第二节 房地产投资的形式与利弊

　　房地产投资的形式，通常可分为直接投资和间接投资两类，不同的房地产投资形式各有利弊。

　　房地产直接投资(考点)(资金所有者=资金使用者)

　　房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买的过程，参与有关管理工作，包括从取得土地使用权开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。

　　我国房地产开发投资统计中，房地产开发投资是指从事商品房和土地开发经营活动的投资，包括商品房建设投资和土地开发投资。

　　房地产开发投资通常属于中短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租(如写字楼、公寓、仓储用房等)或经营(如商场、酒店等)时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。

　　【2011年试题】房地产开发投资形成的供给是房地产市场上的( )。

　　A.增量供给

　　B.存量供给

　　C.潜在供给

　　D.总量供给

　　答案：A 见教材P10

　　【2008年试题】房地产开发投资通常属于长期投资，它形成了房地产市场的增量供给。( )

　　答案：×

　　见教材P10

　　解析：属于中短期投资。

　　【2007年试题】当房地产开发商将建成后的物业用于出租或( )时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。

　　A.出售

　　B.抵押

　　C.转让

　　D.经营

　　答案：D

　　见教材P10

　　房地产置业投资，是指面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产，以获取房地产所有权或使用权为目的的投资。其对象可以是市场上的增量房地产(开发商新竣工的商品房、在建工程或纯土地)，也可以是市场上的存量房地产(旧有房地产)。

　　房地产置业投资的目的一般有两个：一是满足自身生活居住或生产经营的需要，即自用(消费或经营);二是作为投资将购入的房地产出租给最终使用者，获取较为稳定的经常性收入。这种投资的另外一个特点，是在投资者不愿意继续持有该项物业时，可以将其转售给另外的置业投资者，并获取转售收益。

　　【2010年试题】相对于房地产开发投资，关于房地产置业投资的说法，正确的有( )。

　　A.置业投资是面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产

　　B.置业投资包括进行场地平整及道路等基础设施建设的投资

　　C.置业投资对象可以是市场上存量房地产

　　D.置业投资可以是将购入的房地产用于自身居住或生产经营

　　E.置业投资可以是将购入的房地产出租给最终使用者

　　答案：ACDE

　　见教材P10、11

　　二、房地产间接投资(考点)(资金所有者≠资金使用者)

　　房地产间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的权益或证券市场的行为，间接投资者不需直接参与房地产开发经营工作。

　　(一)投资房地产企业股票或债券

　　房地产企业通过资本市场直接融资，有首次公开发行(1PO)、配股、公开增发或定向增发、发行可转换债券等形式。房地产企业的直接融资行为，不仅解决了企业发展面临的资金短缺问题，也为投资者提供了一个很好的间接投资房地产的机会，使其分享了房地产投资的部分收益，成为房地产间接投资者。

　　(二)投资房地产投资信托基金

　　房地产投资信托基金(REITs)，是购买、开发、管理和出售房地产资产的金融工具。

　　投资者将资金投入REITs有很多优越性：第一，收益相对稳定，因为REITs的投资收益主要来源于其所拥有物业的经常性租金收入;第二，REITs投资的流动性很好，投资者很容易将持有的REITs股份转换为现金，因为REITs股份可在主要的证券交易所交易，这就使得买卖REITs的资产或股份比在市场上买卖房地产更容易。

　　按资产投资的类型划分，REITs分为权益型、抵押型和混合型三种形式。

　　(三)购买住房抵押支持证券

　　住房抵押贷款证券化，是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。购买抵押支持证券的投资者可以间接地获取房地产投资的收益。

　　【2005年试题】房地产间接投资的形式主要有( )。

　　A.投资房地产投资信托基金

　　B.购买住房抵押支持证券

　　C.购买房地产企业债券

　　D.购买物业用于出租经营

　　E.购买土地进行开发

　　答案：ABC

　　【2009年试题】房地产投资信托基金股票的收益通常高于一般股票的收益，因此往往成为大型机构投资者直接投资房地产的重要工具。( )

　　答案：×

　　见教材P12。

　　解析：是个人投资者以及大型机构投资者间接投资房地产的重要工具。

　　三、房地产投资的利弊

　　(一)房地产投资之利

　　1.相对较高的收益水平

　　房地产开发投资中，大多数房地产开发项目的成本利润率超过20%，在有效使用信贷资金、充分利用财务杠杆的情况下，其权益投资收益率会更高。房地产置业投资中，考虑到持有期内的增值收益，每年实现10%～12%的权益收益率也比较容易做到。这相对于储蓄、股票、债券等其他类型的投资来说，收益水平是较高的。

　　2.易于获得金融机构的支持

　　由于可以将房地产作为抵押物，所以置业投资者可以较容易地获得金融机构的支持，金融机构可以提供的贷款价值比例也相当高，一般可以达到70%～90%，而且常常还能为借款人提供利率方面的优惠。

　　3.能抵消通货膨胀的影响(考点、难点)

