　　㈣加强产权管理。房地产交易实际上是一种权益的交易，权益让渡是房地产市场活动的核心内容之一。产权登记不仅是房地产市场管理的基础和前提，而且可以成为微观管理的枢纽，诸多宏观政策、房地产法规都可以在产权登记管理过程中具体实施。