第二章 房地产市场及其运行规律

第一节 房地产市场概述

　　一、房地产市场的概念●

　　房地产市场可理解为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动以及一切交易的途径和形式。房地产经济学对房地产市场的定义：指当前潜在的房地产买者和卖者，以及当前的房地产交易活动。

　　二、房地产市场的运行环境●

　　包括社会环境、政治环境、经济环境、金融环境、法律制度环境、技术环境、资源环境和国际环境。

　　□社会环境：指一定时期和一定范围内人口的数量及其文化、教育、职业、性别、年龄等结构，家庭的数量及其结构，各地的风俗习惯和民族特点等。

　　□政治环境：指政治体制、政局稳定性、政府能力、政策连续性以及政府和公众对待外资的态度等，它涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题。

　　□经济环境：指在整个经济系统内，存在于房地产业之外，而又对房地产市场有影响的经济因素和经济活动。如城市或区域总体经济发展水平、就业、支付能力、产业与结构布局、基础设施状况、利率和通货膨胀等。

　　□金融环境：指房地产业所处的金融体系和支持房地产业发展的金融资源，主要指所能提供的金融服务、金融支持的力度和状况等。

　　□房地产法律制度环境：指与房地产业有关的正式规则，包括现行法律与相关政策等。

　　□技术环境：一个国家或地区的技术水平、技术政策、新产品开发能力以及技术发展动向。

　　□资源环境：指影响房地产市场发展的土地、能源、生态等自然资源条件。

　　□国际环境：指国外发生的事情、状况或关系。国际环境是一种动态的过程，是国家以外的结构体系对一国的影响和一国对国家以外结构体系的影响所做出的反应两者之间的相互作用、相互渗透和相互影响的一个互动过程。

　　由社会环境、政治环境、经济环境分别决定的社会因素、经济因素和政策因素，是影响房地产市场发展的基本因素。其中：①社会因素：传统观念及消费心理、社会福利、人口数量及状态、家庭户数与规模、家庭生命周期等因素;②经济因素：经济发展状况、家庭收入水平及分布、物价水平、工资及就业水平、房价租金比等;③政策因素：土地供给政策、城市发展政策、住房建设和消费政策、房地产金融政策、房地户产权与交易政策、房地产税收政策。

　　三、影响房地产市场转变的社会经济力量●

　　包括：⑴金融业的发展。房地产业在作为产业出现时，金融资本供给方的决策会直接影响房地产市场的价格，进而影响市场供给及人们对房地产租金价格水平的预期，从而导致市场空置情况及实际租金水平的变化。⑵信息通讯技术水平的提高和交通条件的改善。⑶生产和工作方式的转变。⑷人文环境的变化。⑸自然环境的变化。⑹政治制度的变迁。住房问题的社会政治性特征，使得任何政府均将住房政策作为其施政纲领中的重要内容。

　　四、房地产市场的参与者●

　　由市场中的买卖双方及为其提供支持和服务的人员或机构组成。包括：土地所有者或当前的使用者、kfs、政府及政府机构、金融机构、建筑承包商、专业顾问、消费者或买家。

　　1. 土地所有者或当前的土地使用者。在我国，政府垄断了国有土地使用权出让的一级市场，当前的土地使用者对有关土地的交易有着至关重要的影响。

　　2. kfs。kfs的主要区别在于其开发的物业是出售还是作为一项长期投资。居住物业：开发完毕后一般都用来销售，这是由居住物业的消费特性所决定的。开发商根据自己的特点、实力和经验，所选择的经营方针有很大差别。开发商的经营管理风格也有较大差异。有些kfs从规划设计到租售阶段，均聘请专业顾问机构提供服务;而有些kfs则从规划设计到房屋租售乃至物业管理，均由自己负责。

　　3. 政府及政府机构。政府及政府机构在参与房地产运行的过程中，既有制定规则的权力，又有监督、管理的职能，在有些方面还会提供有关服务。

　　4. 金融机构。开发过程中需要两类资金——建设贷款、长期资金或“抵押贷款”。房地产的生产过程和消费过程均需大量资金，没有金融机构的参与，房地产市场就很难正常运转。

　　5. 建筑承包商。 6. 专业顾问：建筑师、工程师、会计师、估价师及经纪人、律师。

　　7. 消费者或买家：自用型购买者、投资型购买者。购买能力是自用型购买者的主要约束条件;投资型购买者拥有物业后所能获取的预期收益的大小往往决定了其愿意支付的价格水平。