　　通货膨胀是反映一个经济体总体价格上涨水平的指标。研究通货膨胀对投资收益水平的影响时，通常将通货膨胀分为预期通货膨胀(Expected Inflation)和非预期通货膨胀(Unexpected Inflation)。有关研究成果表明，房地产投资能有效抵消通货膨胀，尤其是预期通货膨胀的影响。

　　由于存在通货膨胀，房地产和其他有形资产的重置成本不断上升，从而导致了房地产和其他有形资产价值的上升，所以说房地产投资具有增值性。又由于房地产的使用价值不变，所以房地产投资又是有效的保值手段。

　　史家解读：上述说法归纳为一点：存在通货膨胀是房地产投资具有增值性的前提，但不是投资具有保值性的前提。而理论教材的说法是“通货膨胀引起的房地产价格上涨不是房地产的自然增值而是保值”(详见理论教材66页)，建议：考开发以本教材说法为准，考理论以理论教材为准。

　　从中国房地产市场价格的历史变化情况来看，房地产价格的年平均增长幅度通常会超过同期通货膨胀率水平。

　　房地产投资的这个优点，正是置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因。例如，美国2003年商用房地产置业投资的净租金收益率大约为6%，与抵押贷款利率基本相当，但由于房地产的增值部分扣除通货膨胀影响后还有4%～6%的净增长，所以投资者得到的实际投资收益率是10%～12%，大大超过了同期抵押贷款利率的水平。置业投资所具有的增值性，还可以令投资者能比较准确地确定最佳投资持有期，以及在日后转售中所能获得的资本利得。

　　【2006年试题】房地产投资不能有效抵消预期通货膨胀的影响。( )

　　答案：×

　　见教材P14

　　解析：可以抵消通货膨胀的影响。

　　4.提高投资者的资信等级

　　拥有房地产是占有资产、具有资金实力的最好证明。

　　(二)房地产投资之弊

　　除了变现性差以外，房地产投资的其他一些缺点包括：

　　1.投资数额巨大

　　2.投资回收期较长

　　3.需要专门的知识和经验

　　本节介绍的房地产投资的优缺点主要是针对直接投资而言的。

　　第三节 房地产投资的风险

　　一、房地产投资风险的概念

　　(一)风险的定义

　　风险可以定义为未获得预期收益可能性的大小。

　　标准差是用以描述分散的各种可能收益与收益期望值偏离的程度。一般来说，标准差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险也就越小。反之，标准差越大，各种可能收益的分布就越分散，风险就越大。(重要考点、难点)图1-1所示的A、B、C三项投资，C的风险最大，B次之，A最小。

　　还可用标准差与期望值之比来表示单位收益下的风险大小(标准差系数)。例如，物业1为写字楼项目，2002年末价值为1000万元，预计2003年末价值为1100万元的可能性为50%、为900万元的可能性为50%，则2003年该物业价值的标准差为100万元，标准差与期望值之比为10%;物业2为保龄球场项目，2002年末价值为1000万元，2003年末价值为1200万元的可能性是50%、为800万元的可能性为50%，则2003年该物业价值的标准差为200万元，标准差与期望值之比为20%。因此，可以推断物业2的单位收益投资风险大于物业1的单位收益投资风险。

史家解读：以物业1为准说明：E(NPV1)=1100×0.5+900×0.5=1000(万元)δ1=， 。

　　当实际收益超出预期收益时，就称投资获取了风险收益;而实际收益低于预期收益时，就称投资发生了风险损失。后一种情况更为投资者所重视，尤其是在投资者通过债务融资进行投资的时候。较预期收益增加的部分通常被称为“风险报酬”。风险条件下决策时，决策者对客观情况不确定，但知道各事件发生的概率，因此可以使用决策树法或决策表法，用最大期望收益作为决策准则。

　　【2012年试题】王某花50万元购买了某宗物业，预期目标收益率为10%，但该投资第1年末出现了风险损失，该物业第1年的实际收益可能为( )万元。

　　A.2

　　B.3

　　C.4

　　D.5

　　E.6

　　答案：ABC

　　见教材P17

　　【2009年试题】甲乙物业2008年10月的价值均为1100万元。预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是( )。

　　A.甲物业投资风险大

　　B.乙物业投资风险大

　　C.甲、乙物业的投资风险相同

　　D.难以判断甲、乙物业的投资风险大小

　　答案：B

　　不确定性(不知道可能发生情况的概率)和风险(知道可能发生情况的概率)有显著差别。如果说某事件具有不确定性，则意味着对于可能的情况无法估计其可能性。在这种情况下，常常用定性方法估计未来投资收益，可选用的决策方法包括：①小中取大法，即对未来持悲观的看法，认为未来会出现最差的自然状态，因此不论采取哪种方案，都只能获取方案的最小收益。②大中取大法，即对未来持乐观的看法，认为未来会出现最好的自然状态，因此不论采取哪种方案，都只能获取方案的最大收益。③最小最大后悔值法，即如何使选定决策方案后可能出现的后悔最小。

　　(二)风险分析的目的

　　房地产投资的风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的变现性和资产管理的复杂性四个方面。风险分为对市场内所有投资项目均产生影响、投资者无法控制的系统风险和仅对市场内个别项目产生影响、投资者可以控制的个别风险。